5 tipos de REITs e como investir neles

Os fundos de investimento imobiliário (REITs) são uma consideração importante ao construir qualquer carteira de ações ou de renda fixa. Eles fornecem maior diversificação, retornos totais potencialmente maiores e / ou risco geral mais baixo. Em suma, sua capacidade de gerar receita de dividendos junto com a valorização do capital os torna um excelente contrapeso para ações, títulos e dinheiro.

Os fundos de investimento imobiliário possuem e / ou administram imóveis comerciais que geram receita, sejam as próprias propriedades ou as hipotecas dessas propriedades. Você pode investir nas empresas individualmente, por meio de um fundo negociado em bolsa ou com um fundo mútuo. Existem muitos tipos de REITs disponíveis.

Aqui, examinamos algumas das principais categorias de REITS e seus retornos históricos. Ao final deste artigo, você terá uma ideia melhor de quando e o que comprar. 

Retornos históricos de REITs 

Os fundos de investimento imobiliário são historicamente uma das classes de ativos de melhor desempenho disponíveis. O índice FTSE NAREIT Equity REIT é o que a maioria dos investidores usa para avaliar o desempenho do mercado imobiliário dos EUA. Entre 2010 e 2020, a rentabilidade média anual do índice foi de 9,5%.

Mais recentemente, a média de três anos para REITs entre novembro de 2017 e novembro de 2020, 11,25%, estava bem acima do S&P 500 e do Russell 2000, que atingiu 9,07% e 6,45%, respectivamente. Historicamente, os investidores em busca de rendimento investem melhor em imóveis do que em renda fixa, a classe de ativos tradicional para esse fim. Um portfólio cuidadosamente construído deve considerar ambos.

1. REITs de varejo

Aproximadamente 24% dos investimentos REIT são em shoppings e varejo autônomo. Isso representa o maior investimento individual por tipo na América. Qualquer shopping center que você frequente, provavelmente é propriedade de um REIT. Ao considerar um investimento em imóveis de varejo, primeiro é necessário examinar o próprio setor de varejo. É financeiramente saudável no presente e quais são as perspectivas para o futuro?

É importante lembrar que os REITs de varejo ganham dinheiro com o aluguel que cobram dos inquilinos. Se os varejistas estiverem enfrentando problemas de fluxo de caixa devido a vendas ruins, é possível que eles atrasem ou até mesmo deixem de pagar os pagamentos mensais, sendo forçados à falência. Nesse ponto, um novo inquilino precisa ser encontrado, o que nunca é fácil. Portanto, é crucial que você invista em REITs com os inquilinos-âncora mais fortes possíveis. Isso inclui mercearias e lojas de materiais de construção.

Depois de fazer sua avaliação do setor, posições de caixa significativas terão oportunidades de comprar bons imóveis a preços problemáticos. As empresas mais bem administradas tirarão vantagem disso.

Dito isso, há preocupações de longo prazo para o espaço de varejo REIT, pois as compras estão cada vez mais mudando para online, em oposição ao modelo de shopping. Os proprietários de espaço continuaram a inovar para preencher seus espaços com escritórios e outros inquilinos não voltados para o varejo, mas o subsetor está sob pressão.

2. REITs residenciais

São REITs que possuem e operam edifícios de apartamentos multifamiliares, bem como habitações pré-fabricadas. Ao investir neste tipo de REIT, deve-se considerar vários fatores antes de começar. Por exemplo, os melhores mercados de apartamentos tendem a ser onde a acessibilidade de uma casa é baixa em relação ao resto do país. Em lugares como Nova York e Los Angeles, o alto custo de uma única casa força mais pessoas a alugar, o que aumenta o preço que os proprietários podem cobrar a cada mês. Como resultado, os maiores REITs residenciais tendem a se concentrar em grandes centros urbanos.

Dentro de cada mercado específico, os investidores devem procurar o crescimento da população e do emprego. Geralmente, quando há um afluxo líquido de pessoas para uma cidade, é porque os empregos estão prontamente disponíveis e a economia está crescendo. A queda da taxa de vacância associada ao aumento dos aluguéis é um sinal de que a demanda está melhorando. Enquanto a oferta de apartamentos em um mercado específico permanecer baixa e a demanda continuar crescendo, os REITs residenciais devem ter um bom desempenho. Como acontece com todas as empresas, aquelas com os balanços patrimoniais mais sólidos e a maior disponibilidade de capital normalmente se saem melhor. 

