Como avaliar uma propriedade de investimento imobiliário - KamilTaylan.blog
23 Junho 2021 10:07

Como avaliar uma propriedade de investimento imobiliário

Os métodos de análise do valor de um investimento imobiliário são análogos aos usados ​​na análise fundamentalista de ações. Como o investimento imobiliário normalmente não é uma negociação de curto prazo, analisar o fluxo de caixa e a taxa de retorno subsequente é fundamental para atingir o objetivo de fazer investimentos lucrativos.

Para lucrar, os investidores devem saber como avaliar os imóveis e fazer suposições fundamentadas sobre quanto lucro cada um terá, seja por meio da valorização da propriedade, da renda do aluguel ou de ambos. Avaliações precisas de imóveis podem ajudar os investidores a tomar melhores decisões quando se trata de compra e venda de propriedades.

Principais vantagens

  • A avaliação imobiliária é um processo que determina o valor econômico de um investimento imobiliário.
  • A taxa de capitalização é uma métrica chave para avaliar uma propriedade geradora de renda.
  • A receita operacional líquida (NOI) mede a lucratividade de uma propriedade geradora de receita antes de adicionar os custos de financiamento e impostos.
  • Os dois principais métodos de avaliação de imóveis incluem o desconto de NOI futuro e o modelo do multiplicador de renda bruta.
  • No lado negativo, como os mercados imobiliários são menos líquidos e transparentes do que o mercado de ações, pode ser difícil obter as informações necessárias.

A avaliação do patrimônio é tipicamente conduzida por meio de duas metodologias básicas: valor absoluto e valor relativo. O mesmo se aplica à avaliação de propriedades imobiliárias.

O desconto da receita operacional líquida futura (NOI) pela taxa de desconto apropriada para imóveis é semelhante às avaliações de fluxo de caixa descontado (DCF) para ações. Enquanto isso, a integração do modelo do multiplicador de renda bruta no mercado imobiliário é comparável a avaliações de valor relativo com ações. A seguir, veremos como avaliar uma propriedade imobiliária usando esses métodos.


A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos. 

A taxa de capitalização

Uma das premissas mais importantes que um investidor imobiliário faz ao realizar avaliações imobiliárias é escolher uma taxa de capitalização apropriada, também conhecida como cap rate.

A taxa de capitalização é a taxa de retorno exigida sobre os imóveis, líquida de valorização ou depreciação. Simplificando, é a taxa aplicada ao NOI para determinar o valor presente de uma propriedade.

Por exemplo, suponha que se espera que uma propriedade gere NOI de $ 1 milhão nos próximos dez anos. Se fosse descontado a uma taxa de capitalização de 14%, o valor de mercado do imóvel seria:

O valor de mercado de $ 7.142.857 é um bom negócio se a propriedade for vendida a $ 6,5 milhões. Mas é um mau negócio se o preço de venda for US $ 8 milhões.

Determinar a taxa de capitalização é uma das principais métricas usadas para avaliar uma propriedade geradora de renda. Embora seja um pouco mais complicado do que calcular o custo médio ponderado de capital (WACC) de uma empresa, existem vários métodos que os investidores podem usar para encontrar uma taxa de capitalização adequada, incluindo o seguinte:

  • Método de acumulação
  • Método de extração de mercado
  • Método de banda de investimento

O método de construção

Uma abordagem comum para calcular a taxa de capitalização é o método de acumulação. Comece com a taxa de juros e adicione o seguinte:

  1. Prêmio de liquidez apropriado – surge devido à natureza ilíquida dos imóveis
  2. Prêmio de recaptura – responde pela valorização líquida da terra
  3. Prêmio de risco revela a exposição geral ao risco do mercado imobiliário

Dada uma taxa de juros de 6%, uma taxa de não liquidez de 1,5%, um prêmio de recaptura de 1,5% e uma taxa de risco de 2,5%, a taxa de capitalização de uma propriedade de capital é de 11,5% (6% + 1,5% + 1,5% + 2,5 %). Se a receita operacional líquida for $ 200.000, o valor de mercado da propriedade é $ 1.739.130 ($ 200.000 / 0,115).

É muito simples realizar este cálculo. No entanto, a complexidade está em avaliar estimativas precisas para os componentes individuais da taxa de capitalização, o que pode ser um desafio. A vantagem do método de acumulação é que ele tenta definir e medir com precisão os componentes individuais de uma taxa de desconto.

O Método de Extração de Mercado

O método de extração de mercado pressupõe que haja informações atuais e prontamente disponíveis sobre NOI e preços de venda sobre propriedades geradoras de renda comparáveis. A vantagem do método de extração de mercado é que a taxa de capitalização torna a capitalização de receita direta mais significativa.

