22 Junho 2021 21:08

Fannie Mae e Freddie Mac: Uma Visão Geral

Freddie Mac são empresas hipotecárias financiadas pelo governo federal, criadas pelo Congresso dos Estados Unidos. Nenhuma das instituições origina ou opera suas próprias hipotecas. Em vez disso, compram e garantem hipotecas emitidas por credores no mercado hipotecário secundário.

As duas entidades virtualmente monopolizaram o mercado hipotecário secundário até a década de 1990. Foi quando a crescente regulamentação federal e a nova legislação que permitiu a fusão de bancos e outras empresas financeiras gerou mais concorrência de empresas convencionais. Ainda assim, a Fannie Mae e a Freddie Mac continuam a dominar o mercado hipotecário secundário nos Estados Unidos hoje, apesar das preocupações de serem duas das maiores empresas ” grandes demais para falir “.

Juntas, essas agências tornam o mercado de hipotecas mais líquido, estável e acessível, fornecendo liquidez e garantias a milhares de bancos, poupanças e empréstimos e empresas hipotecárias nos Estados Unidos. Aqui está uma olhada em como os dois funcionam, seus papéis em 2008 crise financeira, e o que eles estão fazendo hoje para ajudar proprietários e locatários durante a pandemia de COVID-19.

Principais vantagens

  • A Fannie Mae foi fundada pela primeira vez pelo governo dos Estados Unidos em 1938 para ajudar a impulsionar o mercado de hipotecas. O Congresso credenciou a Freddie Mac em 1970 como uma empresa privada.
  • Nenhuma das organizações origina ou fornece empréstimos para serviços. Em vez disso, eles compram hipotecas de credores para manter ou reembalar como títulos lastreados em hipotecas que podem vender.
  • Os credores usam o dinheiro que recebem com a venda de hipotecas para a Fannie Mae e Freddie Mac para originar mais empréstimos, o que ajuda indivíduos, famílias e investidores a ter acesso a um suprimento estável de dinheiro hipotecário.
  • Em resposta à pandemia COVID-19, Fannie Mae e Freddie Mac emitiram uma moratória sobre execução hipotecária e despejo que vai até 31 de março de 2021.
  • Em 20 de janeiro de 2021, seu primeiro dia no cargo, o presidente Biden solicitou que FHFA (que supervisiona a Fannie Mae e Freddie Mac) e outras agências estendessem a moratória de despejo e execução hipotecária até pelo menos 31 de março de 2021, e as agências cumpriram.
  • Em 16 de fevereiro de 2021, o presidente Biden solicitou às agências a prorrogação da moratória novamente, desta vez para 31 de junho de 2021.

O que é Fannie Mae?

No início do século 20, a casa própria estava fora do alcance de muitas pessoas nos Estados Unidos. A menos que você pudesse pagar em dinheiro por uma casa inteira (o que poucas pessoas poderiam), você estava diante de uma entrada proibitivamente grande e um empréstimo de curto prazo que culminaria em um grande pagamento inicial.

Durante a Grande Depressão, quase um em cada quatro proprietários perderam suas casas devido à execução hipotecária, os bancos não tinham dinheiro para emprestar e o país enfrentou uma verdadeira crise imobiliária.

Em resposta, o Congresso em 1938 criou a Federal National Mortgage Association (FNMA), mais conhecida como Fannie Mae, para fornecer uma fonte confiável e estável de financiamento para habitação. Trouxe um novo tipo de hipoteca para o mercado: o empréstimo de longo prazo com taxa fixa e opção de refinanciamento a qualquer momento.

Por décadas, a Fannie Mae foi a compradora e vendedora dominante de hipotecas seguradas pelo governo no país. Por fim, o Congresso fez duas coisas para aumentar a concorrência no mercado hipotecário secundário:

  1.  Ela privatizou a Fannie Mae em 1968, tornando-a uma empresa de propriedade dos acionistas financiada inteiramente com capital privado.
  2.  Ele criou o Freddie Mac em 1970.

A Fannie Mae foi criada como uma agência do governo federal em 1938 como parte de uma emenda à Lei Nacional de Habitação. A Fannie Mae inicialmente comprou hipotecas seguradas pela Federal Housing Administration (FHA) e, posteriormente, acrescentou empréstimos garantidos pela Veterans Administration (VA) à mistura.

