Amortização Negativa

O que é amortização negativa?

Amortização negativa é um termo financeiro que se refere a um aumento no saldo do principal de um empréstimo causado pela falha na cobertura dos juros devidos naquele empréstimo. Por exemplo, se o pagamento de juros de um empréstimo for de $ 500 e o mutuário pagar apenas $ 400, a diferença de $ 100 será adicionada ao saldo principal do empréstimo.

Compreendendo a Amortização Negativa

Em um empréstimo normal, o saldo do principal é gradualmente reduzido à medida que o mutuário efetua os pagamentos. Um empréstimo com amortização negativa é essencialmente o fenômeno inverso, em que o saldo do principal aumenta quando o devedor deixa de fazer os pagamentos.

Amortizações negativas são apresentadas em alguns tipos de empréstimos hipotecários, como hipotecas de taxa ajustável de opção de pagamento (ARMs), que permitem que os mutuários determinem quanto da parte dos juros de cada pagamento mensal eles decidem pagar. Qualquer parcela dos juros que eles optarem por não pagar é então adicionada ao saldo principal da hipoteca.

Outro tipo de hipoteca que incorpora amortizações negativas é a chamada hipoteca gradativa de pagamento (GPM). Com esse modelo, o cronograma de amortização é estruturado de forma que os primeiros pagamentos incluam apenas uma parte dos juros que serão cobrados posteriormente. Enquanto esses pagamentos parciais estão sendo feitos, a parcela de juros em falta será adicionada de volta ao saldo principal do empréstimo. Em períodos de pagamento posteriores, os pagamentos mensais incluirão o componente total dos juros, fazendo com que o saldo do principal diminua mais rapidamente.

Embora as amortizações negativas proporcionem flexibilidade aos tomadores de empréstimos, elas podem acabar custando caro. Por exemplo, no caso de um ARM, um mutuário pode optar por atrasar o pagamento de juros por muitos anos. Embora isso possa ajudar a aliviar o fardo dos pagamentos mensais no curto prazo, pode expor os mutuários a graves choques nos pagamentos futuros, caso as taxas de juros subam mais tarde. Nesse sentido, o valor total dos juros pagos pelos tomadores de empréstimo pode, em última instância, ser muito maior do que se, para começar, eles não tivessem contado com amortizações negativas.

Exemplo do mundo real de amortização negativa

Considere o seguinte exemplo hipotético: Mike, um comprador de uma casa pela primeira vez, deseja manter o pagamento mensal da hipoteca o mais baixo possível. Para isso, ele opta por um ARM, optando por pagar apenas uma pequena parcela dos juros de seus pagamentos mensais.

Suponhamos que Mike obteve sua hipoteca quando as taxas de juros eram historicamente baixas. Apesar disso, os pagamentos mensais de sua hipoteca devoram uma porcentagem significativa de sua renda mensal – mesmo quando ele aproveita a amortização negativa oferecida pelo ARM.

Embora o plano de pagamento de Mike possa ajudá-lo a administrar suas despesas no curto prazo, ele também o expõe a um maior risco de taxa de juros de longo prazo, porque se as taxas de juros futuras subirem, ele pode não conseguir arcar com seus pagamentos mensais ajustados. Além disso, como a estratégia de pagamento de juros baixos de Mike está fazendo com que o saldo do empréstimo diminua mais lentamente do que aconteceria de outra forma, ele terá mais principal e juros para pagar no futuro do que se simplesmente tivesse pago todos os juros e o principal que devia a cada um mês.