Uma carreira em gestão de portfólio imobiliário
À primeira vista, você pode pensar que um gerente de portfólio imobiliário é semelhante a qualquer gerente de ativos financeiros. Mas a gestão de carteiras ou fundos imobiliários difere radicalmente da gestão de ações, títulos ou fundos mútuos.
Ao contrário dos gestores de ações, que pesquisam as empresas e gerenciam as probabilidades de cumprirem suas estratégias articuladas, os gestores imobiliários devem ajudar a definir e aproveitar as oportunidades no nível da propriedade. Gerentes de imóveis não são apenas responsáveis pela alocação de ativos, o risco managemen t e transações, mas também para lidar diretamente com a terra e estruturas nele.
Portanto, a gestão de ativos imobiliários, ao contrário da gestão de dinheiro tradicional, requer pessoas experientes que possam otimizar o valor das propriedades. Na verdade, em muitos aspectos, um gerente de ativos imobiliários é muito parecido com um CEO corporativo, administrando uma empresa ou uma instalação. Em contraste, um administrador de dinheiro tradicional pode conhecer as ações de um determinado campo ou setor – mas não se envolve nas operações das próprias empresas.
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Gestão de carteira imobiliária
O treinamento e a experiência adquiridos pelos gestores de ações imobiliárias são semelhantes aos de outros gestores de fundos. No entanto, é diferente na maneira como eles usam essas habilidades para garantir o desempenho do portfólio. Os gerentes de portfólio são frequentemente avaliados por sua capacidade de garantir retornos adequados ajustados ao risco e diversificação de portfólio por meio de alocação e seleção de ativos superiores.
Além disso, os gerentes de portfólio imobiliário fornecem valor aos clientes, garantindo o uso mais eficiente do capital do investidor e mantendo os clientes informados por meio de medição de desempenho superior e até mesmo previsão de fluxo de caixa. Com exceção do fundo de investimento imobiliário (REIT) e de gestores de fundos (cujo desempenho é julgado pela capacidade de avaliar a capacidade de outros gestores de projetar e executar estratégias), o gestor de fundos de ações imobiliárias é essencialmente o CEO de ou sua própria empresa, criando e executando estratégias em nível de propriedade para os ativos sob sua responsabilidade.
Estratégias de seleção de investimentos
Os gerentes de portfólio imobiliário conduzem a alocação e seleção de ativos, não por entender a dinâmica do mercado e as empresas em setores específicos, mas por diversificação e produzir retornos ajustados ao risco adequados, os gestores de carteiras imobiliárias devem fazer apostas nos mercados imobiliários regionais ou locais e, no caso de carteiras de múltiplos ativos, no mix correto de propriedades.
Por esse motivo, muitos gestores de fundos se concentram em regiões ou tipos de propriedade específicos; alguns gestores de ativos imobiliários maiores organizam seus funcionários seniores e apóiam o pessoal por região ou uso do solo. A justificativa para organizar dessa forma é garantir que as oportunidades de mercado possam ser identificadas e, em seguida, traduzidas na seleção correta de propriedades e originação de ativos.
A forma como as propriedades são adquiridas é uma das formas mais significativas de diferenciação entre os fundos imobiliários e os investimentos mais tradicionais. Como os corretores no pregão do mercado de ações, os fundos imobiliários usam especialistas em aquisições para descobrir e executar transações imobiliárias. Esse pessoal de aquisição geralmente trabalha para um fundo específico ou é organizado regionalmente ou por tipo de ativo.
Como a maioria dos fundos de ações imobiliárias possui todos (ou uma parte significativa) de cada propriedade, os gerentes de portfólio geralmente estão diretamente envolvidos no processo de aquisição. Uma vez que têm a responsabilidade de definir e executar a estratégia imobiliária, os gerentes de portfólio devem estar diretamente envolvidos em todos os processos de investimento, incluindo aquisições, financiamento, disposições e tomada de decisão sobre as instalações. Para facilitar a amplitude e a profundidade dos processos de gestão de investimentos imobiliários, os gestores de carteiras devem contar com uma quantidade considerável de infraestrutura em relação ao capital investido. Para conseguir isso da forma mais eficiente possível, os gestores de fundos de ações imobiliárias e gestores de ativos desenvolveram uma função especializada de gestão de ativos.