Em 1954, a Fannie Mae foi convertida em uma sociedade de propriedade mista público-privada de acordo com o Federal National Mortgage Association Charter Act. Tornou-se propriedade privada em 1968 e dois anos depois foi autorizada a comprar hipotecas convencionais, além de empréstimos FHA e VA.

Na década de 1980, a Fannie Mae começou a emitir títulos lastreados em hipotecas (MBS) para fornecer mais liquidez no mercado de investimento hipotecário. Ela obtém o dinheiro para comprar ativos relacionados a hipotecas, emitindo diversos títulos de dívida nos mercados de capitais dos Estados Unidos e internacionais.

O que é Freddie Mac?

Freddie Mac é o nome não oficial da Federal Home Loan Mortgage Corporation. Foi estabelecido em 1970 ao abrigo do Emergency Home Finance Act para expandir o mercado secundário de hipotecas e reduzir o risco de taxa de juro para os bancos. Em 1989, foi reorganizada e transformada em uma empresa de propriedade dos acionistas como parte da Lei de Reforma, Recuperação e Execução das Instituições Financeiras (FIRREA).

O estatuto do Freddie Mac é bastante semelhante ao da Fannie Mae, no sentido de que expande o mercado secundário de hipotecas e títulos lastreados em hipotecas, comprando empréstimos feitos por bancos, poupanças e empréstimos e outras instituições de crédito. No entanto, ao contrário da Fannie Mae, que compra hipotecas de grandes bancos comerciais e de varejo, a Freddie Mac compra seus empréstimos de bancos menores (ou seja, bancos “econômicos”) que se concentram em fornecer serviços bancários às comunidades.

O que Fannie Mae e Freddie Mac fazem?

Fannie Mae e Freddie Mac têm estatutos, mandatos e estruturas regulatórias semelhantes. Cada um compra hipotecas de credores para manter suas carteiras ou reembalar como títulos lastreados em hipotecas que podem ser vendidos. Por sua vez, os credores usam o dinheiro que recebem com a venda de hipotecas para originar mais empréstimos. Isso ajuda indivíduos, famílias e investidores a ter acesso a um suprimento contínuo e estável de financiamento hipotecário.

De acordo com seus estatutos, a Fannie Mae e a Freddie Mac “estabelecem facilidades de mercado secundário para hipotecas residenciais [e] estabelecem que suas operações sejam financiadas por capital privado na extensão máxima possível”.  Ambas as entidades são obrigadas a fazer o seguinte:

  • Manter estabilidade no mercado secundário de hipotecas residenciais
  • Responder adequadamente ao mercado de capitais privado
  • Oferecer suporte contínuo ao mercado secundário de hipotecas residenciais, aumentando a liquidez dos investimentos hipotecários e disponibilizando mais dinheiro para o financiamento de hipotecas residenciais
  • Promova o acesso ao crédito hipotecário aumentando a liquidez dos investimentos hipotecários e disponibilizando mais dinheiro para o financiamento de hipotecas residenciais

A Fannie Mae tem uma responsabilidade adicional de acordo com seu regulamento: administrar e liquidar carteiras de hipotecas de propriedade federal para minimizar quaisquer efeitos adversos no mercado de hipotecas residenciais e minimizar perdas para o governo federal.

Quem regula a Fannie Mae e o Freddie Mac?

De acordo com os estatutos do Congresso da Fannie Mae e Freddie Mac , que lhes deu ostatus de empresa patrocinada pelo governo (GSE), eles operam com certos laços com o governo federal dos EUA que fornecem um apoio financeiro. Por exemplo, em setembro de 2008, durante o auge da crise financeira, eles foram colocados sob a supervisão direta do governo federal.

Em tempos normais, os laços com o governo permanecem um pouco mais ocultos, mas ainda assim importantes. De acordo com seus estatutos no Congresso:

  • O presidente dos Estados Unidos nomeia cinco dos 18 membros dos conselhos de administração das organizações.
  • O secretário do Tesouro está autorizado a comprar até US $ 2,25 bilhões em títulos de cada empresa para sustentar sua  liquidez.
  • Ambas as empresas estão isentas de impostos estaduais e locais.
  • Ambas as empresas são regulamentadas pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) e pela Federal Housing Finance Agency (FHFA).

O FHFA regula, aplica e monitora os padrões de capital da Fannie e Freddie e limita o tamanho de suas carteiras de investimento hipotecário. O HUD é responsável pelas missões gerais de habitação da Fannie e Freddie.


A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao HUD.

