23 Junho 2021 5:51

Fundo de investimento imobiliário (REIT)

O que é um Fundo de Investimento Imobiliário (REIT)?

Um fundo de investimento imobiliário (REIT) é uma empresa que possui, opera ou financia bens imóveis geradores de renda. Modelados com base em fundos mútuos, os REITs reúnem o capital de vários investidores. Isso possibilita que investidores individuais recebam dividendos de investimentos imobiliários – sem a necessidade de comprar, administrar ou financiar nenhuma propriedade por conta própria.

Principais vantagens

  • Um fundo de investimento imobiliário (REIT) é uma empresa que possui, opera ou financia propriedades geradoras de renda.
  • Os REITs geram um fluxo de renda estável para os investidores, mas oferecem pouco em termos de valorização do capital.
  • A maioria dos REITs são negociados publicamente como ações, o que os torna altamente líquidos (ao contrário dos investimentos imobiliários físicos).
  • Os REITs investem na maioria dos tipos de propriedades imobiliárias, incluindo prédios de apartamentos, torres de celular, data centers, hotéis, instalações médicas, escritórios, centros de varejo e depósitos.

Como funcionam os REITs

O Congresso estabeleceu os REITs em 1960 como uma emenda à extensão do imposto especial de consumo de charutos. A disposição permite que os investidores comprem ações emcarteiras de imóveis comerciais – algo que antes estava disponível apenas para indivíduos ricos e por meio de grandes intermediários financeiros.

As propriedades em um portfólio REIT podem incluir complexos de apartamentos, data centers, instalações de saúde, hotéis, infraestrutura – na forma de cabos de fibra, torres de celular e dutos de energia – prédios de escritórios, centros de varejo, autoarmazenamento, woodland e armazéns.

Em geral, os REITs se especializam em um setor imobiliário específico. No entanto, REITs diversificados e especializados podem conter diferentes tipos de propriedades em seus portfólios, como um REIT que consiste em propriedades de escritório e varejo. 

Muitos REITs são negociados publicamente nas principais bolsas de valores, e os investidores podem comprá-los e vendê-los como ações durante a sessão de negociação.  Esses REITs normalmente são negociados em volumes substanciais e são considerados instrumentos muito líquidos. 

O que se qualifica como um REIT?

A maioria dos REITs tem um modelo de negócios simples: o REIT aluga espaço e coleta os aluguéis das propriedades e, em seguida, distribui essa receita como dividendos aos acionistas. Os REITs hipotecários não possuem imóveis, mas sim financiam imóveis. Esses REITs obtêm receita com os juros de seus investimentos.

Para se qualificar como REIT, a empresa deve cumprir certas disposições do Código da Receita Federal (IRC). Esses requisitos incluem principalmente possuir imóveis geradores de receita a longo prazo e distribuir receita aos acionistas. Especificamente, uma empresa deve atender aos seguintes requisitos para se qualificar como REIT:

  • Investir pelo menos 75% dos ativos totais em imóveis, dinheiro ou títulos do Tesouro dos EUA
  • Obtenha pelo menos 75% da receita bruta de aluguéis, juros sobre hipotecas que financiam bens imóveis ou vendas de imóveis
  • Pague um mínimo de 90% do lucro tributável na forma de dividendos aos acionistas a cada ano
  • Ser uma entidade tributável como uma empresa
  • Ser administrado por um conselho de diretores ou curadores
  • Ter pelo menos 100 acionistas após seu primeiro ano de existência 
  • Ter no máximo 50% de suas ações detidas por cinco ou menos pessoas físicas

Hoje, estima-se que os REITs possuem, coletivamente, cerca de US $ 3 trilhões em ativos brutos;REITs de ações negociadas publicamente respondem por US $ 2 trilhões.

Tipos de REITs

Existem três tipos de REITs:

  • REITs de ações. A maioria dos REITs são REITs de ações, que possuem e administram imóveis geradores de renda. As receitas são geradas principalmente por meio de aluguéis (não pela revenda de propriedades).
  • REITs de hipoteca. Os REITs hipotecários emprestam dinheiro a proprietários e operadores imobiliários diretamente por meio de hipotecas e empréstimos ou indiretamente por meio da aquisição de títulos lastreados em hipotecas. Seus ganhos são gerados principalmente pela  margem de juros líquida – o spread entre os juros que ganham em empréstimos hipotecários e o custo de financiamento desses empréstimos. Esse modelo os torna potencialmente sensíveis a aumentos nas taxas de juros.
  • REITs híbridos.Esses REITs usam as estratégias de investimento de REITs de ações e hipotecas. 

