Step-Up Lease
O que é um contrato de locação Step-Up?
Um arrendamento intensivo é um contrato que estabelece aumentos de preços futuros para o arrendatário em momentos definidos ao longo da vida do contrato. Os arrendamentos intensivos destinam-se a proteger o proprietário dos riscos que a inflação ou um mercado em alta representam para um arrendamento de longo prazo. Tal arrendamento pode especificar, por exemplo, um aumento de 3% na taxa base do arrendamento a cada 18 meses.
Principais vantagens
- Um arrendamento intensivo inclui aumentos predeterminados nos pagamentos de aluguel que são acordados no momento da assinatura do arrendamento.
- A intensificação permite que os proprietários antecipem o aumento dos custos ou os efeitos da inflação que podem ocorrer no futuro.
- Este tipo de provisão é mais freqüentemente visto em arrendamentos comerciais plurianuais e raramente encontrado em imóveis residenciais.
Noções Básicas Sobre Locações Step-Up
Os arrendamentos intensivos são normalmente empregados em arrendamentos de longo prazo que se estendem por vários anos. Nessas situações, o locador (ou seja, o locador) assume um risco significativo ao fixar uma taxa de arrendamento. O preço pelo qual o arrendamento é assinado pode não fazer sentido se as taxas de aluguel ouos valores dos imóveis na área aumentarem significativamente durante o período do arrendamento. Além disso, os arrendamentos comerciais podem representar responsabilidades para o arrendador que também podem aumentar inesperadamente, como aumento dos custos de manutenção de edifícios devido aos preços de mão de obra mais altos.
Os arrendamentos intensivos são quase exclusivamente usados para propriedades comerciais. Em imóveis residenciais, sejam casas, condomínios ou apartamentos, os locadores podem mitigar os riscos de inflação e precificação pelo foco de curto prazo de um contrato de aluguel. O prazo padrão do contrato de aluguel residencial é geralmente de um ano, embora alguns possam ser por períodos mais curtos ou de até dois anos.3 Em imóveis comerciais e industriais, no entanto, as empresas exigem arrendamentos de longo prazo por causa dos custos envolvidos na criação de operações, o valor de estabelecer um local conhecido e a necessidade de um custo previsível ano a ano. Os termos variam dependendo do mercado imobiliário. Em Austin, Texas, por exemplo, a imobiliária comercial Aquila afirma que “porque Austin é um dos mercados mais competitivos e de crescimento mais rápido do país, os proprietários estão atualmente pedindo termos de arrendamento entre três e dez anos”.
Embora os contratos de aluguel tendam a ser padrão, índice de preços ao consumidor (IPC). Eles também são conhecidos como “leasing de índice”.
Em um contrato de locação comercial step-up, o locatário e o locador têm incentivos diferentes. O primeiro quer estabilidade e baixo custo, enquanto o último quer estar o mais próximo possível da taxa de mercado durante o prazo do aluguel.
Cláusulas adicionais no contrato podem impactar as taxas de aumento, como um teto máximo de aumento anual ou um requisito de aumento mínimo. Por meio da negociação, ambos os lados podem terminar com um contrato de aluguel que não enriquecerá injustamente nem prejudicará um ou outro.
Considerações especiais: Locação de equipamentos Step-Up
Locações step-up também são usadas em termos de locação de equipamentos. Embora a definição seja semelhante – aumentos periódicos na taxa de aluguel – o objetivo do aluguel de equipamentos de aumento é dar ao locatário tempo para ter o equipamento e obter receita a fim de pagar a taxa de aluguel mais alta. Os arrendamentos intensivos de equipamentos são projetados para ajudar as empresas com pouco dinheiro a se expandir, adiando os custos totais de arrendamento para o futuro. Claro, geralmente há um prêmio sobre as taxas de arrendamento padrão que compensa o arrendador pela receita perdida no início do contrato.