Deduções fiscais para proprietários de imóveis alugados
Você possui um imóvel que aluga? Além do potencial de renda regular e crescimento de capital, os investimentos imobiliários oferecem deduções que podem reduzir o imposto de renda sobre seus lucros.
Mas, primeiro, considere que tipo de investidor imobiliário você é. Você é um investidor passivo ou um profissional imobiliário? Sua classificação como um ou outro faz uma grande diferença no número de incentivos fiscais que você obtém.
Investidor passivo x profissional
Se você passa a maior parte de suas horas de trabalho no ramo imobiliário como um profissional imobiliário, suas perdas com aluguel não são passivas. Isso significa que suas perdas são totalmente dedutíveis de todas as receitas, passivas ou não.
Principais vantagens
- Os reparos em sua propriedade são dedutíveis. As melhorias são depreciáveis.
- Os juros da hipoteca às vezes são dedutíveis. Os pagamentos principais, não.
- O seguro, o cuidado do gramado e os impostos locais são dedutíveis.
Se for um investimento secundário, suas perdas serão passivas e podem ser deduzidas de até $ 25.000 da receita de seus aluguéis. A dedução é eliminada gradualmente se sua renda bruta ajustada modificada (MAGI) estiver entre $ 100.000 e $ 150.000. Perdas de mais de $ 25.000 podem ser transportadas para o ano seguinte.
O Internal Revenue Service (IRS) define um profissional do setor imobiliário como alguém que gasta mais da metade de suas horas de trabalho no negócio de aluguel. Isso pode incluir o desenvolvimento, construção, aquisição e gestão de propriedades. Você também deve gastar mais de 750 horas por ano trabalhando em suas propriedades de aluguel de imóveis para se qualificar como um profissional.
Fontes de renda comuns
Renda
O dinheiro que você recebe pelo aluguel é geralmente considerado tributável no ano em que você o recebe, não quando era devido ou ganho. Isso significa que qualquer adiantamento deve ser tratado como receita.
Por exemplo, suponha que você alugue uma casa por $ 1.000 por mês e exija que os novos inquilinos paguem o primeiro e o último mês de aluguel ao assinarem o contrato. Nesse caso, você terá que declarar os $ 2.000 que recebeu como renda, embora $ 1.000 desses $ 2.000 cubram um período que pode durar vários anos.
Despesas pagas pelo inquilino
As despesas que o seu inquilino paga por você são consideradas receitas. Isso incluiria, por exemplo, um reparo de emergência em uma geladeira que um inquilino deve ter feito enquanto você estiver fora da cidade. Você pode então deduzir o pagamento do reparo como despesa de aluguel.
Comércio de serviços
Seu inquilino pode oferecer serviços de comércio em troca de aluguel. Você deve incluir um valor justo de mercado dos serviços como receita. Por exemplo, se o seu inquilino se oferece para pintar a casa alugada em troca de um mês de aluguel (no valor de $ 1.000), você deve incluir os $ 1.000 como renda, mesmo que não tenha recebido o dinheiro. No entanto, você poderá deduzir os $ 1.000 como uma despesa.
Depósitos de segurança
Os depósitos de segurança não são tributáveis quando você os recebe, se a intenção for devolver o dinheiro ao inquilino no final do contrato de locação. Mas e se o seu inquilino não cumprir os termos do arrendamento?
Por exemplo, suponha que você receba um depósito de segurança de $ 500 e seu inquilino saia e deixe buracos nas paredes que custam $ 400 para consertar. Você pode deduzir esse valor do depósito de segurança durante o ano em que você o devolver. Naquela época, porém, você deve incluir como receita os $ 400 que usou para consertar a parede. Você também poderá mostrar os $ 400 como despesa dedutível.
Reparos vs. Melhorias
Os proprietários de imóveis alugados podem presumir que qualquer coisa que façam em suas propriedades é uma despesa dedutível. Não é assim, de acordo com o IRS.
As despesas de obtenção de hipotecas, como taxas e avaliações, não são dedutíveis.
