REIT de capital vs. REIT de hipoteca

Existem dois tipos principais de fundos de investimento imobiliário (REITs) que os investidores podem comprar: REITs de ações e REITs hipotecários. Os REITs de ações possuem e operam propriedades, enquanto os REITs hipotecários investem em hipotecas e ativos relacionados.

O que é um REIT?

Um REIT é um tipo de título em que a empresa possui e geralmente opera ativos imobiliários ou relacionados a imóveis. REITs são semelhantes a ações e comércio nas principais bolsas de mercado. Os REITs permitem que as empresas comprem imóveis ou hipotecas usando investimentos combinados de um grupo de investidores. Esse tipo de investimento permite que grandes e pequenos investidores possuam ações imobiliárias – sem ter que comprar, operar ou financiar imóveis eles próprios.

Os REITs geralmente precisam ter pelo menos 100 investidores, e os regulamentos evitam o que, de outra forma, seria uma solução alternativa potencialmente nefasta: ter um pequeno número de investidores detendo a maioria das participações no REIT.

Pelo menos 75% dos ativos de um REIT devem estar em imóveis e pelo menos 75% de sua receita bruta deve ser derivada de aluguéis, juros de hipotecas ou ganhos com a venda do imóvel.

Além disso, os REITs são obrigados por lei a pagar pelo menos 90% do lucro tributável anual (excluindo ganhos de capital) aos seus acionistas na forma de dividendos. Essa restrição, no entanto, limita a capacidade de um REIT de usar o fluxo de caixa interno para fins de crescimento.

REITs de ações

Os fundos de investimento imobiliário de ações são o tipo mais comum de REIT. Eles adquirem, administram, constroem, renovam e vendem imóveis geradores de renda. Suas receitas são geradas principalmente por meio de rendas de imóveis.

Um REIT de ações pode investir amplamente ou pode se concentrar em um segmento específico. Aqui está um resumo do desempenho de cada segmento em 2019, de acordo com a National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit):

Em geral, os REITs de ações fornecem uma renda estável. E como esses REITs geram receita por meio da cobrança de aluguéis, sua receita é relativamente fácil de prever e tende a aumentar com o tempo.

Mortgage REITs

títulos lastreados em hipotecas (MBS) e ativos relacionados. Enquanto os REITs de ações normalmente geram receita por meio de aluguéis, os REITs de hipotecas obtêm receita com os juros de seus investimentos.

Por exemplo, suponha que a empresa ABC se qualifique como REIT. Compra um prédio de escritórios com os recursos gerados pelos investidores e aluga escritórios. A empresa ABC possui e administra este imóvel e cobra aluguel mensal de seus inquilinos. A empresa ABC é, portanto, considerada um REIT de capital.

Por outro lado, suponha que a empresa XYZ se qualifique como REIT e empreste dinheiro a um incorporador imobiliário. Ao contrário da empresa ABC, a empresa XYZ gera receita com os juros auferidos nos empréstimos. A empresa XYZ é, portanto, um REIT hipotecário.

Como os REITs de ações, a maioria dos lucros dos REIT de hipotecas é paga aos investidores como dividendos. Os REITs de hipotecas tendem a se sair melhor do que os REITs de ações quando as taxas de juros estão subindo.

Riscos de ações e hipotecas REITs

Como todos os investimentos, REITs de ações e REITs de hipotecas têm sua parcela de riscos. Aqui estão alguns que os investidores devem estar cientes:

• Os REITs de ações tendem a ser de natureza cíclica e podem ser sensíveis a recessões e períodos de declínio econômico.
• Com REITs de ações, oferta excessiva – por exemplo, mais quartos de hotel do que o mercado pode suportar – pode levar a mais vagas e menor renda de aluguel.
• Mudanças nas taxas de juros podem afetar os ganhos para FIIs de hipotecas. Da mesma forma, taxas de juros mais baixas podem levar mais mutuários a refinanciar ou pagar suas hipotecas – e o REIT tem que reinvestir a uma taxa mais baixa.
• A maioria dos títulos hipotecários que os REITs compram são garantidos pelo governo federal, o que limita o risco de crédito. No entanto, alguns mREITs podem estar expostos a um maior risco de crédito, dependendo dos investimentos específicos.