Venda sua propriedade de aluguel com lucro

Ao contrário das ações, as propriedades de investimento não podem ser descarregadas em alguns segundos com um clique do mouse. O tempo entre a decisão de vender e a data real de venda é geralmente medido em semanas ou meses. Vender sua própria casa pode ser um processo intimidante se você não sabe por onde começar, mas vender uma propriedade para investimento exige ainda mais trabalho.

A quantidade de capital e as questões tributárias que envolvem a realização desse capital são complexas quando se trata de investimentos imobiliários. No entanto, não é impossível realizar por conta própria. Neste artigo, veremos o processo de venda de uma propriedade para investimento e nos concentraremos em como limitar os impostos sobre os ganhos.

Por que vender?

Os motivos para vender um imóvel alugado variam. Os proprietários que administram pessoalmente suas propriedades podem se mudar e querer investir em algo perto de sua nova residência. Ou o proprietário pode querer lucrar com a valorização de um imóvel alugado, em vez de acumular dinheiro com o aluguel. Pode até ser o caso de um imóvel que esteja perdendo dinheiro, seja por vaga ou por aluguel insuficiente para cobrir as despesas. Independentemente do motivo, os investidores imobiliários que desejam vender terão de lidar com os impostos.

O Tax Man Cometh

Os impostos sobre ganhos de capital na venda de um imóvel para aluguel são muito mais elevados em comparação com a venda direta de um imóvel de uso pessoal. Os ganhos de capital básicos que você tem que pagar sobre o lucro da venda são aumentados por qualquer depreciação que você reivindicou contra a propriedade. Isso significa que se a propriedade perdeu dinheiro e você usou a perda em sua conta de impostos em anos anteriores, você terá uma conta de imposto maior quando a venda for concluída.

Exemplo – Imposto sobre ganhos de capital e depreciação

Digamos que você tenha um imóvel alugado que comprou por $ 150.000 e é vendido por $ 200.000. Normalmente, isso significa que você paga ganhos de capital de $ 50.000. Se você deduziu $ 20.000 de depreciação ao longo do tempo em que possuiu a propriedade, no entanto, você deve a diferença entre o preço de venda e o preço de compra menos a depreciação: $ 200.000 – ($ 150.000 – $ 20.000). Em vez de dever ganhos de capital de $ 50.000, agora você deve ganhos de capital de $ 70.000. Nota: Isso não deve desencorajá-lo de reivindicar perdas de depreciação. Quase sempre é melhor obter incentivos fiscais mais cedo ou mais tarde.

Rolar

A seção 1031 do Código da Receita Federal permite que os investidores imobiliários evitem impostos sobre seus ganhos reinvestindo-os em propriedades semelhantes. Com a ajuda de um advogado ou de um consultor tributário, você pode armar a venda de forma que os lucros sejam depositados em umaconta de garantia até que você esteja pronto para usá-los na compra de um novo imóvel. O prazo é de 45 dias para a escolha do novo imóvel e seis meses para a conclusão da transação.  Se você pretende fazer um rollover, deve começar a procurar o novo imóvel antes de vender o antigo.

A troca 1031 funciona muito bem se você pretende reinvestir em outra propriedade.  Se você apenas deseja parar de estar diretamente envolvido, pode contratar um gerente de propriedade profissional para a sua propriedade atual ou vendê-la e comprar uma propriedade administrada por profissionais. Se o seu objetivo for puramente levantar capital, no entanto, você terá apenas que engolir o imposto sobre ganhos de capital.

Incorporando como um escudo

A incorporação está se tornando cada vez mais popular para os investidores imobiliários. Ao incorporar, os investidores podem diminuir sua responsabilidade, fazendo com que a corporação atue como um escudo entre você e a possibilidade de um inquilino processá-lo. Sua casa e finanças pessoais não podem ser reivindicadas em qualquer tipo de ação judicial ou processo legal quando você se constitui. As empresas também têm regras fiscais diferentes que são bastante favoráveis, especialmente com os ganhos de capital com a venda de uma propriedade.

Para um determinado tipo de investidor imobiliário, a incorporação faz sentido. Se você está empregando pessoas para encontrar e administrar uma ampla gama de propriedades geradoras de renda e obtendo lucros significativos com isso, a incorporação reduzirá sua conta de impostos e, então, você verá os lucros por meio da estrutura acionária de sua corporação. Para a maioria dos investidores imobiliários, existem maneiras melhores de obter os benefícios da incorporação sem complicar a forma como a receita é realizada.

A incorporação pode criar uma barreira entre você e os ganhos de sua propriedade, de modo que, se você depender dessa receita de alguma forma, pode não ser capaz de acessá-la tão facilmente quanto gostaria – especialmente com grandes lucros, como os da venda uma propriedade. É comparativamente fácil de incorporar, exigindo apenas alguns conselhos profissionais e papelada, mas retirar suas propriedades de uma empresa (por exemplo, para vendê-las e se aposentar) é mais complexo porque você está caminhando na linha da evasão / fraude fiscal intencional, a menos que você vende a corporação em vez das propriedades que a compõem. É claro que isso é muito mais difícil do que vender uma casa.

Em contraste, se você administra pessoalmente duas ou três propriedades e tem até mesmo mais uma ou duas que são gerenciadas profissionalmente, você pode não se beneficiar da incorporação. Se a renda de seus aluguéis não está superando suas despesas para cada propriedade por uma larga margem, você é melhor para mantê-los como está e uso depreciação e amortizações, onde pode ou modificar suas imobiliários participações em uma empresa de pequeno porte.

Além de sociedade de responsabilidade limitada separada para cada propriedade de sua propriedade. Embora isso não diminua necessariamente os impostos, protege suas finanças, bem como cada propriedade, de qualquer litígio que possa ser movido contra uma de suas propriedades.

The Bottom Line

Vender um imóvel alugado pode ser desafiador, e é ainda mais difícil se você deseja evitar uma grande cobrança de impostos sobre os lucros. Se você estiver vendendo para investir em uma propriedade diferente, basta fazer uma sobreposição de 1031 e adiar a cobrança de impostos.  Se você está vendendo porque precisa de capital, terá que pagar alguns impostos.

O melhor cenário, como acontece com as ações, é adiar a venda de uma propriedade de investimento, especialmente um aluguel que está empatando ou melhor, a menos que você esteja compensando créditos ou perdas para tirar parte do imposto sobre ganhos de capital. Dessa forma, você terá a chance de reduzir sua fatura tributária geral e embolsar uma parte maior dos rendimentos.