Como obter uma hipoteca quando trabalha por conta própria
Embora obter uma hipoteca como funcionário do W-2 possa ser mais fácil do que se você for autônomo, você não precisa voltar correndo para o seu cubículo para se qualificar. Alguns credores podem estar preocupados porque você não terá uma renda estável o suficiente para fazer seus pagamentos mensais, e outros podem simplesmente não querer lidar com a papelada adicional que pode estar envolvida no fornecimento de uma hipoteca para um trabalhador autônomo.
Mas não se preocupe – se você for autônomo, existem etapas que você pode seguir para se tornar um candidato a empréstimo mais atraente.
Principais vantagens
- Os mutuários autônomos podem melhorar suas perspectivas aumentando sua pontuação de crédito, oferecendo uma entrada maior ou pagando dívidas, entre outros.
- O problema que os autônomos enfrentam ao tentar obter um empréstimo é que eles usam as despesas comerciais para reduzir a renda tributável.
- Empréstimos convencionais, empréstimos FHA e empréstimos de extrato bancário estão entre as opções de hipotecas para trabalhadores autônomos.
- Também é possível fazer uma hipoteca conjunta ou contratar um fiador.
Desvantagens de obter uma hipoteca enquanto trabalha por conta própria
Os credores nem sempre veem os autônomos como tomadores de empréstimo ideais. Os mutuários que são funcionários podem ser considerados particularmente dignos de crédito por causa de suas rendas estáveis e facilmente verificáveis, especialmente se também tiverem excelentes pontuações de crédito. Os mutuários autônomos terão que fornecer mais papelada para documentar a renda em comparação com os funcionários tradicionais que podem produzir um W-2.
Outro problema que os mutuários autônomos encontram é que tendem a usar muitas despesas comerciais para reduzir a renda tributável nas declarações de impostos, forçando os credores a se perguntarem se o mutuário ganha dinheiro suficiente para comprar uma casa. Por fim, os bancos podem querer uma relação empréstimo-valor (LTV) mais baixa, o que significa que o mutuário precisará fazer uma entrada maior.2
Devido às consequências econômicascausadas pela pandemia de COVID-19, muitos credores estão exigindo pontuações de crédito mais altas, maiores adiantamentos e mais documentação para aprovar hipotecas e outros empréstimos. Isso se aplica a todos os mutuários, não apenas aos autônomos, e os requisitos variam dependendo docredor.
Torne-se um candidato atraente
Os mutuários que sabem que podem fazer os pagamentos podem fazer algumas ou todas as seguintes opções para melhorar suas chances de obter um empréstimo:
Estabeleça um histórico de trabalho autônomo
Se você puder mostrar que sabe jogar o jogo do trabalho autônomo e vencer, os credores estarão mais dispostos a arriscar com você. Você deve ter pelo menos dois anos de história de trabalho autônomo. Quanto mais tempo, melhor, pois mostra que sua renda é estável.
Maximize a pontuação de crédito
Em qualquer tipo de situação de empréstimo, uma pontuação de crédito mais alta tornará o mutuário um candidato mais atraente para obter o empréstimo em primeiro lugar e se qualificar para taxas de juros mais baixas.
Ofereça uma grande entrada
Quanto maior o patrimônio líquido da casa, menor a probabilidade de o mutuário abandoná-la em épocas de dificuldade financeira. Um banco verá o tomador do empréstimo como um risco menor se ele colocar muito dinheiro na compra antecipada.
Têm reservas de caixa significativas
Além de uma grande entrada, ter bastante dinheiro em um fundo de emergência mostra aos credores que, mesmo que o negócio entre em queda livre, o mutuário poderá continuar a fazer pagamentos mensais.
Pague todas as dívidas do consumidor
Quanto menos pagamentos mensais de dívida você tiver entrando no processo de hipoteca, mais fácil será para você fazer o pagamento da hipoteca. Se vocêpagar seus cartões de crédito e empréstimos para automóveis, poderá até se qualificar para um valor de empréstimo maior, pois terá mais fluxo de caixa.
