5 erros que podem fazer a casa virar um fracasso
Parece tão fácil! Compre uma casa, faça alguns ajustes cosméticos, coloque-a de volta no mercado e tenha um lucro enorme. A qualquer momento, meia dúzia de programas na televisão apresentam investidores bonitos e bem vestidos que fazem o processo parecer rápido, divertido e lucrativo.
E muitas casasestão sendo reviradas. Casas invertidas representaram 6,2% de todas as vendas de residências nos Estados Unidos em 2019, um recorde de oito anos, de acordo com dados da ATTOM Data Solutions publicados em seu relatório 2019 nos EUA.
No entanto, o caminho para a riqueza imobiliária não envolve apenas o recurso do freio e placas de “venda”. Muitos aspirantes a magnatas do setor imobiliário ignoram o básico e acabam fracassando. Então, quais são os cinco maiores erros que os aspirantes a nadadores cometem? E como você os evita?
Principais vantagens
- Lançar casas é um negócio como qualquer outro: requer conhecimento, planejamento e habilidade para ter sucesso.
- Erros comuns cometidos por investidores imobiliários novatos são subestimar o tempo ou o dinheiro que o projeto exigirá.
- Outro erro cometido pelos flippers é superestimar suas habilidades e conhecimentos.
- Paciência e bom senso são especialmente importantes em um negócio baseado no tempo, como o investimento imobiliário.
Como funciona o lançamento de casas
Flipping (também chamado de investimento imobiliário no atacado) é um tipo de estratégia de investimento imobiliário em que um investidor compra um imóvel não para usar, mas com a intenção de vendê-lo com lucro.
Esse lucro é normalmente derivado da valorização do preço resultante de um mercado imobiliário aquecido no qual os preços estão subindo rapidamente ou de melhorias de capital feitas na propriedade – ou ambos. Por exemplo, um investidor pode comprar um fixador superior em um bairro “quente”, fazer reformas substanciais e, em seguida, oferecê-lo a um preço que reflita sua nova aparência e amenidades.
Os investidores que vendem propriedades concentram-se na compra e posterior revenda de uma propriedade ou de um grupo de propriedades. Muitos investidores tentam gerar um fluxo constante de receita participando de lançamentos frequentes.
Então, como você vira um prédio ou uma casa? Em termos simples, você deseja comprar na baixa e vender na alta (como a maioria dos outros investimentos). Mas, em vez de adotar uma estratégia de compra e manutenção, você conclui a transação o mais rápido possível para limitar o tempo que seu capital estará em risco. Em geral, o foco deve estar na velocidade em oposição ao lucro máximo. Isso porque cada dia que passa custa mais dinheiro (hipoteca, serviços públicos, impostos sobre a propriedade, seguro e outros custos associados à compra de uma casa). Esse é o plano geral, embora venha com várias armadilhas.
Onde começar
O primeiro e melhor conselho é limitar seu risco financeiro e maximizar seu potencial de retorno. Resumindo, não pague muito por uma casa (sabendo quanto vale) e certifique-se também de saber quanto custarão os reparos ou atualizações necessárias antes de comprar. Tendo essas informações, você pode descobrir um preço de compra ideal.
A regra dos 70% estabelece que um investidor não deve pagar mais do que 70% do valor pós-reparo (ARV) de uma propriedade menos os reparos necessários. O ARV é o que vale uma casa depois de totalmente reparada.
Aqui está um exemplo: se o ARV de uma casa custa $ 150.000 e precisa de $ 25.000 em reparos, a regra dos 70% significa que um investidor não deve pagar mais do que $ 80.000 pela casa: $ 150.000 x 0,70 = $ 105.000 – $ 25.000 = $ 80.000.
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Como qualquer outra pequena empresa, o empreendimento exigirá tempo e dinheiro, planejamento e paciência, habilidade e esforço. Provavelmente acabará sendo mais difícil e mais caro do que você jamais imaginou. Leve isso levianamente por sua conta e risco : se você está apenas querendo ficar rico rapidamente vendendo uma casa, você pode acabar no asilo dos pobres. Esses são os cinco erros que você deve evitar se estiver pensando em inverter uma casa.
Mesmo se você acertar todos os detalhes, as mudanças nas condições de mercado podem significar que todas as suposições feitas no início serão inválidas no final.
1. Dinheiro insuficiente
Mexer no mercado imobiliário é caro. A primeira despesa é o custo de aquisição do imóvel . Embora abundem as reivindicações de baixo / nenhum dinheiro para baixo, encontrar esses negócios de um fornecedor legítimo é mais fácil falar do que fazer. Além disso, se você está financiando a aquisição, está pagando juros.
Embora os juros sobre o dinheiro emprestado ainda sejam dedutíveis nos impostos, mesmo após a aprovação da Lei de Reduções de Impostos e Empregos, não é uma dedução de 100% . Cada dólar gasto em juros aumenta a quantia de que você precisa para ganhar na venda apenas para empatar.
E se você usar uma hipoteca ou linha de crédito de home equity (HELOC) para financiar a compra de sua casa, apenas os juros serão dedutíveis. O principal, impostos e partes do seguro do seu pagamento não são.
Pesquise suas custos de manutenção de propriedade e custos de oportunidade para amarrar seu dinheiro.
