O que você deve saber sobre avaliações residenciais
Esteja você comprando uma casa usando uma hipoteca, refinanciando sua hipoteca existente ou vendendo sua casa para alguém que não seja um comprador em dinheiro, a avaliação da casa é um componente-chave da transação. Se você é um comprador, proprietário ou vendedor, convém entender como funciona o processo de avaliação e como um avaliador determina o valor de uma casa.
Principais vantagens
- Uma avaliação é uma opinião profissional imparcial do valor de uma casa e é usada sempre que uma hipoteca está envolvida na compra, refinanciamento ou venda dessa propriedade.
- Um avaliador qualificado cria um relatório com base em uma inspeção visual, usando vendas recentes de propriedades semelhantes, tendências de mercado atuais e aspectos da casa (por exemplo, amenidades, planta baixa, metragem quadrada) para determinar o valor de avaliação da propriedade.
- O mutuário geralmente paga a taxa de avaliação, que pode chegar a várias centenas de dólares.
- Quando o valor da avaliação é inferior ao esperado, a transação pode ser atrasada ou até cancelada.
O que é uma avaliação residencial?
Uma avaliação é uma opinião profissional imparcial do valor de uma casa. As avaliações são quase sempre usadas em transações de compra e venda e comumente usadas em transações de refinanciamento. Em uma transação de compra e venda, uma avaliação é usada para determinar se o preço do contrato da casa é apropriado para as condições, localização e características da casa. Em uma transação de refinanciamento, uma avaliação garante ao credor que não está entregando ao mutuário mais dinheiro do que o valor da casa.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
Os credores querem ter certeza de que os proprietários não estão fazendo empréstimos excessivos para uma propriedade, porque a casa serve como garantia para a hipoteca. Se o devedor deixar de pagar a hipoteca e executar a hipoteca, o credor venderá a casa para recuperar o dinheiro emprestado. A avaliação ajuda o banco a se proteger contra empréstimos mais do que seria capaz de recuperar neste pior cenário.
O processo de avaliação e como os valores são determinados
Como a avaliação protege principalmente os interesses do credor, o credor normalmente solicitará a avaliação. Uma avaliação custa várias centenas de dólares e, geralmente, o mutuário paga essa taxa.
De acordo com o Appraisal Institute, uma associação de avaliadores imobiliários profissionais, umavaliador qualificado deve ser licenciado ou certificado – conforme exigido em todos os 50 estados – e estar familiarizado com a área local. De acordo com os regulamentos federais, o avaliador deve ser imparcial e não ter nenhum interesse direto ou indireto na transação.
O valor de avaliação de uma propriedade é influenciado pelas vendas recentes de propriedades semelhantes e pelas tendências atuais do mercado. As comodidades da casa, o número de quartos e banheiros, a funcionalidade da planta baixa e a metragem quadrada também são fatores-chave na avaliação do valor da casa. O avaliador deve fazer uma inspeção visual completa do interior e exterior e observar quaisquer condições que afetem adversamente o valor do imóvel, como reparos necessários.
Normalmente, os avaliadores usam o Relatório de Avaliação Residencial Uniforme daFannie Mae para residências unifamiliares. O relatório pede ao avaliador que descreva o interior e o exterior da propriedade, o bairro e as vendas comparáveis nas proximidades. O avaliador então fornece uma análise e conclusões sobre o valor da propriedade com base em suas observações.
O relatório deve incluir:
- Um mapa de ruas mostrando a propriedade avaliada e as vendas comparáveis usadas
- Um esboço de construção externa
- Uma explicação de como a metragem quadrada foi calculada
- Fotografias da frente, dos fundos e da cena da rua da casa
- Fotografias frontais externas de cada propriedade comparável usada
- Outras informações pertinentes – como dados de vendas de mercado, registros de terras públicas e registros de impostos públicos – que o avaliador exige para determinar ovalor justo de mercado da propriedade.
Ao refinanciar uma hipoteca, se o valor de avaliação colocar o valor da sua casa em menos de 20%, você terá que pagar peloseguro hipotecário privado (PMI).
O que os compradores de casas precisam saber
Quando você está comprando uma casa e está com contrato, a avaliação será uma das primeiras etapas do processo de fechamento. Se a avaliação for igual ou superior ao preço do contrato, a transação prossegue conforme planejado. Se a avaliação vier abaixo do preço do contrato, no entanto, ela pode atrasar ou inviabilizar a transação.
Provavelmente, nem você nem o vendedor desejam que a transação fracasse. Como comprador, você tem a vantagem de que uma avaliação baixa pode servir como ferramenta de negociação para convencer o vendedor a baixar o preço. O banco não vai emprestar a você ou a qualquer outro comprador em potencial mais do que o valor da casa.
Embora as avaliações ajudem os compradores a evitar pagar a mais pelas casas, o vendedor pode achar que uma avaliação baixa é imprecisa e relutar em baixar o preço. Se houver uma avaliação ruim entre você e a compra ou venda de sua casa, procure obter uma segunda opinião por meio de outra avaliação feita por outra pessoa. Os avaliadores podem cometer erros ou ter informações imperfeitas. Melhor ainda, apresente um caso factual para um valor mais alto ao avaliador original. Eles podem concordar com você e revisar a avaliação.
As diretrizes federais destinadas a eliminar os valores inflacionados de avaliação que contribuíram para a crise imobiliária de 2008 às vezes fazem com que as avaliações fiquem abaixo do valor justo de mercado e podem tornar as avaliações baixas difíceis de contestar.
O que os vendedores imobiliários precisam saber
Como vendedor, uma avaliação baixa, se correta, significa que você pode ter que baixar o preço da sua casa para que seja vendida. Esperar por um comprador totalmente em dinheiro que não exige uma avaliação como condição para concluir a transação provavelmente não lhe renderá um preço de venda mais alto. Ninguém quer pagar a mais por uma casa.
Infelizmente, se sua área ao redor teve vendas recentes em dificuldades, isso pode diminuir o valor de avaliação da sua casa. Se achar que o valor da sua casa foi reduzido pelo preço de venda de execuções hipotecárias e vendas a descoberto nas proximidades, você poderá convencer o avaliador de que sua casa vale mais se estiver em condições significativamente melhores do que essas propriedades.
Obter uma avaliação também é uma etapa necessária ao dar uma casa a um membro da família como um presente de patrimônio.
O que os proprietários de imóveis de refinanciamento precisam saber
Se você estiver refinanciando uma hipoteca convencional, uma avaliação baixa pode impedi-lo de fazê-lo. A casa precisa ser avaliada igual ou superior ao valor que deseja refinanciar para que o empréstimo seja aprovado. No entanto, se sua hipoteca existente for uma hipoteca FHA, você pode refinanciar sem uma avaliação por meio doprograma FHA Streamline – uma ótima opção paraproprietários subaquáticos.
The Bottom Line
Quando tudo correr bem, a avaliação da casa é apenas mais uma caixa para verificar em uma lista de verificação de fechamento. Quando o valor da avaliação é inferior ao esperado, a transação pode ser atrasada ou até cancelada. Independentemente de qual situação você encontrar na compra, venda ou experiência de refinanciamento de sua casa, um entendimento básico de como o processo de avaliação funciona só pode funcionar a seu favor, especialmente se você estiver comprando sua primeira casa.