Como funciona o gerenciamento de ativos imobiliários
A função de gerenciamento de ativos imobiliários é composta por especialistas em nível de propriedade que agregam valor aos gestores de fundos por meio da execução de estratégias em nível de propriedade. Os especialistas são especialistas nos fundamentos do mercado regional ou em tipos específicos de propriedades e são responsáveis por otimizar o valor dos ativos sob sua custódia. Além de fornecer informações de gerenciamento de portfólio sobre clientes potenciais locais e facilitar as transações, o gerente de ativos é responsável pelo desempenho em nível de propriedade.
Além de aprovar orçamentos e administrar despesas, os gestores de ativos agregam valor ao administrar o aluguel de uma ou mais propriedades. Embora possa parecer uma questão em preto e branco, o leasing é uma função complexa que inevitavelmente decide o valor da propriedade e do portfólio. O sucesso na locação não é alcançado apenas pela localização e execução das maiores oportunidades de locação possíveis em cada propriedade, mas também pela realização de um programa de locação que se alinha com a estratégia do portfólio, mantendo as melhores relações com os inquilinos existentes.
O arrendamento é um processo altamente negociado, que pode envolver a tomada de decisões em desacordo com as necessidades do inquilino, a fim de otimizar o valor do imóvel. Por exemplo, para propriedades que estão programadas para venda, o aluguel pode ser suspenso durante um período de vendas para permitir que os novos proprietários levem em consideração taxas de arrendamento potenciais mais altas. Isso pode levar a maiores valores de propriedade previstos e, portanto, maiores ofertas de vendas.
Durante os períodos de aumento das taxas de aluguel, os arrendamentos de longo prazo podem ser bloqueados para propriedades voltadas para a renda, enquanto para estratégias focadas na valorização do capital, os prazos de arrendamento podem ser encurtados para aproveitar as taxas mais altas esperadas no futuro. A capacidade do gerente de ativos de realizar a combinação de inquilinos apropriada, executar estratégia de leasing que alinha os fluxos de caixa com as necessidades do portfólio e gerenciar despesas operacionais e de capital pode afetar significativamente o valor geral do portfólio.
Gestores de carteira imobiliária como CEOs
Se pensarmos em uma propriedade como uma empresa ou subsidiária separada, cada uma com sua própria estratégia e potencial de desempenho, começamos a entender por que os gerentes de portfólio de ações imobiliárias são muito parecidos com os CEOs corporativos. Como os CEOs, que devem alocar um suprimento limitado de capital entre as várias oportunidades para criar o maior retorno geral sobre o investimento, os gerentes de portfólio de imóveis devem fazer o mesmo nas propriedades que administram. Essa necessidade de distribuir uma quantidade limitada de recursos cria uma situação diferente de muitas empresas convencionais de gestão de ativos.
Em fundos de ações imobiliárias, existe um conflito inerente entre os gestores de portfólio e seus gestores de ativos, uma vez que trabalham com objetivos um tanto divergentes. Enquanto os gestores de ativos são especialistas recompensados por otimizar o valor de suas propriedades e os gerentes de portfólio são generalistas recompensados por otimizar o retorno do portfólio e a satisfação do investidor, o gestor de fundos imobiliários de sucesso é aquele que pode gerenciar esse conflito e manter uma equipe de gestão eficiente e desempenho de portfólio. Isso requer a articulação de uma estratégia de portfólio bem projetada dentro de uma equipe bem conectada de gerentes que entendem e internalizam os objetivos gerais de investimento. Essa pode ser uma tarefa difícil para qualquer fundo que tenha aumentado significativamente o número e a complexidade das propriedades administradas.
Também é fundamental que os gerentes de portfólio imobiliário não só incorporem a alocação de capital necessária, seleção de propriedades e outras habilidades de investimento exigidas, mas também que tenham a capacidade de criar estratégias de investimento adequadas e as habilidades de liderança para mobilizar a organização para a mesma missão de portfólio.
The Bottom Line
Quando se trata de fundos imobiliários, a capacidade da administração de executar planos de gestão de ativos, além de realizar práticas de gestão de fundos mais tradicionais, é fundamental. Para um gestor de investimentos imobiliários, isso significa otimizar o valor dos imóveis do seu portfólio, tanto por meio da seleção quanto da posterior gestão dos ativos imobiliários do portfólio. Os gerentes de portfólio de imóveis devem alocar seus recursos nas propriedades que administram para o maior retorno possível e manter sua equipe no caminho certo para conseguir o mesmo. Para aqueles com a combinação certa de habilidades, essa carreira se destaca como uma oportunidade única em gestão de ativos.