3. REITs de saúde

Os REITs de saúde serão um subsetor interessante para observar à medida que os americanos envelhecem e os custos de saúde continuam a subir. Os REITs da área de saúde investem em imóveis de hospitais, centros médicos, instalações de enfermagem e lares de idosos. O sucesso desse imóvel está diretamente vinculado ao sistema de saúde. A maioria das operadoras dessas instalações depende de taxas de ocupação, reembolsos de Medicare e Medicaid, bem como de pagamentos privados. Enquanto o financiamento da saúde for um ponto de interrogação, o mesmo acontecerá com os REITs da saúde.

As coisas que você deve procurar em um REIT de saúde incluem um grupo diversificado de clientes, bem como investimentos em vários tipos de propriedades diferentes. O foco é bom até certo ponto, mas também está espalhando o risco. Geralmente, um aumento na demanda por serviços de saúde (o que deveria acontecer com o envelhecimento da população) é bom para o setor imobiliário de saúde. Portanto, além da diversificação por tipo de cliente e patrimonial, busque empresas com experiência significativa em saúde, com balanços sólidos e alto acesso a capital de baixo custo. 

4. REITs de escritório

REITs de escritórios investem em edifícios de escritórios. Eles recebem receitas de aluguel de inquilinos que normalmente assinaram contratos de arrendamento de longo prazo. Quatro perguntas vêm à mente para qualquer pessoa interessada em investir em um REIT de escritório

1. Qual é o estado da economia e qual é a taxa de desemprego?
2. Como são as taxas de vacância?
3. Como está o desempenho econômico da área em que o REIT investe?
4. Quanto capital tem para aquisições?

Tente encontrar REITs que investem em fortalezas econômicas. É melhor ter um monte de prédios comuns em Washington, DC, do que um espaço de escritório nobre em Detroit, por exemplo. 

5. REITs de hipoteca

Aproximadamente 10% dos investimentos REIT são em empresas patrocinadas pelo governo que compram hipotecas no mercado secundário.

Mas só porque esse tipo de REIT investe em hipotecas em vez de patrimônio, não significa que ele seja isento de riscos. Um aumento nas taxas de juros se traduziria em uma diminuição nos valores contábeis das hipotecas REIT, levando os preços das ações para baixo. Além disso, os REITs hipotecários obtêm uma quantidade considerável de seu capital por meio de ofertas de dívida com e sem garantia. Caso as taxas de juros aumentem, os financiamentos futuros ficarão mais caros, reduzindo o valor de uma carteira de empréstimos. Em um ambiente de taxas de juros baixas com a perspectiva de taxas crescentes, a maioria dos REITs de hipotecas são negociados com um desconto sobre o valor líquido do ativo por ação. O truque é encontrar o caminho certo. 

As chaves para avaliar qualquer REIT

Há algumas coisas a se ter em mente ao avaliar qualquer REIT. Eles incluem o seguinte:

1. REITs são verdadeirosinvestimentos de retorno total. Eles fornecem altos rendimentos de dividendos, juntamente com uma valorização moderada do capital de longo prazo. Procure empresas que, historicamente, tenham feito um bom trabalho no fornecimento de ambos.
2. Ao contrário dos imóveis tradicionais, muitos REITs são negociados em bolsas de valores. Você obtém a diversificação que o mercado imobiliário oferece sem ficar preso ao longo prazo. A liquidez é importante.
3. A depreciação tende a exagerar o declínio de um investimento no valor da propriedade. Assim, em vez de usar o índice de pagamento (o que os investidores de dividendos usam) para avaliar um REIT, olhe para seus fundos de operações (FFOs). Isso é definido como o lucro líquido menos a venda de qualquer propriedade em um determinado ano e a depreciação. Simplesmente pegue o dividendo por ação e divida-o pelo FFO por ação. Quanto maior o rendimento, melhor.
4. Uma gestão forte faz a diferença. Procure por empresas que já existem há algum tempo ou pelo menos possuem uma equipe de gestão com muita experiência.
5. A qualidade conta. Apenas invista em REITs com ótimas propriedades e locatários.
6. Considere comprar um fundo mútuo ou ETF que invista em REITs e deixe a pesquisa e a compra para os profissionais.

Contras

• Os dividendos são tributados como renda ordinária

• Sensibilidade às taxas de juros

• Riscos associados a propriedades específicas