Venda a descoberto (imóveis)
O que é uma venda a descoberto (imóveis)?
Uma venda a descoberto em um imóvel é quando um proprietário em dificuldades financeiras vende sua propriedade por menos do que o valor devido na hipoteca. O comprador da propriedade é um terceiro (não o banco) e todos os rendimentos da venda vão para o credor. O credor perdoa a diferença ou obtém uma sentença de infração contra o devedor exigindo que paguem ao credor toda ou parte da diferença entre o preço de venda e o valor original da hipoteca. Em alguns estados, essa diferença deve ser legalmente perdoada em uma venda a descoberto.
Principais vantagens
- Uma venda a descoberto de um imóvel é aquela em que uma casa é vendida por um preço inferior ao valor ainda devido na hipoteca.
- Cabe ao credor hipotecário aprovar uma venda a descoberto.
- Às vezes, a diferença entre o preço de venda e o valor da hipoteca é perdoada pelo credor, mas nem sempre.
- Para o vendedor, as consequências financeiras de uma venda a descoberto são menos graves do que as de uma execução hipotecária.
- Para o comprador, é importante calcular os custos e ter a certeza de que há margem para lucro na revenda da casa.
Compreendendo uma venda a descoberto (imóveis)
O termo “venda a descoberto” se refere ao fato de que a casa está sendo vendida por menos do que o saldo restante da hipoteca – por exemplo, uma pessoa que vende uma casa por $ 150.000 quando ainda há $ 175.000 restantes na hipoteca. Neste exemplo, a diferença de $ 25.000, menos os custos de fechamento e outros custos de venda, é considerada a deficiência. Ou $ 150.000 – $ 175.000 = – $ 25.000.
Antes de o processo começar, o credor titular da hipoteca deve assinar a decisão de executar uma venda a descoberto, também conhecida como venda pré-execução hipotecária. Além disso, o credor, normalmente um banco, precisa de documentação que explique por que uma venda a descoberto faz sentido; afinal, a instituição de crédito pode perder muito dinheiro no processo. Nenhuma venda a descoberto pode ocorrer sem a aprovação do credor.
As vendas a descoberto tendem a ser transações demoradas e que exigem muita papelada, às vezes levando até um ano inteiro para serem processadas. No entanto, as vendas a descoberto não são tão prejudiciais para a classificação de crédito do proprietário quanto uma execução hipotecária.
Uma venda a descoberto de imóveis é diferente de uma venda a descoberto no investimento. Uma venda a descoberto de investimento é uma transação na qual um investidor vende títulos emprestados em antecipação a uma queda de preço e é obrigado a devolver um número igual de ações em algum momento no futuro.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau e / ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
Considerações Especiais
Mesmo que uma venda a descoberto prejudique menos a pontuação de crédito de uma pessoa doque uma execução hipotecária, ainda é uma marca de crédito negativa. Qualquer tipo de venda de propriedade que seja indicado por uma empresa de crédito como “não pago conforme acordado” é um ding em uma pontuação de crédito. Portanto, vendas a descoberto, execuções hipotecárias e ações em vez de execução hipotecária impactam negativamente o crédito de uma pessoa.
Além do mais, as vendas a descoberto nem sempre anulam a dívida hipotecária remanescente após a venda de um imóvel. Isso ocorre porque há duas partes em todas as hipotecas: uma promessa de reembolsar o credor e um penhor sobre a propriedade usada para garantir o empréstimo. A garantia protege o credor no caso de um devedor não poder pagar o empréstimo. Dá à instituição de crédito o direito de vender a propriedade para reembolso. Esta parte da hipoteca é dispensada em uma venda a descoberto.
A segunda parte da hipoteca é a promessa de quitação, e os credores ainda podem fazer cumprir essa parcela, seja por meio de uma nova nota ou da cobrança da deficiência. Aconteça o que acontecer, as instituições de crédito devem aprovar a venda a descoberto e os mutuários às vezes ficam por conta própria.
Ao convencer um credor a concordar com uma venda a descoberto, é vital que a fonte de problemas financeiros do comprador seja nova e não algo que o comprador negou anteriormente.
Venda a descoberto vs. execução hipotecária
Vendas a descoberto e execuções hipotecárias são duas opções financeiras disponíveis para os proprietários que estão atrasados no pagamento da hipoteca, que têm uma casa submersa ou ambos. Em ambos os casos, o proprietário é forçado a renunciar à casa, mas o cronograma e as consequências são diferentes.
A execução duma hipoteca é o ato do credor confiscar a casa após o devedor deixar de efetuar os pagamentos. O encerramento é a última opção para o credor. Ao contrário de uma venda a descoberto, as execuções hipotecárias são iniciadas apenas pelos credores. O credor move-se contra o devedor inadimplente para forçar a venda de uma casa, na esperança de cumprir seu investimento inicial da hipoteca. Além disso, ao contrário da maioria das vendas a descoberto, muitas execuções hipotecárias ocorrem quando o proprietário abandonou a casa. Se os ocupantes ainda não deixaram a casa, eles são despejados pelo credor no processo de execução hipotecária.
Assim que o credor tem acesso à casa, ele pede uma avaliação e prossegue com a tentativa de vendê-la. As execuções hipotecárias normalmente não levam tanto tempo para serem concluídas quanto uma venda a descoberto, porque o credor está preocupado em liquidar o ativo rapidamente. Casas hipotecadas também podem ser leiloadas em uma venda de fiduciário, onde os compradores licitam casas em um processo público.
Um proprietário que passou por uma venda a descoberto pode, com certas restrições, ser elegível para comprar outra casa imediatamente. Dependendo das circunstâncias, os proprietários que vivenciaram a execução hipotecária podem esperar de dois a sete anos para comprar outra casa. A execução hipotecária é mantida no relatório de crédito de uma pessoa por sete anos.
