As 6 fases de uma execução hipotecária
O quesignifica exclusão exatamente? Em termos simples, o processo de execução hipotecária permite ao credor recuperar o valor devido em um empréstimo inadimplente, vendendo ou assumindo a propriedade do imóvel. De acordo com o Relatório de Mercado de Execuções Hipotecárias da RealtyTrac, em 29 de maio de 2020, havia 330.105 propriedades em “algum estágio de execução hipotecária (inadimplência, leilão ou propriedade de banco)” nos Estados Unidos, portanto, não é uma ocorrência incomum.
Se você (ou um ente querido) está enfrentando a execução hipotecária, certifique-se de compreender o processo. Embora haja variação de estado para estado, normalmente existem seis fases de um procedimento de encerramento.
Principais vantagens
- A execução hipotecária ocorre quando um credor tenta confiscar sua propriedade como garantia pelo não pagamento da hipoteca em dia.
- Normalmente existem seis fases no processo de encerramento e as etapas exatas variam de estado para estado.
- Antes de uma casa ser executada, os proprietários têm 30 dias para cumprir suas obrigações hipotecárias.
- A maioria dos credores prefere evitar a execução de uma propriedade.
Fase 1: inadimplência de pagamento
Um inadimplemento de pagamento ocorre quando um mutuário perdeu pelo menos um pagamento de hipoteca. O credor enviará um aviso de pagamento perdido, indicando que ainda não recebeu o pagamento daquele mês.
Normalmente, os pagamentos da hipoteca vencem no primeiro dia de cada mês e muitos credores oferecem um período de carência até o 15º dia do mês. Depois disso, o credor pode cobrar uma taxa de pagamento atrasado e enviar o aviso de pagamento perdido.
Depois que dois pagamentos são perdidos, o credor geralmente faz o acompanhamento com uma carta de demanda. Isso é mais sério do que um aviso de pagamento perdido. No entanto, neste ponto, o credor pode ainda estar disposto a trabalhar com o mutuário para fazer arranjos para recuperar os pagamentos. O mutuário normalmente teria que remeter os pagamentos atrasados no prazo de 30 dias após o recebimento da carta.
Fase 2: Notificação de inadimplência
Um aviso de inadimplência (NOD) é enviado após 90 dias de pagamentos perdidos. Em alguns estados, o aviso é colocado com destaque na casa. Nesse ponto, o empréstimo será entregue ao departamento de execução hipotecária do credor no mesmo condado onde o imóvel está localizado. O mutuário é informado de que o aviso será registrado.
O credor normalmente dará ao mutuário mais 90 dias para liquidar os pagamentos e restabelecer o empréstimo. Isso é conhecido como “período de reintegração”.
Fase 3: Aviso de Venda do Agente Fiduciário
Se o empréstimo não tiver sido feito em dia dentro de 90 dias após o aviso de inadimplência, um aviso de venda do administrador será registrado no condado onde o imóvel está localizado.
O credor geralmente também deve publicar um aviso no jornal local por três semanas, indicando que a propriedade estará disponível em leilão público. Os nomes de todos os proprietários serão impressos no edital e no jornal, juntamente com a descrição legal do imóvel, seu endereço e quando e onde será realizada a venda.
Fase 4: Venda do Trustee
O imóvel está agora colocado em leilão público e será adjudicado ao licitante com lance mais alto que cumprir todos os requisitos necessários. O credor (ou empresa que o representa) calculará uma oferta inicial com base no valor do empréstimo pendente e quaisquer ônus, impostos não pagos e custos associados à venda.
Quando uma propriedade hipotecada é comprada, cabe ao comprador dizer por quanto tempo os proprietários anteriores podem permanecer em sua antiga casa.
Assim que o licitante com lance mais alto for confirmadoe a venda for concluída, uma escritura de administrador na venda será fornecida ao licitante vencedor. A propriedade passa a ser propriedade do comprador, que tem direito à posse imediata.
Fase 5: Imóveis de propriedade (REO)
imobiliários (REO). Essas propriedades são frequentemente chamadas de “propriedade do banco” e o credor pode remover alguns dos ônus e outras despesas na tentativa de tornar a propriedade mais atraente.
Fase 6: Despejo
O mutuário pode muitas vezes ficar na casa até que ela seja vendida em um leilão público ou mais tarde como um imóvel REO. Neste ponto, um aviso de despejo é enviado exigindo que qualquer pessoa desocupe o local imediatamente.
Vários dias podem ser fornecidos para permitir que os ocupantes tenham tempo suficiente para remover seus pertences pessoais. Então, normalmente, o xerife local visita a propriedade e remove as pessoas e todos os pertences restantes. Estes últimos são armazenados e podem ser recuperados em uma data posterior por uma taxa.
The Bottom Line
Ao longo do processo de execução hipotecária, muitos credores tentarão fazer arranjos para que o mutuário se envolva no empréstimo e evite a execução hipotecária. O problema óbvio é que, quando um mutuário não consegue cumprir um pagamento, fica cada vez mais difícil recuperar o atraso em vários pagamentos.
Se houver uma chance de você conseguir pagar os pagamentos – por exemplo, você acabou de começar um novo emprego após um período de desemprego , vale a pena falar com o seu credor. Se o encerramento for inevitável, saber o que esperar durante todo o processo pode ajudar a prepará-lo para as seis fases do encerramento.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.