Abordagem de comparação de vendas (SCA)
O que é uma abordagem de comparação de vendas (SCA)?
O termo abordagem de comparação de vendas refere-se a um método de avaliação imobiliária que compara uma propriedade a comparáveis ou outras propriedades recentemente vendidas na área com características semelhantes. Os agentes imobiliários e avaliadores podem usar a abordagem de comparação de vendas ao avaliar propriedades para vender. Este método considera o efeito que os recursos individuais têm no valor geral da propriedade. Em outras palavras, o valor total de uma propriedade é a soma dos valores de todas as suas características.
Principais vantagens
- Uma abordagem de comparação de vendas é um método de avaliação usado no setor imobiliário que compara uma propriedade a outras semelhantes recentemente vendidas na área.
- O SCA é usado como base para a análise comparativa de mercado, que considera os preços de propriedades recentemente vendidas que são semelhantes e dentro da mesma área geográfica.
- Algumas das características comuns que compõem o SCA incluem localização, listagens vendidas recentemente, recursos, idade e condição e preço médio por metro quadrado.
Compreendendo a abordagem de comparação de vendas (SCA)
A abordagem de comparação de vendas ajuda os profissionais e compradores de imóveis a determinar se o preço de uma casa é justo e comparável ao mercado atual. Os profissionais usam propriedades semelhantes que foram vendidas recentemente a uma curta distância da propriedade em questão – geralmente no mesmo bairro – que compartilham características semelhantes como comparação.
O SCA é usado como base para a análise comparativa de mercado (CMA). Esta é uma análise dos preços de imóveis vendidos recentemente que são semelhantes e dentro da mesma área geográfica. Em outras palavras, a abordagem geralmente envolve olhar para propriedades locais para ver o que elas têm em comum. A partir daí, os avaliadores podem determinar um valor para uma propriedade com base em suas características.
Embora existam muitas etapas que um avaliador de imóveis pode realizar na avaliação do valor de uma propriedade, a seguir estão algumas das características mais comuns usadas em um SCA:
- Localização e vizinhança: a geografia pode impactar diretamente o valor dos imóveis. É importante comparar casas no mesmo bairro, em vez de casas localizadas em outra parte da cidade. Os fatores considerados incluem a proximidade de escolas, corpos d’água próximos, parques e a proximidade de rodovias e viadutos, bem como os níveis de poluição.
- Listagens vendidas recentemente: Essas propriedades podem fornecer um ponto de partida para o valor das casas na área. Embora as características e o mercado influenciem o preço de venda, revisar os valores das propriedades e as vendas recentes são bons números de referência.
- Características: Uma casa deve ser comparada a propriedades com o mesmo número de quartos, garagens e banheiros. A comparação deve incluir casas com aproximadamente a mesma metragem quadrada em parcelas de terreno que são aproximadamente do mesmo tamanho.
- Idade e condição: é importante comparar casas de idade semelhante, bem como a integridade. A condição de uma casa influencia significativamente uma avaliação. Por exemplo, pode haver duas casas semelhantes no mesmo bairro. Mas se um precisar de conserto, isso pode afetar seriamente seu valor.
- Preço médio por pé quadrado: uma vez que casas semelhantes são compiladas, pegue cada um dos preços de venda e divida-os pela metragem quadrada. O resultado produz o custo por metro quadrado com base nas casas na análise de comparação de vendas. Pegue o custo médio por metro quadrado de todas as casas comparáveis e multiplique esse número pela metragem quadrada da casa que está sendo avaliada.
Considerações Especiais
Existem muitos outros recursos que podem aumentar o valor de uma casa. No entanto, uma análise de comparação de vendas não é uma ciência exata, pois o valor de uma casa é um tanto subjetivo, o que significa que uma família pode encontrar mais valor nela do que outra, aumentando assim sua oferta. Como afirmado anteriormente, fatores externos, como o estado geral da economia, o mercado de trabalho e o estado do mercado imobiliário, influenciam fortemente por quanto uma casa é vendida ou por quanto tempo ela permanece no mercado.
Como a abordagem de comparação de vendas não é uma avaliação oficial, os proprietários podem precisar contratar um avaliador para propriedades únicas e difíceis de avaliar.
Mas lembre-se de que a abordagem de comparação de vendas usada na avaliação de imóveis não é uma avaliação oficial. Nos casos em que uma propriedade única deva ser avaliada ou cujo valor seja difícil de determinar, uma avaliação formal pode ser necessária. Isso significa contratar um avaliador – um profissional independente e imparcial que determina o valor justo da propriedade usando certos fatos, números e outras considerações.