Os empréstimos da FHA têm penalidades de pré-pagamento?
Os empréstimos FHA foram projetados para tomadores de empréstimos de baixa e moderada renda. Eles exigem pagamentos mínimos e pontuações de crédito mais baixos do que muitos empréstimos convencionais exigem.
Ao contrário das hipotecas subprime emitidas por alguns credores comerciais convencionais, os empréstimos da Federal Housing Administration ( FHA ) não têm penalidades de pré-pagamento. As regras que regem os empréstimos da FHA afirmam que essas hipotecas não podem conter taxas desnecessárias, como uma cláusula de vencimento na venda ou multa de pré – pagamento, que podem causar dificuldades financeiras aos mutuários.
Principais vantagens
- Alguns empréstimos hipotecários tradicionais acarretam uma penalidade de pré-pagamento que é avaliada se os mutuários pagarem seus empréstimos muito rapidamente ou adicionarem pagamentos de principal adicionais.
- Essas penalidades protegem credores e investidores em títulos lastreados em hipotecas do risco de pré-pagamento. Como resultado, muitos empréstimos subprime têm essa penalidade.
- Os empréstimos FHA, que são hipotecas apoiadas pelo governo federal projetadas para tomadores de empréstimos de baixa e moderada renda, não têm penalidades de pré-pagamento.
- Existem também custos indiretos potencialmente associados ao pré-pagamento de empréstimos, incluindo perda de deduções fiscais, menor liquidez e oportunidades perdidas de investir em ações.
O que é uma penalidade de pré-pagamento?
Uma multa de pré-pagamento é especificada em uma cláusula em um contrato de hipoteca que estipula que uma multa será avaliada se o mutuário pagar ou pagar a hipoteca de maneira significativa antes do prazo, geralmente nos primeiros cinco anos após o empréstimo. A penalidade às vezes é baseada em uma porcentagem do saldo restante da hipoteca. Também pode valer um determinado número de meses de juros.
As penalidades de pré-pagamento protegem o credor contra a perda financeira da receita de juros prevista que, de outra forma, teria sido paga. Eles também reduzem o risco de pré-pagamento ao investir em títulos garantidos por hipotecas.
Como os juros da hipoteca são calculados em caso de pré-pagamento
Para todos os empréstimos FHA fechados antes de 21 de janeiro de 2015, embora você não seja obrigado a pagar taxas extras ao pagar seu empréstimo FHA antecipadamente, você ainda é responsável pelos juros totais a partir da próxima data de vencimento da parcela. Por exemplo, suponha que a data de vencimento do pagamento mensal de seu empréstimo FHA seja no quinto dia de cada mês. Se você fez seu pagamento mensal até o primeiro dia do mês, ainda será responsável pelos juros até o dia cinco.
Mesmo que tenha pago o saldo total da hipoteca, você ainda é responsável pelos juros até a data de vencimento do pagamento.
Essa cobrança de juros pós-pagamento não era tecnicamente uma penalidade de pré-pagamento, mas muitos proprietários achavam que sim. Em 2012, os detentores de empréstimos FHA pagaram cerca de US $ 449 milhões em encargos de juros pós-pagamento. Para reduzir a carga sobre os proprietários, o FHA revisou suas políticas para eliminar os encargos de juros pós-pagamento para empréstimos FHA encerrados em ou após 21 de janeiro de 2015. Sob essas políticas, os credores de empréstimos FHA qualificados devem calcular os juros mensais usando a hipoteca não paga real saldo na data de recebimento do pré-pagamento.
Os emissores de empréstimos FHA só podem cobrar juros até a data de pagamento da hipoteca.
Outros custos de pré-pagamento
Embora não haja penalidades diretas para o pagamento antecipado de empréstimos do FHA, existem custos indiretos. À primeira vista, parece que perder a dedução padrão que muitos contribuintes deixaram de discriminar as deduções. Isso significa que muitos mutuários com hipotecas não estão usando a dedução do imposto de juros da hipoteca em primeiro lugar.
Mais sutilmente, o pré-pagamento de empréstimos FHA faz com que os mutuários percam liquidez. Os proprietários que colocam dinheiro extra em seus empréstimos FHA terão problemas para recuperá-lo se precisarem dele mais tarde. Uma linha de crédito de hipoteca ( os requisitos de pontuação de crédito para HELOCs, como fizeram durante a crise do coronavírus.
Certifique-se de ter reservas de caixa suficientes antes de pagar antecipadamente um empréstimo do FHA. Ter dinheiro suficiente para cobrir as despesas de alguns meses ou até um ano geralmente é uma boa ideia.
Finalmente, também existe um custo de oportunidade para pagar antecipadamente um empréstimo do FHA. Ao pagar o empréstimo, os proprietários perdem o dinheiro que poderiam ter ganho investindo em outros ativos.
Os juros sobre empréstimos imobiliários são geralmente menores do que o retorno esperado de longo prazo de ações, imóveis e muitos outros ativos. Em particular, os fundos negociados em bolsa de fundos fiduciários de investimento imobiliário ( REIT ETFs ) oferecem aos investidores uma maneira fácil de aproveitar os retornos totais do mercado imobiliário. Além disso, os proprietários podem vender REIT ETFs rapidamente quando precisam de dinheiro. No entanto, os preços do REIT ETF são susceptíveis de ser mais baixos durante uma recessão económica.