Como Investir em Terrenos

Investimentos em terrenos residenciais e comerciais

O desenvolvimento de terrenos residenciais e comerciais oferece uma entrada viável para o investimento porque um número virtualmente ilimitado de oportunidades de desenvolvimento de terrenos pode ser estruturado para atender ao capital do investidore às restrições de tempo. Para a maioria dos pequenos investidores, os fundos de investimento imobiliário (REIT) ETFs são a escolha ideal porque não exigem gestão direta, são amplamente diversificados por tipo de propriedade, são geograficamente diversificados, podem ser comprados ou vendidos em tempo real, e eles são muito baratos. Alguns se especializam em um tipo de imóvel, mas outros, como o Vanguard REIT ETF (VNQ ), oferecem exposição diversificada aempreendimentos imobiliáriosindustriais, de escritórios, varejo, saúde, armazenamento público e residenciais.

Infelizmente, esses tipos de investimentos negam a capacidade do proprietário de aproveitar o uso da terra. Portanto, empreendimentos imobiliários residenciais e comerciais não são opções viáveis ​​para as pessoas que desejam realmente experimentar o sentimento de propriedade da terra.

Terra para cultivo em linha e terra para operações pecuárias

Os terrenos adquiridos para cultivo em linha ou para exploração pecuária permitem usufruir da terra no sentido de casa própria, bem como do ponto de vista de geração de rendimentos. No entanto, há uma série de problemas para os pequenos investidores que compram terras para operar esse tipo de empresa. Primeiro, a escala necessária para operar uma operação de cultura em linha ou pecuária deve ser muito grande para ser financeiramente viável. Isso, por sua vez, requer um desembolso de capital inicial significativo, muito além do que a maioria das pessoas pode pagar. Além disso, os custos fixos contínuos associados ao funcionamento desses tipos de operações agrícolas são extremamente altos.

Isso, por sua vez, significa que a alavancagem financeira e o risco de negócios para essas operações também são muito altos. Como resultado, uma quantidade significativa de estresse é colocada sobre o proprietário de terras para que esses tipos de empreendimentos comerciais tenham sucesso financeiro. Em muitos casos, o nível de estresse excede em muito os benefícios que as pessoas desejam como proprietários de terras. Com isso em mente, é uma avaliação justa dizer que a maioria dos pequenos investidores deve evitar perseguir esses tipos de operações agrícolas em grande escala, já que os riscos e dificuldades de tal atividade provavelmente excederão quaisquer benefícios.

Embora possuir uma operação tradicional de cultivo em linha ou pecuária provavelmente não seja viável para a maioria dos pequenos investidores, muitas opções de investimento agrícola oferecem uma exposição de investimento aceitável para empresas agrícolas tradicionais. Por exemplo, alguns fundos fornecem exposição a soja, milho, trigo, algodão, açúcar, café, óleo de soja, gado vivo, gado de corte, cacau, porcos magros, trigo de Kansas City, óleo de canola e farelo de soja. Portanto, ao investir neste produto, os pequenos investidores terão ampla exposição de investimento às operações agrícolas tradicionais. Isso, por sua vez, pode ser usado pelo investidor para ajudar a se manter atualizado sobre as práticas agrícolas tradicionais, bem como para gerar um retorno de investimento atraente ao longo do tempo.

Os pequenos investidores também podem utilizar uma variedade de notas negociadas em bolsa (ETNs) para investir em tipos específicos de operações agrícolas tradicionais. Por exemplo, o iPath Bloomberg Agriculture Subindex Total Return ETN ( commodities leves, como milho, trigo, soja, açúcar, algodão e café, e o iPath Série B Bloomberg Livestock Subindex Total Return ETN (COW ) fornece exposição do investimento em bovinos e suínos.2

Em termos de utilização de ETFs e ETNs como opções de investimento em terras e agricultura, os investidores precisam entender que muitos desses tipos de produtos usam instrumentos derivativos, como contratos futuros, para gerar exposição no mercado. Como resultado, os investidores precisam realizar uma auditoria completa sobre esses tipos de investimentos para compreender totalmente seus riscos e recompensas potenciais. No entanto, o uso de ETFs e ETNs provavelmente representa a melhor oportunidade para o envolvimento em operações agrícolas tradicionais em grande escala.

Oportunidades de investimento em pequenas fazendas

Para que os pequenos investidores realmente desfrutem do sentido mais tradicional de propriedade da terra, talvez as melhores opções sejam fazendas de madeira, áreas de desenvolvimento mineral, hortas, pomares, vinhedos e áreas de recreação. Esses tipos de empreendimentos agrícolas são muito mais atraentes para os pequenos investidores: a escala da compra de terras pode ser adaptada para atender às restrições de capital do investidor; as operações têm o potencial de gerar um fluxo contínuo de receitas e os investidores podem desfrutar de estar no terreno enquanto ele está sendo usado.

Com isso dito, uma série de ETFs e ETNs também estão diretamente ligados a esses tipos de empreendimentos agrícolas. Portanto, os pequenos investidores podem querer considerar investir neles, se decidirem que operar uma operação de agricultura em pequena escala exige muito de seu tempo e recursos.

O ETF Invesco MSCI Global Timber ( participações em empresas que possuem ou arrendam terras florestais e extraem a madeira para uso comercial e venda de produtos derivados de madeira.  Além disso, o SPDR S&P Oil & Gas Exploration & Production ETF Fund (XOP ) é uma das muitas opções de investimento que fornecem exposição ao desenvolvimento de terras minerais.