É relativamente simples determinar a taxa de capitalização. Suponha que um investidor possa comprar um estacionamento com expectativa de gerar $ 500.000 em NOI. Na área, existem três estacionamentos geradores de renda comparáveis:

  • O estacionamento 1 tem NOI de $ 250.000 e um preço de venda de $ 3 milhões. A taxa de capitalização é de 8,33% ($ 250.000 / $ 3.000.000).
  • O estacionamento 2 tem NOI de $ 400.000 e um preço de venda de $ 3,95 milhões. A taxa de capitalização é de 10,13% ($ 400.000 / $ 3.950.000).
  • O estacionamento 3 tem NOI de $ 185.000 e um preço de venda de $ 2 milhões. A taxa de capitalização é de 9,25% ($ 185.000 / $ 2.000.000).

Tomando as taxas de capitalização médias para essas três propriedades comparáveis, uma taxa de capitalização geral de 9,24% seria uma representação razoável do mercado. Usando essa taxa de capitalização, um investidor pode determinar o valor de mercado da propriedade que está considerando. O valor da oportunidade de investimento em estacionamento é de $ 5.411.255 ($ 500.000 / 0,0924).

O Método da Faixa de Investimento

Com o método da banda de investimento, a taxa de capitalização é calculada usando taxas de juros individuais para propriedades que usam financiamento por dívida e capital. A vantagem desse método é que ele é a taxa de capitalização mais adequada para os investimentos imobiliários financiados.

A primeira etapa é calcular um fator de fundo de amortização. Esta é a porcentagem que deve ser reservada a cada período para ter uma certa quantia em um momento futuro. Suponha que um imóvel com NOI de $ 950.000 esteja 50% financiado, utilizando dívida a 7% de juros a ser amortizado em 15 anos. O restante é pago com capital a uma taxa de retorno exigida de 10%. O fator de amortização seria calculado como:

SFF=eu(1+eu)n-1wHeRe:SFF=Sinking fund factoreu=Periodic interest rate, often expressed ums umneu=umnnuuml percentumge raten=Number of periods, often expressed in yeumrs\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{where:}\\&\text{SFF}=\text{Sinking fund factor}\\&i=\text{Periodic interest rate, often expressed as an}\\&\phantom{i=}\text{annual percentage rate}\\&n=\text{Number of periods, often expressed in years}\end{aligned}​SFF=(1+i)n-1

Conectando os números, obtemos:

  • 0,07 / (1 + 0,07) 15 – 1

Isso é calculado para 3,98%. A taxa na qual um credor deve ser pago é igual a esse fator do fundo de amortização mais a taxa de juros. Neste exemplo, isso resulta em 10,98% (0,07 + 0,0398).

Assim, a taxa média ponderada, ou a taxa de capitalização geral, usando o peso de 50% para a dívida e o peso de 50% para o patrimônio líquido é:

  • 10,49% [(0,5 x 0,1098) + (0,5 x 0,10)]

Como resultado, o valor de mercado da propriedade é:

  • $ 9.056.244 ($ 950.000 / 0,1049)

Métodos de Avaliação

Os modelos de avaliação absoluta determinam o valor presente dos fluxos de caixa de entrada futuros para obter o valor intrínseco de um ativo. Os métodos mais comuns são o modelo de desconto de dividendos (DDM) e as técnicas de fluxo de caixa descontado (DCF).

Por outro lado, os métodos de valor relativo sugerem que dois títulos comparáveis ​​devem ter um preço similar de acordo com seus ganhos. Índices como preço / lucro (P / L) e preço / vendas são comparados com outras empresas do mesmo setor para determinar se uma ação está sub ou supervalorizada.

Como na avaliação patrimonial, a análise de avaliação imobiliária deve implementar ambos os procedimentos para determinar uma gama de valores possíveis.

Descontando NOI Futuro

A fórmula para calcular o valor imobiliário com base na receita operacional líquida descontada é:

O NOI reflete os ganhos que a propriedade irá gerar após a contabilização das despesas operacionais – mas antes da dedução de impostos e pagamentos de juros. No entanto, antes de deduzir as despesas, deve-se determinar a receita total obtida com o investimento.

A receita de aluguel esperada pode inicialmente ser prevista com base em propriedades comparáveis ​​próximas. Com uma pesquisa de mercado adequada, um investidor pode determinar quais preços os inquilinos estão pagando na área e assumir que aluguéis semelhantes por metro quadrado podem ser aplicados a essa propriedade. Os aumentos previstos nos aluguéis são contabilizados na taxa de crescimento dentro da fórmula.

