22 Junho 2021 13:55
Uma das maiores lições que o mundo aprendeu com o crash de 1987 e o colapso do subprime de 2008 é que todos devemos proceder com cautela ao pedir dinheiro emprestado para comprar ou refinanciar uma casa. O tipo de hipoteca que você escolher pode significar a diferença entre possuir sua casa um dia no futuro ou se encontrar no meio de uma execução hipotecária ou até mesmo de falência bem no meio do prazo do empréstimo.
Existe uma maneira de evitar cair no último? Você certamente pode fazer isso escolhendo o empréstimo hipotecário certo – um que não seja muito arriscado para você. Neste artigo, discutimos os tipos de hipotecas com os quais as pessoas geralmente têm dificuldade em acompanhar e explicamos por que elas são uma má ideia quando combinadas com o tomador errado.
Principais vantagens
- As hipotecas tendem a ser arriscadas quando combinadas com o tipo errado de tomador de empréstimo.
- Você acabará jogando mais dinheiro pela janela em juros com uma hipoteca de taxa fixa de 40 anos – mesmo a uma taxa mais baixa.
- As taxas de juros de hipotecas ajustáveis podem aumentar, o que significa que você pagará mais juros quando eles forem reiniciados.
- Não apenas as taxas de hipoteca são mais altas do que as outras, mas você também terá que pagar o principal em uma determinada data.
- As hipotecas com taxas ajustáveis apenas com juros combinam dois produtos arriscados em um igualmente arriscado.
O que torna uma hipoteca arriscada?
Muitos de nós acreditamos que certos tipos de hipotecas são inerentemente arriscados, principalmente por causa do mercado não eram especialmente arriscadas para os consumidores certos. Uma hipoteca de risco é, na verdade, um produto de empréstimo que não corresponde à capacidade do mutuário de reembolsá-lo. Durante a crise, certos tipos de hipotecas estavam sendo combinados com os tomadores errados, e os credores estavam os enrolando com a perspectiva de refinanciamento. Isso pode ter acontecido quando os preços das casas estavam subindo. Mas não é o caso quando os valores caem.
As estatísticas do mercado imobiliário logo após a crise corroboram essas afirmações. No segundo trimestre de 2010, os empréstimos com o maior percentual de execuções hipotecárias foram hipotecas subprime de taxa ajustável (ARM), de acordo com a Pesquisa Nacional de Delinquência da Associação de Banqueiros de Hipoteca. Esses empréstimos tinham uma taxa inicial de execução hipotecária de 3,39%. Com suas taxas de juros variáveis, os ARMs são um produto hipotecário particularmente arriscado para tomadores de empréstimos com situações financeiras abaixo do ideal.
Aqui estão as taxas de início de execução hipotecária para outros produtos hipotecários, de acordo com a pesquisa:
- Empréstimos VA : 0,70%,
- Empréstimos fixos prime: 0,71%
- Empréstimos FHA: 1,02%
- ARMs principais: 1,96%
- Empréstimos fixos subprime: 2,3%
Com base nesses dados, qualquer tipo de hipoteca pode ser uma má ideia para um tomador de empréstimos subprime e os tomadores de empréstimos principais não estão imunes a problemas se não entenderem os ARMs. Na verdade, os mutuários que não estão financeiramente adequados para eles podem até achar algumas hipotecas de taxa fixa problemáticas, como vemos no primeiro tipo de hipoteca de risco abaixo.
Hipotecas de taxa fixa de 40 anos
Os mutuários com hipotecas de taxa fixa podem ter uma taxa baixa de execução hipotecária, mas isso não significa que essas hipotecas sejam sempre uma boa ideia. Isso porque você acaba pagando mais no longo prazo. Como isso funciona? É simples. Quanto mais longo for o período de empréstimo, mais juros você pagará.
Aqui está uma situação hipotética para demonstrar. Digamos que você queira comprar uma casa de $ 200.000 com um pagamento inicial de 10%. O valor que você precisará emprestar é de $ 180.000 ($ 200.000 menos $ 20.000). A uma taxa de juros de 5%, aqui estão os pagamentos mensais e o valor total que você pagará pela casa em vários termos se mantiver o empréstimo por toda a vida:
Portanto, se você não refinanciar e manter o empréstimo como está, pagará $ 236.617,86 somente em juros ao final do período de 40 anos. Esta é, obviamente, uma comparação muito simples. A taxa de juros provavelmente será menor para o empréstimo de 15 anos e mais alta para o empréstimo de 40 anos. Aqui está uma comparação mais realista usando taxas de juros com base no prazo do empréstimo:
Como você pode ver no segundo gráfico, a hipoteca de 40 anos tem juros 0,6% mais altos, reduzindo sua fatura mensal em apenas $ 23, de $ 988 para $ 965. No entanto, isso custará $ 107.570,82 extras ao longo da vida do empréstimo. A maioria das pessoas não pode se dar ao luxo de jogar fora esse tipo de dinheiro. Fazer uma hipoteca de 40 anos aumenta o risco de não ter o suficiente para a aposentadoria ou de não poder pagar a faculdade de seus filhos – quanto mais qualquer outro cenário. Na melhor das hipóteses, você está abrindo mão de $ 107.570,82 que poderia ter gasto em férias, eletrônicos, jantares agradáveis e outras despesas. Quem quer fazer isso?
