5 principais fatos sobre ações de quitclaim
Antigamente, a transferência de bens imóveis era feita por meio de um ato cerimonial conhecido como “libré de seisin”, no qual a pessoa que transferia a terra passava um galho ou torrão de grama da terra para a pessoa que a recebia.
Um contrato verbal e / ou escrito pode ter acompanhado o gesto, mas apenas a “libré de seisin” transferiu legalmente o título de propriedade. É claro que hoje, o título de propriedade é transmitido por uma escritura. Uma escritura de propriedade é um instrumento legal escrito e assinado que é usado para transferir a propriedade de um imóvel de um proprietário anterior (o concedente) para um novo proprietário (o donatário).
As ações podem ser classificadas de várias maneiras. Em termos gerais, as ações são oficiais ou privadas. As escrituras oficiais são executadas de acordo com procedimentos judiciais ou legais, como escrituras de curadores e escrituras fiscais. A maioria das transações de propriedade, entretanto, envolve escrituras privadas.
As escrituras também são categorizadas com base no tipo de garantia de título fornecida pelo concedente. As escrituras de garantia geral fornecem o mais alto nível de proteção ao comprador, enquanto as escrituras de rescisão normalmente fornecem o mínimo.
Principais vantagens
- Uma escritura de propriedade é um instrumento legal escrito e assinado que é usado para transferir a propriedade de um imóvel de um proprietário anterior (o concedente) para um novo proprietário (o donatário).
- Em termos gerais, as ações são oficiais ou privadas.
- As escrituras de garantia geral fornecem o mais alto nível de proteção ao comprador, enquanto as escrituras de rescisão normalmente fornecem o mínimo.
As escrituras de quitclaim são mais frequentemente para transferir propriedade entre membros da família ou para remediar um defeito no título, como um nome incorreto. Embora sejam relativamente comuns e a maioria dos corretores imobiliários tenha experiência em lidar com eles, geralmente são usados em transações em que as partes se conhecem e, portanto, têm maior probabilidade de aceitar os riscos associados à falta de proteção do comprador. Também podem ser usados quando uma propriedade transfere propriedade sem ser vendida, ou seja, quando não há dinheiro envolvido.
Como as escrituras de quitclaim oferecem proteção limitada ao comprador, é importante entender exatamente o que você está obtendo ao comprar um imóvel dessa forma. Aqui estão cinco coisas que você deve saber sobre esses contratos.
1. Você está comprando o mínimo de proteção possível.
Também chamada de escritura de não garantia, a escritura de desistência transmite qualquer interesse que o concedente tenha atualmente na propriedade, se houver. O concedente apenas “remete, libera e renuncia” seu interesse na propriedade ao concessionário. Não há garantias ou promessas quanto à qualidade do título. A escritura irá esclarecer isso incluindo linguagem como, “O Outorgante não oferece nenhuma garantia, expressa ou implícita, quanto ao título da propriedade aqui descrita.”
Nas situações em que o outorgante por meio de uma escritura de quitclaim não tem interesse na propriedade, o outorgado nada adquire em virtude da escritura de quitclaim e nenhum direito de garantia contra o outorgante.
2. Aceite apenas uma escritura de quitclaim de outorgantes que você conhece e confia.
Como as escrituras de quitclaim não oferecem nenhuma garantia sobre a qualidade do título do concedente, elas são melhores para transações de baixo risco entre pessoas que se conhecem e normalmente não envolvem troca de dinheiro. As escrituras de quitclaim, portanto, são comumente usadas para transferir propriedade dentro de uma família, como de um pai para um filho adulto, entre irmãos ou quando o proprietário de um imóvel se casa e deseja adicionar seu cônjuge ao título.
Casais que possuem uma casa juntos e posteriormente se divorciam também usam escrituras de quitclaim. Quando uma parte adquire a casa em um acordo de divórcio, a outra pode executar uma ação de quitclaim para eliminar seu interesse na propriedade (e para cumprir a decisão do tribunal).
