Comprar uma segunda casa para alugar: o que fazer e o que não fazer

Embora haja benefícios financeiros em investir no aluguel de um imóvel, há riscos – inquilinos que não pagam o aluguel e a dor de cabeça de ser proprietário – também. Você precisará pesar os impostos, a valorização do imóvel, as hipotecas e os custos de manutenção e seu desejo de ser um proprietário ao decidir se alugar um imóvel é um movimento financeiro sensato. 

Pense nas vantagens fiscais

Você pode deduzir juros, impostos, seguros e outras despesas contra a renda da propriedade e, geralmente, deduzir perdas contra suas outras receitas. Você também pode deduzir a depreciação de seus impostos.

A dedução é basicamente uma provisão para uso e desgaste de 27,5 anos a partir de março de 2020.  Você pode vender um imóvel alugado e transferir o produto para outro imóvel alugado sem pagar impostos sobre ganhos de capital.

Não se esqueça que você será um proprietário

Seu imóvel alugado é um negócio que requer tempo e energia. Você precisará se manter atualizado sobre as leis de aluguel e é legalmente obrigado a manter uma propriedade segura e habitável para seus inquilinos.

Lembre-se de que um inquilino que paga caro tem o direito de esperar uma resposta quase instantânea para qualquer problema, grande ou pequeno. Os locatários que sabem que estão pagando um pouco abaixo do mercado tendem a ser um pouco menos exigentes. Ajuda se você mesmo puder fazer pequenos reparos. Você também tem que cobrar aluguéis e lidar com inquilinos inadimplentes.

Se a perspectiva de gerenciar seus próprios aluguéis for assustadora, peça ao seu corretor de imóveis uma indicação para um gerente ou zelador de propriedade ou faça uma pesquisa online. Esteja ciente de que a contratação de um gerente de propriedade prejudicará seus retornos. 

Faça sua lição de casa sobre imóveis

Gaste tanto, senão mais, tempo pesquisando um imóvel para alugar  quanto você gastaria comprando um lugar para morar. Você deve conhecer as especificidades do mercado, as leis de zoneamento e as tendências para aluguéis e vendas de casas no local que está contemplando. Veja escolas, transporte, recursos recreativos, compras e o que os inquilinos da região esperam de um aluguel.

Comprar uma execução hipotecária pode ser uma opção, já que o banco que fez a execução da hipoteca geralmente deseja recuperar o saldo da hipoteca e venderá a propriedade por um valor inferior ao de mercado. 

Você deseja que sua propriedade seja atraente para os locatários. Procure uma propriedade à beira-mar ou perto de um campus universitário ou de uma zona escolar local. Uma casa antiga em uma comunidade estável ou em um bairro que está sendo revitalizado também pode ser uma boa opção. 

Se você comprar uma propriedade de aluguel para investimento em um novo campo de golfe, tome cuidado com a “síndrome do campo de golfe”. Se uma casa de campo de golfe mais recente e sofisticada for construída na mesma área geral, sua propriedade pode parecer datada em alguns anos, o que reduzirá o preço. 

Não negligencie a execução dos números

Use aplicativos de smartphone ou no pagamento, impostos, seguros e taxa de juros de empréstimo hipotecário. As taxas de hipoteca sobre imóveis para locação são geralmente mais altas do que as taxas de uma casa principal. Também inclui manutenção e reparos. Uma boa regra é cerca de 1% do preço de compra por ano.

Portanto, uma propriedade de $ 300.000 custaria cerca de $ 3.000 por ano para manter. No entanto, você pode querer aumentar o percentual para 1,5% ou 2% se a propriedade for mais antiga. Outra forma de calcular os reparos e a manutenção é seguir o que às vezes é chamado de “regra do pé quadrado”, que sugere que os proprietários orçam $ 1 por pé quadrado por ano. Se sua casa para aluguel tem 1.800 pés quadrados, por exemplo, você está contabilizando US $ 1.800 por ano em custos de reparo e manutenção.

1:36

Exemplo do mundo real

Aqui está um exemplo de renda projetada: Digamos que você esteja alugando uma casa de $ 300.000 por $ 2.000 por mês. O pagamento inicial de 20% é de $ 60.000 e a taxa de juros fixa de 30 anos sobre o saldo de $ 240.000 é de 4%. Impostos, seguro e um orçamento de manutenção trarão o custo mensal para $ 1.764, gerando um lucro nominal de $ 2.838 por ano, ou 4,73% do pagamento inicial por ano. Nada mal.

Isso é muito melhor do que uma conta de poupança e melhor do que a maioria das ações de primeira linha pagam dividendos, embora talvez não tanto quanto você poderia ganhar no mercado de ações em um bom ano. Mas quando você calcula a depreciação típica de 3,64%, o ganho nominal de $ 2.838 torna-se uma perda de $ 6.252, que você pode aplicar contra outras receitas.  No entanto, dependendo da sua faixa de impostos, isso pode chegar a várias centenas de dólares em economia de impostos para um fluxo de caixa positivo  mais a possibilidade de que o valor da casa seja valorizado.

The Bottom Line

Investir em imóveis para obter renda não é para todos, mas se você tratar seu investimento como um negócio, tiver tolerância para os riscos inerentes e for habilidoso com um martelo, os benefícios financeiros podem ser substanciais.