Questões a considerar

Uma vez tomada a decisão de comprar terras brutas como investimento ou para desenvolvimento, os investidores precisam entender muitas questões sobre as legalidades associadas ao uso de parcelas específicas de propriedade. Por exemplo, as restrições de uso da terra podem restringir a maneira pela qual a terra pode ser usada pelo proprietário, as servidões de terra podem conceder acesso a uma parte da propriedade a uma parte não relacionada e a transmissão de direitos minerais pode conceder a uma parte não relacionada o autorização para extrair e vender minerais para ganho financeiro.

Além disso, os direitos ribeirinhos e litorâneos podem estipular o acesso que o proprietário tem aos cursos d’água adjacentes, e a configuração do terreno pode ditar se ele está em uma planície de inundação, o que teria um grande impacto na maneira como a terra poderia ser utilizada. Felizmente, os possíveis compradores de terras podem obter respostas a essas perguntas revisando a especificação legal para um lote de terra, que se encontra em um documento conhecido como escritura de terra. Este tipo de documento está normalmente disponível ao público através da Internet, ou pode ser obtido da maneira antiga, visitando a divisão de registros de terras e escrituras do cartório do condado apropriado.

Além das questões legais, os pequenos investidores devem considerar o acesso da terra a serviços básicos como eletricidade ou telecomunicações. Os investidores também devem revisar a obrigação anual de imposto sobre a propriedade da terra, avaliar o potencial para violações de invasão e analisar o afastamento da terra do proprietário, bem como da comunidade mais próxima. Todas essas questões são importantes, porque a falta de serviços públicos pode dificultar muito a capacidade de utilizar a terra, a distância da terra pode impactar as oportunidades que um proprietário tem de desfrutar da propriedade e os impostos sobre a propriedade podem impactar as finanças do proprietário. Com essas questões em mente, os possíveis proprietários de terras devem realizar uma avaliação abrangente de devida diligência antes de decidir comprar terras.

Visão geral da avaliação de terras

Os investidores que consideram a compra de um terreno bruto precisam perceber que estão se envolvendo em um investimento puramente especulativo. Isso ocorre porque a terra não desenvolvida não gera nenhuma receita e, portanto, qualquer retorno sobre o investimento terá que vir do ganho de capital potencial que pode ser recebido quando a terra for vendida. Com isso em mente, o custo da dívida de um empréstimo imobiliário agrícola pode ser usado para ajudar a realizar uma análise preliminar de investimento.

Do ponto de vista de investimento puro, a terra bruta tem um retorno sobre o investimento pouco atraente, especialmente quando se considera o período de tempo que os investidores normalmente devem possuir a terra para gerar um retorno sobre o investimento. Além disso, as taxas de juros para empréstimos de terras agrícolas podem aumentar no futuro, o que significa que a taxa de equilíbrio para futuras compras de terras também aumentará.

Se o custo da dívida para um empréstimo imobiliário agrícola não dissuadir os pequenos investidores de quererem comprar terras como um investimento especulativo, e eles realmente acreditam que podem estabelecer uma pequena operação agrícola que atenderá às suas necessidades de capital, requisitos de renda e restrições de tempo, muitos relatórios de avaliação estão prontamente disponíveis. Esses relatórios podem ser obtidos nos departamentos de agricultura de universidades públicas estaduais para ajudar a avaliar a viabilidade de estabelecer uma operação de pequena fazenda. Portanto, os pequenos investidores que desejam estabelecer uma fazenda de madeira, uma fazenda de vegetais, um vinhedo ou um pomar devem ser capazes de encontrar uma análise abrangente e oportuna que explique como estabelecer esses tipos de operações, a quantidade de trabalho que provavelmente irão acarretar, o capital o gasto necessário, o tempo necessário para receber um retorno sobre o investimento e o provável retorno sobre o investimento que a operação de uma pequena fazenda alcançará com o tempo.

Finalmente, e talvez o mais importante, os investidores precisam entender que investir em terras para operar uma pequena empresa agrícola é provavelmente o tipo de empreendimento comercial mais difícil e arriscado que pode ser perseguido. Isso porque, além do risco encontrado em todos os empreendimentos comerciais, as operações agrícolas assumem uma série de riscos com os quais as empresas não agrícolas não precisam lidar. Os exemplos são a ameaça de uma variedade de doenças de cultivo, o potencial para infestações de pragas, um ambiente climático em constante mudança e preços de mercado instáveis. Por essas razões, juntamente com o fato de que operar uma pequena fazenda exige uma quantidade significativa de força física, vigor e uma ética de trabalho muito forte, a grande maioria dos investidores provavelmente não será capaz de lidar com todas as demandas agrícolas em uma base sustentável.

The Bottom Line

Comprar um terreno bruto é um investimento muito arriscado porque não gerará nenhuma receita e pode não gerar um ganho de capital quando a propriedade for vendida. Além disso, utilizar um empréstimo imobiliário agrícola para comprar terras é muito arriscado. Com esses pontos em mente, é recomendado que a maioria dos pequenos investidores com desejo de possuir terras ou operar um pequeno negócio agrícola deve utilizar a grande variedade de ETFs e ETNs que agora estão disponíveis para pequenos investidores que antes só estavam disponíveis para fundos de hedge. Ao utilizar esses tipos de produtos de investimento, os investidores devem ser capazes de realizar seu desejo por atividades recreativas relacionadas à terra, gerando um retorno razoável sobre o investimento ao longo do tempo.