REITs podem ser classificados com base em como suas ações são compradas e mantidas:

  • REITs negociados publicamente. As ações de REITs negociados publicamente são listadas em uma bolsa de valores nacional, onde são compradas e vendidas por investidores individuais. Eles são regulamentados pela US Securities and Exchange Commission (SEC).
  • REITs públicos não negociados. Esses REITs também são registrados na SEC, mas não são negociados nas bolsas de valores nacionais. Como resultado, eles são menos líquidos do que os REITs negociados publicamente. Ainda assim, eles tendem a ser mais estáveis ​​porque não estão sujeitos às flutuações do mercado.
  • REITs privados.Esses REITs não são registrados na SEC e não são negociados nas bolsas de valores nacionais. Em geral, REITs privados podem ser vendidos apenas para investidores institucionais.

Como investir em REITs

Você pode investir em REITs negociados publicamente – bem como em fundos mútuos REIT e fundos negociados em bolsa (ETFs) REIT – comprando ações por meio de uma corretora. Você pode comprar ações de um REIT não negociado por meio de um corretor ou consultor financeiro que participe da oferta do REIT não negociado.

REITs também estão incluídos em um número crescente deNareit, uma empresa de pesquisa REIT com sede em Washington, DC.


As atividades do REIT resultaram na distribuição de $ 69 bilhões em receitas de dividendos em 2019 (os dados mais recentes disponíveis).

Existem mais de 225 REITs de capital aberto nos Estados Unidos, o que significa que você terá que fazer alguns trabalhos de casa antes de decidir qual REIT comprar.  Certifique-se de considerar a equipe de gerenciamento e o histórico do REIT – e descubra como eles são remunerados. Se for uma remuneração baseada no desempenho, é provável que eles trabalhem duro para escolher os investimentos certos e as melhores estratégias.

Obviamente, também é uma boa ideia olhar para os números, como o crescimento previsto do lucro por ação e o rendimento atual dos dividendos. Uma métrica particularmente útil são os fundos de operações (FFO) do REIT, que são calculados adicionando depreciação e amortização aos ganhos e, em seguida, subtraindo quaisquer ganhos nas vendas. 

Prós e contras de investir em REITs

Os REITs podem desempenhar um papel importante em uma carteira de investimentos porque podem oferecer um dividendo anual forte e estável e o potencial de valorização do capital a longo prazo. O desempenho do retorno total do REIT nos últimos 20 anos superou o índice S&P 500, outros índices e a taxa de inflação.  Como acontece com todos os investimentos, os REITs têm suas vantagens e desvantagens.

Do lado positivo, os REITs são fáceis de comprar e vender, já que a maioria é negociada em bolsas públicas – um recurso que atenua algumas das desvantagens tradicionais dos imóveis. Em termos de desempenho, os REITs oferecem retornos ajustados ao risco atraentes e fluxo de caixa estável. Além disso, a presença de um imóvel pode ser boa para um portfólio, pois fornece diversificação e receita baseada em dividendos – e os dividendos costumam ser maiores do que você pode obter com outros investimentos.

Por outro lado, os REITs não oferecem muito em termos de valorização do capital. Como parte de sua estrutura, eles devem devolver 90% da receita aos investidores.  Portanto, apenas 10% do lucro tributável pode ser reinvestido no FII para comprar novas participações. Outros pontos negativos são que os dividendos do REIT são tributados como receita regular e alguns REITs têm altas taxas de administração e transação.

Prós

  • Liquidez

  • Diversificação

  • Transparência

  • Fluxo de caixa estável por meio de dividendos

  • Retornos ajustados ao risco atraentes

Contras

  • Baixo crescimento

  • Os dividendos são tributados como receita regular

  • Sujeito ao risco de mercado

  • Potencial para altas taxas de gerenciamento e transação

Fraude REIT

A Securities and Exchange Commission (SEC) recomenda que os investidores sejam cautelosos com qualquer pessoa que tente vender REITs que não sejam registrados na SEC. Ele informa que “Você pode verificar o registro de REITs negociados publicamente e não negociados através dosistema EDGAR da SEC. Você também pode usar EDGAR para revisar os relatórios anuais e trimestrais de um REIT, bem como qualquer prospecto de oferta.”

Também é uma boa ideia verificar o corretor ou consultor de investimentos que recomenda o REIT. A SEC tem uma ferramenta de pesquisa gratuita que permite que você verifique se um profissional de investimento está licenciado e registrado.

Exemplo do mundo real de um REIT

Outra consideração ao escolher REITs é olhar para os setores do mercado imobiliário que estão em alta. Quais setores em expansão da economia, em geral, podem ser explorados por meio do setor imobiliário? Por exemplo, a saúde é uma das indústrias de crescimento mais rápido nos Estados Unidos – especialmente no crescimento de prédios médicos, centros de atendimento ambulatorial, instalações de cuidados para idosos e comunidades de aposentados.

Vários REITs se concentram neste setor. Healthpeak Properties – anteriormente HCP – é um exemplo. Em 22 de julho de 2020, tinha um valor de mercado de quase US $ 14,4 bilhões, com cerca de 5 milhões de ações negociadas diariamente.  Seu portfólio se concentra em três classes de ativos principais: instalações de ciências da vida, consultórios médicos e habitação para idosos.

 

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