3. Eles podem ser usados para limpar um defeito de título.
Uma escritura de quitclaim é freqüentemente usada para curar um defeito (uma ” nuvem no título “) no histórico registrado de um título de propriedade imobiliária. Os defeitos do título incluem itens como problemas com a redação (por exemplo, em um documento que não está em conformidade com os padrões estaduais), uma assinatura ausente (como a do cônjuge) ou falha em registrar adequadamente os documentos imobiliários. Por exemplo, se o nome de um donatário estiver escrito incorretamente em uma escritura de garantia colocada em registro público, uma escritura de quitclaim com a grafia correta pode ser executada para o donatário para aperfeiçoar o título.
Como outro exemplo, suponha que uma pesquisa de título revele que o cônjuge de um concessor anterior pode ter interesse na propriedade porque não executou corretamente uma escritura anterior na cadeia de títulos. Nessa situação, o cônjuge do ex-outorgante poderá ser solicitado a assinar a escritura de quitclaim ao atual proprietário, “desistindo” de qualquer interesse que porventura tenha no imóvel.
4. Eles são tão eficazes quanto uma escritura de garantia para transferência de título, mas apenas se o título for bom.
Uma escritura de quitclaim pode transmitir a titularidade tão eficazmente quanto uma escritura de garantia se o concedente tiver um título válido quando a escritura for entregue. É a falta de qualquer garantia, no entanto, que torna a ação de rescisão menos atraente do ponto de vista do donatário. Se o título contiver um defeito, por exemplo, o outorgado não tem recurso legal contra o outorgante nos termos da escritura. Uma escritura de quitclaim é freqüentemente usada se o concedente não tem certeza da situação do título (se ele contém quaisquer defeitos) ou se o concedente não deseja qualquer responsabilidade sob as cláusulas do título.
5. Uma escritura de quitclaim afeta a propriedade e o nome na escritura, não a hipoteca.
Como as escrituras de quitclaim expõem o beneficiário a certos riscos, elas são mais frequentemente usadas entre membros da família e onde não há troca de dinheiro.
Devido a isso, as escrituras de quitclaim normalmente não são utilizadas em situações em que o imóvel em questão tem uma hipoteca pendente. Afinal, seria difícil para muitos concessores pagar uma hipoteca sem o produto da venda do imóvel.
Em alguns casos, entretanto, as escrituras de quitclaim são usadas quando o concedente tem uma hipoteca. Nesse caso, o concedente permanece responsável pela hipoteca mesmo após a transferência da propriedade por meio da assinatura de uma escritura de quitclaim. Quitclaim escrituras transferem o título, mas não afetam as hipotecas.
Esta situação pode piorar se a hipoteca contiver uma cláusula de venda a vencer , uma disposição comum que estipula que todo o empréstimo vence assim que o título é transferido (não apenas se a propriedade for “vendida” em troca de dinheiro, como o nome “vencimento à venda” parece implicar).
Se o concedente desistiu de reivindicar a propriedade com a convicção de que o concessionário fará os pagamentos da hipoteca, o concedente não terá direito de recurso se o concessionário parar de fazer os pagamentos ou vender a propriedade a outra parte. Para mitigar potenciais problemas financeiros e jurídicos, o donatário pode assumir a hipoteca com o credor (com a aprovação do credor) ou refinanciar a propriedade e pagar o empréstimo original. Para adicionar proteção ao concedente, um acordo legalmente aplicável pode ser elaborado para documentar os termos de pagamento.
The Bottom Line
A transferência do título do proprietário é feita por escritura. Certos elementos essenciais devem estar contidos na escritura para que ela seja legalmente operativa. Diferentes escrituras fornecem vários níveis de proteção ao outorgado, e a forma da escritura determina as obrigações do outorgante.
Uma escritura de quitclaim oferece o menor nível de proteção ao comprador e é geralmente usada para transferências de títulos entre parentes ou para limpar um defeito no título. Se a propriedade vier com o que é conhecido como “escritura de propósito especial” – que pode ser uma escritura de correção, escritura de doação ou escritura de liberação – geralmente não oferece mais proteção do que uma escritura de quitclaim. Certifique-se de consultar um advogado imobiliário qualificado: As escrituras são documentos legais importantes que afetam os direitos e interesses de propriedade.