Escritura Fiscal
O que é uma escritura fiscal?
O termo “escritura fiscal” refere-se a um documento legal que concede a propriedade de uma propriedade a um órgão governamental quando o proprietário deixa de pagar quaisquer impostos sobre a propriedade associados. Uma escritura fiscal dá ao órgão governamental autoridade para vender a propriedade para coletar os impostos inadimplentes. Depois de vendida, a propriedade é transferida para o comprador. Essas transações são chamadas de “vendas de escrituras fiscais” e geralmente são realizadas em leilões.1
Principais vantagens
- Uma escritura fiscal concede a propriedade de uma propriedade a um órgão governamental quando o proprietário deixa de pagar os impostos de propriedade associados.
- As escrituras fiscais são vendidas ao licitante com lance mais alto em leilão por um lance mínimo dos impostos pendentes mais juros e custos associados à venda.
- Os licitantes bem-sucedidos têm um tempo mínimo para pagar pela compra – geralmente de 48 a 72 horas.
- Os proprietários podem entrar com uma ação para receber qualquer valor pago ao município além dos impostos sobre a propriedade mais juros.
Compreendendo uma escritura fiscal
O imposto sobre a propriedade é qualquer imposto pago sobre um imóvel. Os impostos são pagos pelos proprietários dos imóveis – pessoas físicas ou jurídicas – e são cobrados pelo governo municipal em que o imóvel está localizado. Os impostos arrecadados são usados para financiar vários programas municipais, como melhorias de água e esgoto, polícia e serviço de bombeiros, educação, construção de estradas e rodovias, servidores públicos e outros serviços.
As taxas de imposto sobre a propriedade variam de acordo com a jurisdição. Quando os impostos sobre a propriedade não são pagos, a autoridade tributária pode vender a escritura ou título da propriedade – e, portanto, a propriedade – para recuperar os impostos pendentes.
A autoridade tributária – geralmente um governo de condado – deve passar por uma série de etapas legais para adquirir uma escritura fiscal. Isso inclui notificar o proprietário do imóvel, solicitar a escritura de imposto, publicar um aviso na propriedade e publicar um aviso público de venda. As etapas exatas que devem ser tomadas geralmente variam de acordo com as leis locais e municipais.
O que é uma venda de escritura fiscal?
Em uma venda de escritura fiscal, o próprio imóvel é vendido. A venda é realizada por meio de leilão, com lance mínimo do valor dos tributos devidos acrescido de juros, bem como dos custos associados à venda do imóvel. O licitante com lance mais alto ganha a propriedade. A escritura fiscal transfere legalmente a propriedade ao comprador com uma condição: O novo proprietário deve pagar o valor total devido dentro de 48 a 72 horas, ou a venda é cancelada.
Qualquer montante licitado pelo licitante vencedor que exceda o lance mínimo pode ou não ser remetido ao proprietário inadimplente. Isso depende da jurisdição. O proprietário original pode perder esse valor em excesso se não reivindicá-lo dentro de um período de tempo especificado. Na Califórnia, por exemplo, as reclamações devem ser apresentadas dentro de um ano, enquanto o prazo no Texas é de dois anos.3 Na Geórgia, os fundos podem ser reivindicados até cinco anos após a venda da escritura fiscal, momento em que é necessária uma ordem judicial para recuperar os fundos excedentes.
Alguns estados têm um período de resgate durante o qual o proprietário original pode pagar sua dívida fiscal e readquirir sua antiga propriedade.
Considerações Especiais
Enquanto alguns estados vendem o título ao licitante vencedor no dia do leilão de venda da escritura fiscal, outros permitem um período de resgate durante o qual o proprietário original tem a oportunidade de pagar sua dívida fiscal e resgatar a propriedade. Caso o proprietário opte por pagar suas obrigações dentro desse prazo, deverá pagar ao licitante vencedor o valor do lance no leilão acrescido de juros, que podem ser bastante elevados.
No entanto, se o período de resgate passar e o proprietário ainda não reclamar a escritura de sua propriedade, o licitante com lance mais alto tem achance de executar a hipoteca sobre a propriedade. O período de resgate em Idaho, por exemplo, é de 14 meses, enquanto os proprietários em Iowa têm um ano e nove meses para resgatar suas propriedades.6
Escrituras fiscais vs. gravames fiscais
As garantias fiscais são semelhantes às escrituras fiscais, mas existem algumas diferenças sutis. Embora as escrituras fiscais transfiram a propriedade da propriedade em si para uma nova parte, os ônus fiscais são uma ação judicial contra a propriedade quando os impostos não são pagos. As garantias fiscais fornecem um investimento relativamente barato para os investidores com um retorno garantido. Os ônus podem custar de algumas centenas a alguns milhares de dólares e pagar juros simples que são acumulados mensalmente.
Veja como funciona o processo. Um órgão do governo coloca uma garantia contra uma propriedade se seu proprietário deixar de pagar seus impostos sobre a propriedade. Essas garantias, que impedem os proprietários de fazer qualquer coisa com a propriedade, incluindo refinanciamento ou venda, são vendidas em leilão e não a própria propriedade. As partes interessadas podem investir nesses ônus fiscais por meio de licitações. O retorno é baseado em uma taxa de juros máxima permitida pelo município.
Quando o proprietário de um imóvel entra em default em sua propriedade, o município envia um aviso informando-o sobre o próximo ônus fiscal. Se o proprietário não atualizar os impostos, a garantia fiscal é então colocada em leilão. A garantia é transferida para o licitante com lance mais alto, que paga o valor do imposto pendente ao município. Para remover a garantia, o proprietário do imóvel deve pagar ao novo proprietário da garantia o valor pendente mais juros.
Exemplo de venda de escritura fiscal
Vamos supor que o valor de uma propriedade em uma venda de escritura fiscal seja avaliado em $ 100.000 e tenha $ 5.700 de impostos atrasados. O lance mais alto na propriedade é de US $ 49.000. O condado retirará $ 5.700 do valor da licitação para cobrir os impostos de propriedade devidos, e o restante será pago ao proprietário original, ou seja, $ 49.000 – $ 5.700 = $ 43.300. Afinal, o governo só tem interesse em recuperar os tributos que lhe são devidos. O licitante obtém o título da casa e um lucro líquido de $ 100.000 – $ 49.000 = $ 51.000.