Fornece documentação
Estar disposto e pronto para documentar totalmente sua renda por meio de declarações de impostos de anos anteriores, declarações de lucros e perdas, balanços patrimoniais e similares aumentará suas chances de se qualificar para um empréstimo. Seu credor também pode pedir alguns ou todos os seguintes:
- Lista de dívidas e pagamentos mensais
- extratos bancários
- Lista de ativos (contas de poupança, contas de investimento, etc.)
- Fontes adicionais de renda (pensão alimentícia, previdência social, etc.)
- Prova de seu negócio ou emprego (licença comercial, cartas de clientes, declaração de seu contador, etc.)
Os mutuários autônomos preenchem o mesmo formulário de empréstimo que qualquer outra pessoa.
Opções de hipoteca autônoma
Se você trabalha por conta própria e não se qualifica para uma hipoteca convencional, alguns credores ainda oferecem empréstimos que podem ser adequados. As hipotecas convencionais não são garantidas pelo governo federal, portanto, normalmente têm requisitos de empréstimo mais rígidos. Aqui estão algumas outras opções:
Empréstimo FHA
Um empréstimo da Federal Housing Administration (FHA) é uma hipoteca segurada pela Federal Housing Administration (FHA) e emitida por um credor aprovado pela FHA. Os empréstimos FHA são projetados para mutuários de renda baixa a moderada. Eles exigem um pagamento mínimo mais baixo – tão baixo quanto 3,5% – e pontuações de crédito mais baixas do que muitos empréstimos convencionais.
Como os empréstimos da FHA são segurados pelo governo federal – o que significa que os credores estão protegidos no caso de um devedor não pagar sua hipoteca – esses credores podem oferecer termos mais favoráveis aos mutuários que, de outra forma, não se qualificariam para um empréstimo imobiliário, incluindo taxas de juros mais baixas. Isso significa que também é mais fácil se qualificar para um empréstimo FHA do que para um empréstimo convencional.
Empréstimo de extrato bancário
Os empréstimos de extrato bancário, também conhecidos comoempréstimos de documentos alternativos, permitem que os mutuários solicitem um empréstimo sem apresentar os documentos tradicionais que comprovam a renda, como declarações de impostos e W-2s. Em vez disso, os credores analisam 12 a 24 meses de seus extratos bancários para determinar areceita doseunegócio. Esse tipo de empréstimo pode fazer sentido se você não tiver declarações de imposto de renda ou outras formas de verificar sua renda.
As taxas de juros sobre empréstimos de extrato bancário tendem a ser mais altas, pois o credor está assumindo mais riscos.
Hipoteca conjunta
Obter uma hipoteca conjunta com um co-mutuário que é um funcionário W-2, como uma outra pessoa significativa, cônjuge ou amigo de confiança, é outra maneira de melhorar suas perspectivas de obter aprovação para uma hipoteca se você for autônomo. Isso fornece mais garantia ao seu credor de que há uma renda estável para pagar a dívida.
Recrute um co-signatário
Finalmente, um pai ou outro parente pode estar disposto a fiador de seu empréstimo hipotecário. Lembre-se de que essa pessoa precisará estar disposta e ser capaz de assumir total responsabilidade pelo empréstimo se você entrar em default.
The Bottom Line
Se um funcionário W-2 perder o emprego, sua renda cairá para zero em um piscar de olhos na ausência de benefícios do seguro-desemprego. Os que trabalham por conta própria costumam ter vários clientes e é improvável que percam todos de uma vez, o que lhes dá mais segurança no emprego do que normalmente se percebe.
É claro que os autônomos já estão acostumados a ter que trabalhar muito duro para preencher formulários de impostos adicionais, obter licenças comerciais, conseguir novos clientes e manter o negócio funcionando. Armados com um pouco de conhecimento e paciência, eles também podem encontrar maneiras de se qualificar para uma hipoteca.