Uma vez que as altas taxas de vacância são uma ameaça potencial aos retornos de investimento imobiliário, uma análise de sensibilidade ou estimativas conservadoras realistas devem ser usadas para determinar a receita perdida se o ativo não for utilizado em sua capacidade total.

As despesas operacionais incluem aquelas que são incorridas diretamente nas operações diárias do edifício, como seguro de propriedade, taxas de administração, taxas de manutenção e custos de serviços públicos. Observe que a depreciação não está incluída no cálculo da despesa total. A receita operacional líquida de uma propriedade imobiliária é semelhante ao lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização (EBITDA).

O desconto do NOI de um investimento imobiliário pela taxa de capitalização é análogo ao desconto de um fluxo de dividendos futuros pela taxa de retorno exigida apropriada, ajustada para o crescimento dos dividendos. Os investidores em ações familiarizados com os modelos de crescimento de dividendos devem ver imediatamente a semelhança.

Multiplicador de renda bruta

A abordagem do multiplicador de renda bruta é um método de avaliação relativa que se baseia na suposição de que as propriedades na mesma área serão avaliadas proporcionalmente à renda bruta que ajudam a gerar.

Como o nome indica, a receita bruta é a receita total antes da dedução de quaisquer despesas operacionais. No entanto, as taxas de vacância devem ser previstas para obter uma estimativa precisa da receita bruta.

Por exemplo, se um investidor imobiliário comprar um prédio de 100.000 pés quadrados, ele pode determinar a partir de dados de propriedades comparáveis ​​que a renda média mensal bruta por metro quadrado no bairro é $ 10. Embora o investidor possa inicialmente presumir que a receita bruta anual é de $ 12 milhões ($ 10 x 12 meses x 100.000 pés quadrados), é provável que haja algumas unidades vagas no prédio a qualquer momento.

Supondo que haja uma taxa de vacância de 10%, a receita bruta anual é de $ 10,8 milhões ($ 12 milhões x 90%). Uma abordagem semelhante também é aplicada à abordagem da receita operacional líquida.

O próximo passo para avaliar o valor do imóvel é determinar o multiplicador da receita bruta e multiplicá-lo pela receita bruta anual. O multiplicador de receita bruta pode ser encontrado usando dados históricos de vendas. Observar os preços de venda de propriedades comparáveis ​​e dividir esse valor pela receita anual bruta gerada produz o multiplicador médio para a região.

Esse tipo de abordagem de avaliação é semelhante ao uso de transações comparáveis ou múltiplos para avaliar uma ação. Muitos analistas irão prever o lucro de uma empresa e multiplicar seu lucro por ação (EPS) pela relação P / L do setor. A avaliação imobiliária pode ser realizada por meio de medidas semelhantes.

Obstáculos à avaliação imobiliária

Ambos os métodos de avaliação imobiliária parecem relativamente simples. No entanto, na prática, determinar o valor de uma propriedade geradora de receita com esses cálculos é bastante complicado. Em primeiro lugar, pode ser demorado e desafiador obter as informações necessárias sobre todos os insumos da fórmula, como receita operacional líquida, os prêmios incluídos na taxa de capitalização e dados de vendas comparáveis.

Em segundo lugar, esses modelos de avaliação não consideram adequadamente possíveis mudanças importantes no mercado imobiliário, como uma crise de crédito ou um boom imobiliário. Como resultado, análises adicionais devem ser conduzidas para prever e considerar o possível impacto das mudanças nas variáveis ​​econômicas.

Como os mercados imobiliários são menos líquidos e transparentes do que o mercado de ações, às vezes é difícil obter as informações necessárias para tomar uma decisão de investimento totalmente informada.

Dito isso, devido ao grande investimento de capital normalmente necessário para comprar um grande empreendimento, essa análise complicada pode produzir uma grande recompensa se levar à descoberta de uma propriedade subvalorizada (semelhante ao investimento de capital). Portanto, dedicar algum tempo à pesquisa dos insumos necessários vale a pena o tempo e a energia.

The Bottom Line

A avaliação imobiliária costuma se basear em estratégias semelhantes à análise patrimonial. Outros métodos, além do NOI descontado e do multiplicador de receita bruta, também são usados ​​com frequência. Alguns especialistas do setor, por exemplo, têm um conhecimento prático ativo dos padrões de migração e desenvolvimento da cidade.

Como resultado, eles podem determinar quais áreas locais têm maior probabilidade de experimentar a taxa de valorização mais rápida. Não importa qual abordagem seja usada, o indicador mais importante do sucesso de uma estratégia é o quão bem ela é pesquisada.

 

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