Uma garantia implícita

O status de GSE da Fannie e Freddie criou certas percepções no mercado de segurança. Uma delas era que o governo federal interviria e salvaria essas organizações se alguma das empresas enfrentasse problemas financeiros, como foi visto nos preparativos para a Grande Recessão. Isso é conhecido como uma garantia implícita.14

Como o mercado acreditou nessa garantia implícita, a Fannie Mae e a Freddie Mac foram autorizadas a tomar dinheiro emprestado no mercado de títulos com rendimentos mais  baixos do  que outras instituições financeiras.

O rendimento da dívida corporativa da Fannie Mae e Freddie Mac, conhecida como  dívida de agência, tem sido historicamente cerca de 35  pontos base  mais alta do que os títulos do Tesouro dos EUA.  com notação AAA da dívida empresa financeira, em comparação, tem historicamente rendeu cerca de 70 pontos-base a mais do que os títulos do Tesouro dos EUA.  Trinta e cinco pontos básicos podem não parecer muito, mas fez uma grande diferença por causa dos trilhões de dólares envolvidos.

Papel na crise financeira de 2008

Com uma vantagem de financiamento sobre seus rivais de Wall Street, a Fannie Mae e a Freddie Mac obtiveram lucros consideráveis ​​por mais de duas décadas ao longo da década de 1990 e início de 2000. Durante esse período, houve um debate frequente sobre Fannie e Freddie entre economistas, profissionais do mercado financeiro e funcionários do governo.

O apoio governamental implícito à Fannie e Freddie realmente beneficiou os proprietários dos EUA? Ou o governo estava apenas ajudando as empresas e seus investidores enquanto criava um risco moral?

Fannie Mae e Freddie Mac receberam um monopólio patrocinado pelo governo em um grande segmento do mercado de hipotecas secundárias dos Estados Unidos. Esse monopólio – combinado com a garantia implícita do governo para manter essas empresas à tona – mais tarde contribuiria para o colapso do mercado de hipotecas.

Em 2007, Fannie Mae e Freddie Mac começaram a ter grandes perdas em suas carteiras retidas, especialmente em seus  investimentos Alt-A e subprime. Em 2008, o tamanho das carteiras retidas e as garantias hipotecárias levaram o FHFA a concluir que logo estariam  insolventes.

Em 19 de março, os reguladores federais permitiram que as duas empresas assumissem mais US $ 200 bilhões em dívidas na esperança de estabilizar a economia. No entanto, em 6 de setembro de 2008, ficou claro que o mercado acreditava que as empresas estavam com problemas financeiros, e o FHFA colocou as empresas sob tutela. Eles receberam US $ 190 bilhões em financiamento de resgate e desde então pagaram de volta, mas ainda estão sob tutela.


Em setembro de 2019, o Tesouro e o FHFA anunciaram que a Fannie Mae e a Freddie Mac poderiam começar a manter seus ganhos para sustentar reservas de capital de US $ 25 bilhões e US $ 20 bilhões, respectivamente. A mudança é um passo em direção à transição dos dois para fora da tutela.

Claro, uma longa lista de erros levou à Grande Recessão. No entanto, os críticos dizem que Fannie e Freddie criaram uma enorme quantidade de garantias de dívida e crédito nos anos anteriores a 2007, e que o Congresso deveria ter reconhecido os riscos sistemáticos para o sistema financeiro global que essas empresas representavam.

Papel na pandemia COVID-19

Se você foi afetado pela pandemia de COVID-19, pode estar preocupado com o pagamento de sua hipoteca ou aluguel. Uma maneira de obter ajuda é por meio do programa de seguro-desemprego do seu estado.

A Lei CARES (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security)aumentou temporariamenteos benefícios do seguro-desemprego por meio de três programas:Compensação de desemprego pandêmico federal (FPUC), Compensação de desemprego de emergência pandêmica (PEUC) ouAssistência ao desemprego pandêmico (PUA).

A Lei CARES também ofereceu proteções para proprietários de imóveis com hipotecas Fannie Mae e Freddie Mac. De acordo com a Lei CARES, credores e serviços de empréstimo estão proibidos de iniciar uma execução judicial ou extrajudicial contra você – ou finalizar um julgamento de execução hipotecária ou venda até 31 de março de 2021.  O prazo foi prorrogado várias vezes durante a pandemia e última estava em 28 de fevereiro de 2021, sob a administração anterior. No entanto, o presidente Biden, em seu primeiro dia de mandato, estendeu o prazo até 31 de março de 2021. Em 16 de fevereiro de 2021, o presidente Biden estendeu o prazo até 30 de junho de 2021.

