23 Junho 2021 5:37
Estimar o valor de um imóvel é necessário para uma variedade de empreendimentos, incluindo financiamento, listagem de vendas, análise de investimento, seguro de propriedade e tributação. Mas, para a maioria das pessoas, determinar o preço de venda ou de compra de um imóvel é a aplicação mais útil da avaliação imobiliária. Este artigo fornecerá uma introdução aos conceitos e métodos básicos de avaliação imobiliária, especialmente no que se refere a vendas.
Principais vantagens
- Avaliar um imóvel é difícil, pois cada propriedade possui características únicas, como localização, tamanho do lote, planta baixa e comodidades.
- Conceitos gerais do mercado imobiliário, como oferta e demanda em uma determinada região, certamente influenciarão o valor geral de uma propriedade em particular.
- Propriedades individuais, no entanto, devem ser sujeitas a avaliação, usando um de vários métodos, para determinar o valor justo.
Conceitos Básicos de Avaliação
Tecnicamente falando, o valor de uma propriedade é definido como o valor presente dos benefícios futuros decorrentes da propriedade da propriedade. Ao contrário de muitos bens de consumo que são usados rapidamente, os benefícios dos imóveis geralmente são percebidos por um longo período de tempo. Portanto, uma estimativa do valor de uma propriedade deve levar em consideração as tendências econômicas e sociais, bem como os controles ou regulamentações governamentais e as condições ambientais que podem influenciar os quatro elementos do valor:
- Demanda : o desejo ou necessidade de propriedade apoiada por meios financeiros para satisfazer o desejo
- Utilidade : a capacidade de satisfazer os desejos e necessidades dos futuros proprietários
- Escassez : a oferta finita de propriedades concorrentes
- Transferibilidade: a facilidade com que os direitos de propriedade são transferidos
Valor versus custo e preço
O valor não é necessariamente igual ao custo ou preço . O custo refere-se às despesas reais – em materiais, por exemplo, ou mão de obra. O preço, por outro lado, é a quantia que alguém paga por algo. Embora o custo e o preço possam afetar o valor, eles não determinam o valor. O preço de venda de uma casa pode ser $ 150.000, mas o valor pode ser significativamente maior ou menor. Por exemplo, se um novo proprietário encontrar uma falha séria na casa, como uma fundação com defeito, o valor da casa pode ser inferior ao preço.
Valor de mercado
Uma avaliação é uma opinião ou estimativa a respeito do valor de uma determinada propriedade em uma data específica. Os relatórios de avaliação são usados por empresas, agências governamentais, indivíduos, investidores e companhias hipotecárias ao tomar decisões sobre transações imobiliárias. O objetivo de uma avaliação é determinar o valor de mercado de uma propriedade – o preço mais provável que a propriedade trará em um mercado competitivo e aberto.
O preço de mercado, o preço pelo qual o imóvel realmente é vendido, nem sempre pode representar o valor de mercado. Por exemplo, se um vendedor está sob coação devido à ameaça de execução hipotecária, ou se uma venda privada for realizada, a propriedade pode ser vendida abaixo de seu valor de mercado.
Métodos de Avaliação
Uma avaliação precisa depende da coleta metódica de dados. Dados específicos, abrangendo detalhes sobre a propriedade em particular, e dados gerais relativos à nação, região, cidade e bairro onde a propriedade está localizada, são coletados e analisados para chegar a um valor. As avaliações usam três abordagens básicas para determinar o valor de uma propriedade.
Método 1: abordagem de comparação de vendas
A abordagem de comparação de vendas é comumente usada na avaliação de casas e terrenos para uma única família. Às vezes chamada de abordagem de dados de mercado, é uma estimativa de valor derivada da comparação de uma propriedade com propriedades recentemente vendidas com características semelhantes. Estas propriedades semelhantes são referidos como dados comparativos , e, a fim de fornecer uma comparação válida, cada um deve:
- Seja o mais semelhante possível à propriedade em questão
- Foram vendidos no ano passado em um mercado aberto e competitivo
- Foram vendidos em condições normais de mercado
Pelo menos três ou quatro comparáveis devem ser usados no processo de avaliação. Os fatores mais importantes a serem considerados ao selecionar comparáveis são o tamanho, características comparáveis e – talvez acima de tudo – localização, que podem ter um efeito tremendo no valor de mercado de uma propriedade.
Qualidades de comparáveis
Uma vez que não existem duas propriedades exatamente iguais, os ajustes nos preços de venda dos comparáveis serão feitos para contabilizar características diferentes e outros fatores que afetariam o valor, incluindo:
- Idade e condição dos edifícios
- Data de venda, se ocorrerem mudanças econômicas entre a data de venda de uma empresa comparável e a data da avaliação
- Termos e condições de venda, como se o vendedor de uma propriedade estivesse sob coação ou se uma propriedade fosse vendida entre parentes (a um preço com desconto)
- Localização, já que propriedades semelhantes podem diferir no preço de bairro para bairro
- Características físicas, incluindo tamanho do lote, paisagismo, tipo e qualidade de construção, número e tipo de quartos, metros quadrados de área útil, piso de madeira, garagem, melhorias na cozinha, lareira, piscina, ar central, etc.