Hipotecas de taxa ajustável (ARMs)
As hipotecas de taxa ajustável (ARMs) têm uma taxa de juros fixa por um curto prazo inicial que pode variar de seis meses a 10 anos. Essa taxa de juros inicial, chamada de taxa teaser, costuma ser menor do que a taxa de juros de um empréstimo fixo de 15 ou 30 anos. Após o prazo inicial, a taxa se ajusta periodicamente. Isso pode ser uma vez por ano, uma vez a cada seis meses ou mesmo uma vez por mês.
Os empréstimos com uma taxa fixa mais curta do que seus prazos estão sujeitos ao risco da taxa de juros. Isso significa que se as taxas de juros aumentarem, seus pagamentos mensais se tornarão mais caros com um ARM. Em alguns casos, essa é uma despesa que você simplesmente não pode pagar. Esse grau de imprevisibilidade que acompanha os ARMs é um problema para muitas pessoas, especialmente para aqueles que têm uma renda fixa ou não esperam que sua renda cresça. Os ARMs tornam-se ainda mais arriscados com as hipotecas jumbo, porque quanto mais alto o principal, mais a mudança na taxa de juros afetará o seu pagamento mensal.
Lembre-se, porém, de que as taxas de juros ajustáveis não aumentam apenas. Eles também podem cair, o que pode diminuir seu pagamento mensal. Os ARMs, portanto, podem ser uma boa opção se você espera que as taxas de juros caiam no futuro. Claro, você não pode prever o futuro.
Hipotecas somente com juros
Se você contrair uma hipoteca somente com juros, pode adiar o pagamento do saldo principal para uma data posterior, o que significa que você só é responsável por pagar os juros da hipoteca dos primeiros cinco a 10 anos. Isso permite que você pague um pagamento mensal menor da hipoteca durante esse período.
Em muitos casos, as hipotecas somente com juros exigem o pagamento de uma quantia única para o saldo principal em uma determinada data.
Se você tem uma fonte de renda irregular ou sabe que sua renda terá um aumento significativo no futuro, uma hipoteca somente com juros pode ser uma boa ideia para você. Ou talvez você seja um custos de manutenção e possuir a casa apenas por um curto período de tempo.
Claro, há uma desvantagem. A taxa de juros em uma hipoteca somente com juros tende a ser mais alta do que a taxa que você pagaria em uma hipoteca convencional de taxa fixa porque as pessoas ficam inadimplentes com mais frequência. E se você não for financeiramente sofisticado, essas hipotecas podem ser extremamente arriscadas por um ou mais dos seguintes motivos:
- Você não pode arcar com os pagamentos mensais significativamente mais elevados quando o período somente de juros termina. Você ainda estará pagando juros, mas também estará reembolsando o principal em um período mais curto do que faria com um empréstimo a taxa fixa.
- Você não pode refinanciar porque tem pouco ou nenhum patrimônio líquido.
- Você não pode vender porque tem pouco ou nenhum valor patrimonial e os preços das casas caem, colocando você na água.
- Os mutuários com empréstimos apenas com juros durante a vida do empréstimo pagam significativamente mais juros do que fariam com uma hipoteca convencional.
- Dependendo de como o empréstimo está estruturado, você pode enfrentar um grande balão de pagamento do principal no final do prazo do empréstimo.
Qualquer um desses problemas pode fazer com que você perca a casa na pior das hipóteses, se você não for um candidato viável para uma hipoteca somente com juros. Se você não tiver dúvidas e nenhuma dessas opções se aplicar, o empréstimo pode simplesmente custar muito mais do que você realmente precisa pagar para ser um proprietário.
ARMs apenas de interesse
Há também outro produto no mercado que só inclui juros – a hipoteca com taxa ajustável somente com juros. Como um ARM normal, a taxa de juros pode subir ou cair com base nas taxas de juros do mercado. Essencialmente, o ARM somente de juros pega dois tipos de hipotecas potencialmente arriscadas e os combina em um único produto arriscado.
Aqui está um exemplo de como este produto funciona. O mutuário paga apenas os juros a uma taxa fixa durante os primeiros cinco anos. Pelos próximos cinco anos, o mutuário continua seus pagamentos apenas de juros, mas a taxa de juros é ajustada anualmente com base nas taxas de juros de mercado. Isso significa que a taxa de juros pode aumentar ou diminuir. Pelo restante do prazo do empréstimo – digamos, por 20 anos – o mutuário paga uma quantia fixa de principal a cada mês mais juros a cada mês a uma taxa de juros que muda anualmente.
Muitas pessoas simplesmente não têm os recursos financeiros ou emocionais para suportar a incerteza que surge com os ARMs somente de juros.
Empréstimos para pagamento de entrada baixa
Abaixar apenas 3,5% porque você não está disposto a abrir mão de muito dinheiro pode parecer um risco mínimo. E isso pode ser verdade. Na verdade, os empréstimos do VA e os empréstimos da Federal Housing Administration ( empréstimos FHA) – que têm os respectivos requisitos de pagamento de 0% e 3,5% – têm algumas das taxas de início de execução hipotecária mais baixas. Mas o problema de fazer um pagamento inicial baixo é que, se os preços dos imóveis caírem, você pode ficar preso em uma situação em que não poderá vender ou refinanciar.
Se você tem dinheiro suficiente no banco, pode comprar para si mesmo o pagamento de sua hipoteca, mas a maioria das pessoas que fazem pagamentos baixos em suas casas não têm reservas de caixa significativas.
The Bottom Line
Embora a maioria dos empréstimos que alguns credores hipotecários possam considerar realmente de alto risco, como o ARM somente com juros, não estejam mais no mercado, ainda existem muitas maneiras de acabar com uma hipoteca ruim se você se inscrever no um produto que realmente não é adequado para você.