Você pode solicitar uma tolerância de hipotecapor até 180 dias (e potencialmente estendê-la por mais 180 dias) se tiver dificuldades financeiras devido à pandemia de COVID-19.

Além disso, o FHFA também implementou padrões de crédito e avaliação mais flexíveis para garantir que os compradores de casas possam fechar empréstimos durante a pandemia e que todas as partes envolvidas possam manter o distanciamento social durante todo o processo.

Programa de Alívio de Hipoteca

Se você tem uma hipoteca da Fannie Mae e não pode fazer seu pagamento devido a uma perda de emprego, redução de renda ou doença relacionada ao COVID-19, seu agente de hipoteca pode ajudar com opções de alívio de hipoteca, incluindo:

  • Um plano de tolerância que reduz ou suspende seus pagamentos de hipoteca por até 12 meses
  • Sem taxas de atraso durante o período de tolerância
  • Opções de reembolso após o período de tolerância, que incluem um plano de reembolso para recuperar o atraso gradualmente ou um plano de modificação do empréstimo para manter ou reduzir seu pagamento mensal
  • Execução de hipoteca e alívio de despejo

Se você estiver preocupado em fazer o pagamento da hipoteca, ligue para o seu agente de hipoteca – a empresa listada em seu extrato mensal – para pedir ajuda.

A Fannie Mae tem outro programa – a Disaster Response Network – que pode ajudar nas implicações financeiras mais amplas da emergência COVID-19. A Disaster Response Networks fornece acesso a conselheiros habitacionais aprovados pelo HUD para proprietários de casas com empréstimos e locatários de propriedade da Fannie Mae em propriedades financiadas pela Fannie Mae. Os conselheiros podem criar planos personalizados, fornecer orientação financeira e orçamento e apoiá-lo por até 18 meses.

Freddie Mac Mortgage Forbearance

Se você tem uma hipoteca de propriedade da Freddie Mac, pode ser elegível para ajuda se tiver sido direta ou indiretamente impactado pela pandemia COVID-19. Existem actualmente várias opções de alívio da hipoteca, se você não pode fazer o pagamento da hipoteca devido a uma perda ou queda na renda, incluindo:

  • Até 12 meses de tolerância de hipoteca
  • Isenção de penalidades e multas por atraso
  • Parar em todas as ações de execução hipotecária e despejos até 31 de março de 2021
  • Opções de modificação do empréstimo para reduzir os pagamentos ou manter os mesmos após o período de tolerância

Tolerância não é perdão. Pergunte ao seu gestor de hipotecas sobre suas opções pós-tolerância. Desconfie se a opção for um pagamento inicial, em vez de simplesmente adicionar os meses não pagos ao final da hipoteca.

Padrões de empréstimo e avaliação mais flexíveis

A flexibilização dos padrões de crédito e avaliação para compradores de casas que se candidatam a uma hipoteca apoiada pela Fannie Mae e Freddie Mac durante a pandemia foi prorrogada pelo FHFA para 31 de março de 2021, a partir do prazo anterior de 28 de fevereiro de 2021. Eles permitem:

  • Avaliações alternativas sobre empréstimos de compra e refinanciamento (realização de avaliações drive by e online versus no local)
  • Métodos alternativos para documentar a renda e verificar o emprego antes do fechamento do empréstimo (por exemplo, verificação de emprego por e-mail)
  • Expandir o uso de procuração para auxiliar no fechamento de empréstimos (por exemplo, assinaturas eletrônicas)

The Bottom Line

Fannie Mae e Freddie Mac são encarregados de manter o mercado hipotecário dos Estados Unidos funcionando sem problemas. Ambas as empresas compram hipotecas de vários credores, o que ajuda a manter uma fonte estável e confiável de financiamento hipotecário para indivíduos, famílias e investidores.

Hoje, o setor imobiliário está de olho na situação do COVID-19 – e como isso poderia impactar a Fannie e Freddie e os 28 milhões de proprietários de casas que têm uma hipoteca garantida por eles. O FHFA estima que US $ 1,1 bilhão a US $ 1,7 bilhão em despesas serão arcados pela Fannie Mae e Freddie Mac devido à moratória de execução hipotecária existente e sua extensão, além dos US $ 6 bilhões em custos já incorridos pelos dois.

 

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