Ter lucro é mais difícil do que costumava ser. Na verdade, 2019 viu as margens de lucro encolherem para o menor retorno médio bruto sobre o investimento (ROI) desde 2011, de acordo com a ATTOM Data. Isso não significa que não haja dinheiro para ganhar (o ROI foi de 40,6%), mas significa que é preciso cuidado. O lucro bruto médio em 2019 foi de $ 62.900, mas lembre-se de que é bruto.
Os custos de renovação também devem ser considerados. Se você planeja custo combinado de aquisição, o custo de manutenção da propriedade e o custo de renovação.
Uma cozinha de $ 25.000, um banheiro de $ 10.000, $ 5.000 em impostos imobiliários, serviços públicos e outros custos de transporte reduzem esse número em cerca de dois terços. Jogue em um problema estrutural inesperado com a propriedade e um lucro bruto pode se tornar uma perda líquida.
Mesmo que você consiga superar os obstáculos financeiros de lançar uma casa, não se esqueça dos impostos sobre ganhos de capital, que prejudicarão seu lucro.
2. Tempo insuficiente
Renovar e lançar casas é um empreendimento que consome tempo. Pode levar meses para encontrar e comprar o imóvel certo. Depois de adquirir a casa, você precisará investir tempo para consertá-la. Se você tem um emprego diurno, o tempo gasto em demolição e construção pode se traduzir em noites e fins de semana perdidos. Se você pagar outra pessoa para fazer o trabalho, ainda assim gastará mais tempo do que o esperado supervisionando a atividade e os custos de pagar a outras pessoas reduzirão seu lucro.
Assim que o trabalho estiver concluído, você precisará agendar inspeções para se certificar de que a propriedade está em conformidade com os códigos de construção aplicáveis antes de poder vendê-la. Do contrário, você precisará gastar mais tempo e dinheiro para torná-lo par.
Em seguida, pode ser um longo investimento para vender a propriedade. Se você mesmo o mostrar a possíveis compradores, poderá passar muito tempo indo e voltando da propriedade e em reuniões. Se você usar um corretor de imóveis, você deverá uma comissão.
Isso vale a pena? Para muitas pessoas, pode fazer mais sentido ficar com um emprego diurno, onde podem ganhar o mesmo tipo de dinheiro em algumas semanas ou meses por meio de um salário fixo, sem riscos e com um compromisso de tempo consistente.
3. Habilidades insuficientes
Construtores profissionais e profissionais qualificados, como carpinteiros e encanadores, muitas vezes invertem casas como uma renda secundária a seus empregos regulares. Eles têm o conhecimento, as habilidades e a experiência para encontrar e consertar uma casa. Alguns deles também têm empregos sindicais que fornecem cheques de desemprego durante todo o inverno, enquanto trabalham em seus projetos paralelos.
O dinheiro real na virada de uma casa vem do suor. Se você tem jeito com um martelo, gosta de colocar carpetes – e pode pendurar paredes de gesso, telhado de uma casa e instalar uma pia de cozinha – você tem as habilidades para virar uma casa.
Por outro lado, se você não distingue uma chave de fenda Phillips de uma chave de fenda plana, precisará contratar um profissional para fazer as reformas e os reparos. E isso reduzirá as chances de lucro substancial em seu investimento.
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O número de residências unifamiliares e condomínios que foram revertidos em 2019, de acordo com a ATTOM Data Solutions.
4. Conhecimento insuficiente
Para ter sucesso, você sabe escolher o imóvel certo, no local certo, pelo preço certo. Em um bairro de $ 100.000 casas, você realmente espera comprar a $ 60.000 e vender a $ 200.000? O mercado é eficiente demais para que isso ocorra regularmente.
Mesmo se você conseguir o negócio da sua vida – arrebatar uma casa em execução hipotecária por uma música, digamos – saber quais reformas fazer e quais pular é a chave. Você também precisa entender as leis tributárias aplicáveis e as leis de zoneamento, e saber quando cortar suas perdas e sair antes que seu projeto se transforme em um poço de dinheiro.
Zillow, a firma de listagem de imóveis, agora está vendendo casas em mercados selecionados. A empresa espera comprar e vender propriedades em 90 dias e possui os dados e o conhecimento para oferecer às operadoras familiares uma competição feroz.
Os grandes credores também começaram a buscar lucros no mercado de empréstimos alternativos, com a empresa de investimento global KKR juntando-se a outras firmas de investimento privadas em busca de uma parte da ação.
5. Paciência insuficiente
Os profissionais demoram e aguardam a propriedade certa. Os novatos correm para comprar a primeira casa que vêem. Em seguida, eles contratam o primeiro empreiteiro que faz uma oferta para tratar de um trabalho que eles não podem fazer sozinhos. Os profissionais fazem o trabalho sozinhos ou contam com uma rede de contratantes confiáveis e previamente combinados.
Os novatos contratam um corretor de imóveis para ajudar a vender a casa. Os profissionais confiam nos esforços “à venda pelo proprietário” para minimizar custos e maximizar os lucros. Os novatos esperam se apressar no processo, aplicar uma camada de tinta e ganhar uma fortuna. Os profissionais entendem que comprar e vender casas leva tempo e que as margens de lucro às vezes são pequenas.
The Bottom Line
Se você está pensando em virar uma casa, certifique-se de entender o que é necessário e os riscos envolvidos. Os flippers novatos podem subestimar o tempo ou dinheiro necessários e superestimar suas habilidades e conhecimentos. Ter um bom lucro rapidamente ao virar uma casa não é tão fácil quanto parece na TV.