Um conserto mantém seu imóvel alugado em boas condições e é uma despesa dedutível no ano em que você paga por ele. Os reparos incluem pintura, conserto de um vaso sanitário quebrado e substituição de um interruptor de luz com defeito. As benfeitorias, por outro lado, agregam valor ao seu imóvel e não são dedutíveis no momento do pagamento. Você deve recuperar o custo das melhorias depreciando a despesa ao longo da expectativa de vida da sua propriedade. As melhorias podem incluir um novo telhado, pátio ou garagem.
Do ponto de vista tributário, você deve fazer reparos conforme os problemas surgem, em vez de esperar até que eles se multipliquem e exijam reformas.
Deduções Comuns
Despesas de hipoteca: as despesas para obter uma hipoteca não são dedutíveis quando você as paga. Isso inclui comissões e avaliações.
Depois que você começa a fazer os pagamentos da hipoteca, nem todo o pagamento é dedutível. Como parte de cada pagamento é destinada ao pagamento do principal, esse valor não é uma despesa dedutível. A parcela paga a título de juros é dedutível.
Sua hipoteca enviará a você um formulário 1098 a cada ano, mostrando quanto você pagou de juros ao longo do ano. Isso é dedutível. Além disso, se uma parte do seu pagamento incluir dinheiro que vai para umaconta de garantia para cobrir impostos e seguros, sua hipoteca também deve informar isso a você.
Os juros da hipoteca da casa são relatados no Anexo A do formulário fiscal 1.040. Os juros da hipoteca pagos sobre propriedades de aluguel que são dedutíveis são relatados no Anexo E.
A Lei de cortes de impostos e empregos (TCJA), aprovada em 2017, reduziu o principal máximo da hipoteca elegível para os juros dedutíveis para $ 750.000 (de $ 1 milhão) para novos empréstimos. O TCJA também quase dobrou a dedução padrão, tornando desnecessário para muitos contribuintes discriminar.
Despesas de viagem: O dinheiro que você gasta em viagens para receber o aluguel ou manter o seu imóvel alugado é dedutível. No entanto, se o objetivo da viagem for para melhorias, você deve recuperar essa despesa como parte da melhoria e sua depreciação.
Você tem duas opções para deduzir aspublicação 463 do IRS.
Outras despesas comuns: além de reparos e depreciação, algumas das outras despesas comuns que você pode deduzir são:
- Seguro
- Impostos
- Tratamento do relvado
- Taxa de preparação de declaração de imposto
- Perdas por causalidades (furacão, terremoto, inundação, etc.) ou roubos
Condomínios e Cooperativas:
Se você possui um condomínio ou cooperativa de aluguel, cada um possui regras especiais.
Condomínios: se o aluguel for um condomínio, você provavelmente pagará taxas ou taxações para cuidar de propriedades comuns. Isso inclui a estrutura do prédio, saguões, elevadores e áreas de lazer.
Ao alugar um condomínio, você pode deduzir despesas como depreciação, reparos, juros e impostos relacionados a esse imóvel comum.
No entanto, assim como no aluguel para uma única família, você não pode deduzir o dinheiro gasto em melhorias de capital, como uma avaliação para uma cabana na sede do clube. Em vez disso, você deve depreciar o custo de qualquer melhoria em relação à expectativa de vida.
Cooperativas: As despesas de um apartamento cooperativo que você aluga são dedutíveis. Isso inclui as taxas de manutenção pagas à corporação habitacional cooperativa.
As melhorias de capital são tratadas de maneira diferente. Você não pode deduzir o custo da melhoria, nem pode depreciá-lo. Você deve adicionar o custo da melhoria à sua base de custo nas ações da empresa. Isso reduzirá seu ganho de capital ao vender o apartamento.
Mantenha bons registros
No cronograma E do IRS, há espaços para diversas categorias de despesas. Isso lhe dá flexibilidade nos itens que você pode deduzir.
Mas esteja preparado para fazer backup de sua reivindicação e certifique-se de separar as despesas de reparos e manutenção daquelas que são melhorias de capital. Lembre-se de que o dinheiro que você gasta em melhorias pode reduzir sua obrigação tributária quando você vende.
Além disso, se você afirma ser um profissional do setor imobiliário, deve manter a documentação de apoio, como agendas, agendas, calendários e registros, para comprovar sua participação ativa e o tempo gasto em suas propriedades a cada ano.
The Bottom Line
Ao todo, existem algumas deduções disponíveis para investidores imobiliários e vale a pena saber quais delas você se qualifica.