Execução de hipoteca
O que é o encerramento?
A execução hipotecária é o processo legal pelo qual um credor tenta recuperar o valor devido em um empréstimo inadimplente, assumindo a propriedade e vendendo a propriedade hipotecada. Normalmente, a inadimplência é acionada quando um mutuário perde um número específico de pagamentos mensais, mas também pode acontecer quando o mutuário não cumpre outros termos no documento de hipoteca.
Principais vantagens
- A execução hipotecária é um processo legal que permite que os credores recuperem o valor devido em um empréstimo inadimplente, assumindo a propriedade e vendendo o imóvel hipotecado.
- O processo de execução hipotecária varia de acordo com o estado, mas, em geral, os credores tentam trabalhar com os mutuários para que parem com os pagamentos e evitem a execução.
- O número médio de dias para o processo de execução hipotecária é 673; no entanto, a linha do tempo varia muito por estado.
Compreendendo a execução hipotecária
O processo de execução hipotecária deriva sua base legal de uma hipoteca ou contrato fiduciário, que dá ao credor o direito de usar um imóvel como garantia caso o tomador não cumpra os termos do documento hipotecário.
Embora o processo varie por estado, o processo de execução hipotecária geralmente começa quando um mutuário deixa de pagar ou perde pelo menos um pagamento da hipoteca. O credor então envia um aviso de pagamento perdido que indica que ele não recebeu o pagamento daquele mês.
Se o mutuário perder dois pagamentos, o credor enviará uma carta de demanda. Embora isso seja mais sério do que um aviso de pagamento perdido, o credor ainda pode estar disposto a tomar providências para que o mutuário recupere os pagamentos perdidos.
O credor envia um aviso de inadimplência após 90 dias de pagamentos perdidos. O empréstimo é entregue ao departamento de execução hipotecária do credor, e o mutuário normalmente tem mais 90 dias para liquidar os pagamentos e restabelecer o empréstimo (isso é chamado de período de reintegração).
No final do período de reintegração, o credor começará a executar a hipoteca se o proprietário não tiver feito os pagamentos perdidos.
Se sua hipoteca é garantida pelo governo federal e você está atrasado em sua hipoteca por causa de uma dificuldade financeira relacionada ao COVID-19, você pode ser elegível para suspender os pagamentos, originalmente por até 12 meses sem multas por atraso, mas recentemente estendido por ordem executiva do presidente Biden até 31 de março de 2021.
O processo de execução hipotecária varia de acordo com o estado
Cada estado tem leis que regem o processo de execução hipotecária, incluindo os avisos que um credor deve publicar publicamente, as opções do proprietário para atualizar o empréstimo e evitar a execução hipotecária e o cronograma e processo para vender a propriedade.
Uma execução hipotecária – como no ato real de um credor confiscando uma propriedade – é normalmente a etapa final após um longo processo de pré-execução hipotecária. Antes da execução hipotecária, o credor pode oferecer várias alternativas para evitar a execução hipotecária, muitas das quais podem mediar as consequências negativas de uma execução hipotecária tanto para o comprador quanto para o vendedor.
Em 22 estados – incluindo Flórida, Illinois e Nova York – a execução hipotecária é a norma. É aqui que o credor deve recorrer aos tribunais para obter permissão de execução, provando que o devedor está inadimplente. Se a execução hipotecária for aprovada, o xerife local leiloa a propriedade para o maior lance para tentar recuperar o que o banco deve, ou o banco torna-se o proprietário e vende a propriedade pela rota tradicional para recuperar suas perdas.
Os outros 28 estados – incluindo Arizona, Califórnia, Geórgia e Texas – usam principalmente a execução hipotecária não judicial, também chamada de poder de venda. Esse tipo de execução hipotecária tende a ser mais rápido do que uma execução judicial e não passa pelos tribunais, a menos que o proprietário processe o credor.
Quanto tempo leva o encerramento?
As propriedades executadas no terceiro trimestre de 2020 (os dados mais recentes disponíveis) passaram uma média de 830 dias no processo de execução hipotecária, de acordo com o US Foreclosure Market Report da ATTOM Data Solutions, um provedor de dados de propriedades. Este é um aumento de 21,1% em relação à média do trimestre anterior de 685 dias no processo de execução hipotecária, mas ligeiramente abaixo dos 841 dias no terceiro trimestre de 2019.
O número médio de dias varia de acordo com o estado, devido à variação das leis e prazos de execução hipotecária. Os estados com o maior número médio de dias para propriedades hipotecadas no terceiro trimestre de 2020 foram:
- Havaí (1.741 dias)
- Nova Jersey (1.527 dias)
- Nova York (1.423 dias)
Os estados com os tempos médios mais curtos para encerrar durante o mesmo período foram:
- Virgínia (180 dias)
- Minnesota (208 dias)
- Alasca (213 dias)