Melhoria de Capital
O que é uma melhoria de capital?
Uma melhoria de capital é o acréscimo de uma mudança estrutural permanente ou a restauração de algum aspecto de uma propriedade que irá aumentar o valor geral da propriedade, prolongar sua vida útil ou adaptá-la a novos usos. Indivíduos, empresas e cidades podem fazer melhorias importantes na propriedade que possuem. Freqüentemente, as melhorias de capital recebem tratamento fiscal favorável e podem ser isentas do imposto sobre vendas em certas jurisdições.
Em um negócio ou finanças corporativas, esse processo é semelhante a investimentos em despesas de capital (CAPEX).
Principais vantagens
- Uma melhoria de capital é uma atualização, adaptação ou melhoria durável de uma propriedade que aumenta seu valor, geralmente envolvendo uma mudança estrutural ou restauração.
- O IRS concede tratamento fiscal especial às melhorias de capital qualificadas, distinguindo-as das reparações ordinárias.
- Além de valorizar uma casa, as melhorias de capital podem aumentar a base de custo de uma propriedade, o que por sua vez reduz a carga tributária quando ela é vendida.
Como funciona uma melhoria de capital
As melhorias de capital normalmente aumentam o valor de mercado de uma propriedade, mas também podem expandir a utilidade do ativo além de seu estado atual. De acordo com o Internal Revenue Service ( IRS ), para se qualificar como uma melhoria de capital, ele deve durar mais de um ano após sua conclusão e ser durável ou permanente por natureza. Embora a escala de uma melhoria de capital possa variar, tanto os proprietários individuais quanto os proprietários de grande escala fazem melhorias de capital.
A publicação 523 do IRS descreve a definição oficial de melhoria de capital. Exemplos de melhorias de capital residencial incluem adicionar ou reformar um quarto, banheiro ou deck. Outros projetos aprovados pelo IRS incluem a adição de novos aparelhos embutidos, carpete ou piso de parede a parede ou melhorias no exterior de uma casa, como a substituição do telhado, revestimento lateral ou janelas de proteção contra chuva. A instalação de uma piscina fixa ou entrada de automóveis também pode ser uma melhoria de capital qualificada.
O IRS, no entanto, distingue entre uma melhoria de capital e um reparo ou substituição devido ao desgaste normal. Por exemplo, se sua geladeira quebrar após vários anos de serviço, ou se você tiver um tubo com vazamento, esses reparos não são melhorias de capital. No entanto, se uma pessoa painéis solares e um galpão de ferramentas para sua propriedade, ambos fixados permanentemente na propriedade, eles seriam considerados benfeitorias importantes para a casa. Um exemplo de melhoria de capital baseada em negócios seria a instalação de um novo sistema HVAC ou a introdução de recursos acessíveis da Lei dos Americanos com Deficiência ( ADA ) em um edifício existente.
Da mesma forma, a criação de um novo parque público no centro da cidade também seria considerada uma melhoria de capital para uma cidade. Nestes cenários, os novos acréscimos tornariam as respectivas propriedades mais valiosas, seriam considerados acréscimos permanentes e sua remoção causaria danos materiais ao imóvel.
Considerações Especiais
Base de Custo
A base de custo é o custo original de um ativo. O IRS define padrões específicos para uma melhoria para se qualificar como um aumento com base no custo. A principal preocupação é que ele deve estar em vigor no momento da venda de uma propriedade. Uma melhoria de capital também deve se tornar parte da propriedade – ou ser fixada de forma permanente na propriedade – de forma que sua remoção causaria danos significativos ou diminuição no valor da própria propriedade.
Reparos ou manutenção não podem ser incluídos na base de custo de uma propriedade. No entanto, os reparos que fazem parte de um projeto maior, como a substituição de todas as janelas de uma casa, se qualificam como melhorias de capital. As reformas necessárias para manter uma casa em bom estado não são incluídas se não agregarem valor ao bem. Exemplos de tais reparos não qualificados, de acordo com o IRS, incluem pintura de paredes, conserto de vazamentos ou substituição de ferragens quebradas.
Ganhos de capital
Além de melhorar a casa, uma melhoria de capital – de acordo com o IRS – aumenta a base de custo de uma estrutura. Ou seja, as despesas incorridas com a realização das benfeitorias são somadas ao valor que o proprietário pagou para comprar ou construir o imóvel. O aumento da base de custo, por sua vez, reduz o tamanho do ganho de capital tributável na venda do imóvel.
Os ganhos de capital de imóveis se comportam de maneira diferente do que outros tipos de ganhos de capital. A partir de 2019, os proprietários têm direito a uma isenção de ganhos de capital sobre qualquer lucro da venda de uma residência principal de até $ 250.000 se solteiros e $ 500.000 se casados e arquivados em conjunto. Esta isenção tem uma advertência importante. O proprietário deve ter residido na propriedade por pelo menos dois dos últimos cinco anos antes da venda.
Além disso, se o ganho for significativamente maior do que as somas listadas acima, o efeito das melhorias de capital na base de custo pode ser significativo. Muitos fatores podem fazer um contribuinte violar os níveis de ganhos de capital de $ 250/500. Isso inclui se os proprietários adquiriram a propriedade há muitas décadas e se os valores dos imóveis locais aumentaram drasticamente desde a compra.
Isenções locais
As leis de aluguel do estado de Nova York incluem uma cláusula chamada programa Major Capital Improvements (MCI). Datado da década de 1970, permite que os proprietários aumentem os aluguéis de edifícios estabilizados ou controlados em até 6% ao ano, para recuperar o custo de grandes melhorias de capital nessas estruturas. Uma atualização do sistema HVAC, novos elevadores, espaços comuns atualizados e outras melhorias contam para o MCI.
Em fevereiro de 2019, dois membros do Legislativo estadual apresentaram um projeto de lei para eliminar o programa, acusando-o de ser muito fácil para os proprietários de edifícios abusar do programa. O abuso ocorre quando esses proprietários inescrupulosos apresentam declarações de despesas exageradas ou forjadas. Potencial de fraude à parte, o programa MCI é inerentemente injusto, afirmam alguns críticos. Esses críticos argumentam que uma melhoria de capital é um custo único para o locador, mas um aumento no aluguel é uma despesa contínua para o locatário.
Exemplos de melhorias de capital
Suponha, por exemplo, que uma pessoa compre uma casa por $ 650.000 e gaste $ 50.000 para renovar a cozinha e adicionar um banheiro. Em muitos casos, o imposto sobre vendas não terá de ser pago aos empreiteiros por este trabalho, pois é uma melhoria de capital qualificada.
A base de custo da casa também aumenta de $ 650.000 para $ 700.000. Depois de 10 anos de dono e morando com a casa, o proprietário, que é solteiro e declara impostos como tal, acaba vendendo a propriedade pelo preço de $ 975.000. Se nenhuma melhoria de capital tivesse sido feita, o valor tributável para o ganho de capital seria normalmente $ 75.000 ($ 975.000 preço de venda – $ 650.000 preço de compra – $ 250.000 excluindo ganhos de capital). Como a melhoria de capital aumentou a base de custo em $ 50.000, o valor tributável para o ganho de capital seria de apenas $ 25.000 ($ 975.000 – ($ 650.000 + $ 50.000) – $ 250.000 = $ 25.000).