A estimativa do valor de mercado da propriedade em questão ficará dentro da faixa formada pelos preços de venda ajustados dos itens comparáveis. Uma vez que alguns dos ajustes feitos nos preços de venda dos itens comparáveis serão mais subjetivos do que outros, a consideração ponderada é normalmente dada aos itens comparáveis que têm o menor valor de ajuste.
Método 2: abordagem de custo
A abordagem de custo pode ser usada para estimar o valor das propriedades que foram melhoradas por um ou mais edifícios. Este método envolve estimativas separadas de valor para o (s) edifício (s) e o terreno, levando em consideração a depreciação. As estimativas são somadas para calcular o valor de toda a propriedade melhorada. A abordagem de custo pressupõe que um comprador razoável não pagaria mais por uma propriedade melhorada existente do que o preço para comprar um lote comparável e construir um edifício comparável. Essa abordagem é útil quando a propriedade que está sendo avaliada é um tipo que não é vendido com frequência e não gera receita. Os exemplos incluem escolas, igrejas, hospitais e edifícios governamentais.
Os custos de construção podem ser estimados de várias maneiras, incluindo o método do pé quadrado, em que o custo por pé quadrado de um semelhante construído recentemente é multiplicado pelo número de pés quadrados do edifício em questão; o método da unidade no local, em que os custos são estimados com base no custo de construção por unidade de medida dos componentes individuais do edifício, incluindo mão-de-obra e materiais; e o método de pesquisa de quantidade, que estima as quantidades de matérias-primas que serão necessárias para substituir o edifício em questão, juntamente com o preço atual dos materiais e custos de instalação associados.
Depreciação
Para fins de avaliação, a depreciação se refere a qualquer condição que afete negativamente o valor de uma melhoria em um imóvel, e leva em consideração:
- Deterioração física, incluindo deterioração curável, como pintura e substituição de telhado, e deterioração incurável, como problemas estruturais
- Obsolescência funcional, que se refere a características físicas ou de design que não são mais consideradas desejáveis pelos proprietários, como eletrodomésticos desatualizados, luminárias de aparência datada ou casas com quatro quartos, mas apenas um banheiro
- Obsolescência econômica, causada por fatores externos à propriedade, como localização próxima a aeroporto barulhento ou fábrica poluidora.
Metodologia
- Estime o valor do terreno como se ele estivesse vazio e disponível para ser colocado em seu melhor uso, usando a abordagem de comparação de vendas, uma vez que o terreno não pode ser depreciado.
- Faça uma estimativa do custo atual de construção do (s) edifício (s) e das melhorias do local.
- Estimar o valor da depreciação das melhorias resultantes da deterioração, obsolescência funcional ou obsolescência econômica.
- Deduza a depreciação dos custos estimados de construção.
- Adicione o valor estimado do terreno ao custo depreciado do (s) edifício (s) e melhorias do local para determinar o valor total da propriedade.
Método 3: Abordagem de Capitalização de Renda
Muitas vezes chamado simplesmente de abordagem de renda, esse método é baseado na relação entre a taxa de retorno que um investidor requer e a receita líquida que uma propriedade produz. É usado para estimar o valor de propriedades geradoras de renda, como complexos de apartamentos, prédios de escritórios e shopping centers. As avaliações usando a abordagem de capitalização de receita podem ser bastante diretas quando se espera que a propriedade em questão gere receita futura e quando suas despesas são previsíveis e estáveis.
Capitalização direta
Os avaliadores realizarão as seguintes etapas ao usar a abordagem de capitalização direta:
Multiplicadores de renda bruta
O método do multiplicador de renda bruta (GIM) pode ser usado para avaliar outras propriedades que normalmente não são compradas como propriedades de renda, mas que podem ser alugadas, como casas para uma ou duas famílias. O método GRM relaciona o preço de venda de uma propriedade à sua receita de aluguel esperada. (Para leituras relacionadas, consulte ” 4 maneiras de avaliar uma propriedade para aluguel de imóveis “)
Para propriedades residenciais, a renda mensal bruta é normalmente usada; para propriedades comerciais e industriais, a receita bruta anual seria usada. O método do multiplicador de renda bruta pode ser calculado da seguinte forma:
Preço de venda ÷ Renda de aluguel = Multiplicador de renda bruta
Dados recentes de vendas e aluguel de pelo menos três propriedades semelhantes podem ser usados para estabelecer um GIM preciso. O GIM pode então ser aplicado ao aluguel de mercado justo estimado da propriedade em questão para determinar seu valor de mercado, que pode ser calculado da seguinte forma:
Receita de aluguel x GIM = Valor de mercado estimado
The Bottom Line
A avaliação precisa de imóveis é importante para credores hipotecários, investidores, seguradoras, compradores e vendedores de imóveis. Embora as avaliações sejam geralmente realizadas por profissionais qualificados, qualquer pessoa envolvida em uma transação real pode se beneficiar da obtenção de uma compreensão básica dos diferentes métodos de avaliação imobiliária.