Embora uma execução hipotecária essencialmente permita que você saia de casa – embora com graves consequências para seu futuro financeiro, como ter que declarar falência e destruir seu crédito – concluir uma venda a descoberto exige muito trabalho. No entanto, a recompensa pelo trabalho extra envolvido em uma venda a descoberto pode valer a pena.
Alternativas menos perturbadoras para uma venda a descoberto incluem modificação do empréstimo e utilização de seguro hipotecário privado.
Alternativas de venda curta
Antes de resignar-se a uma venda a descoberto, converse com seu credor sobre a possibilidade de uma revisão do plano de pagamento ou modificação do empréstimo. Uma dessas opções pode permitir que você fique em casa e volte a se levantar.
Outra opção possível para ficar em sua casa surge se você tiver seguro hipotecário privado (PMI). Muitos proprietários que compraram casas com menos de 20% de desconto foram obrigados a comprar o PMI com suas casas. Se a empresa PMI achar que você tem uma chance de se recuperar de sua situação financeira atual, ela pode adiantar fundos ao seu credor para atualizar seus pagamentos. Eventualmente, você terá que reembolsar o adiantamento.
Detalhes de uma venda curta
Convencer o credor
Antes de iniciar o processo de venda a descoberto, o proprietário em dificuldades deve considerar a probabilidade de o credor querer trabalhar com ele em uma venda a descoberto, compreendendo a perspectiva do credor. O credor não é obrigado a fazer uma venda a descoberto; será permitido a critério do credor.
A fonte do problema financeiro deve ser nova – como um problema de saúde, a perda de um emprego ou um divórcio – e não algo que não foi revelado quando o comprador da casa originalmente solicitou o empréstimo. O credor não será solidário com um tomador desonesto. No entanto, se você sentir que foi vítima de práticas predatórias de empréstimos, poderá convencer o credor a fazer uma venda a descoberto, mesmo que não tenha passado por nenhuma catástrofe financeira importante desde a compra da casa.
Para se colocar em uma posição mais convincente para concluir uma venda a descoberto, pare de comprar itens desnecessários. Você não quer parecer irresponsável com o credor quando ele analisa sua proposta de venda a descoberto.
Além disso, esteja ciente de outras circunstâncias que podem impedir o credor de fazer uma venda a descoberto. Se você ainda não está inadimplente com o pagamento da hipoteca, o credor provavelmente não estará disposto a trabalhar com você. Se o credor achar que pode obter mais dinheiro hipotecando sua casa do que permitindo uma venda a descoberto, ele pode não permitir. Por fim, se alguém consignou a hipoteca, o credor pode responsabilizar essa pessoa pelo pagamento em vez de fazer uma venda a descoberto.
Se você acha que sua situação está propícia para uma venda a descoberto, converse com um tomador de decisões no banco sobre a possibilidade de se envolver nesse tipo de transação. Não converse apenas com um representante de atendimento ao cliente, que geralmente é mais como um porta-voz e não tem autoridade real. Para subir na escada do telefone, peça imediatamente para falar com o departamento de mitigação de perdas do credor. Se você não gosta do que diz o primeiro tomador de decisões, tente conversar com outro outro dia e veja se obtém uma resposta diferente. Se o credor estiver disposto a considerar uma venda a descoberto, você está pronto para avançar com a criação da proposta de venda a descoberto e encontrar um comprador.
Consultar Profissionais
Nesse ponto, você deve consultar um advogado, um contador e um corretor de imóveis. Embora sejam serviços profissionais caros, se você cometer um erro ao tentar lidar sozinho com uma transação complexa de venda a descoberto, poderá enfrentar problemas financeiros ainda maiores. Você pode pagar por essas taxas de serviço com o produto da venda em sua casa. Profissionais acostumados a lidar com transações de venda a descoberto poderão orientar sobre como pagá-las.
Definir um preço
Ao definir um preço pedido, certifique-se de levar em consideração o custo de venda do imóvel no valor total de dinheiro de que você precisa para sair da situação. Obviamente, você quer vender a casa pelo valor mais próximo possível do valor de sua hipoteca, mas em um mercado em baixa, é provável que haja um déficit. Em alguns estados, mesmo após uma venda a descoberto, o banco espera que você pague de volta todo ou parte desse déficit.
Reúna seus documentos e encontre um comprador
Reúna todos os documentos necessários para provar suas dificuldades financeiras ao credor. Isso pode incluir extratos bancários, contas médicas, recibos de pagamento, uma notificação de rescisão de seu emprego anterior ou uma sentença de divórcio. Depende de você apresentar a proposta de venda a descoberto. Esteja ciente de que o credor, em última análise, deve aprovar uma venda a descoberto depois de receber todos os detalhes, porque o credor é o destinatário dos rendimentos. Seu trabalho é encontrar um comprador para sua casa.
Envie sua proposta para o banco
Assim que tiver um comprador e a papelada necessária, você estará pronto para enviar a oferta do comprador e sua proposta ao banco. Junto com a documentação de sua situação financeira difícil, sua proposta deve incluir uma carta de dificuldades explicando as circunstâncias que o estão impedindo de fazer os pagamentos da hipoteca. Você deseja torná-lo o mais convincente possível e proteger seus interesses, ao mesmo tempo que atrai o banco.
Tenha cuidado ao enviar suas informações financeiras a um credor porque, se ele não aprovar a venda a descoberto, ele poderá usar suas informações financeiras para tentar tirar dinheiro de você em processos de execução hipotecária. Se você ainda tem ativos em dinheiro, espera-se que os use para continuar a fazer pagamentos de hipotecas ou para compensar algumas das lacunas entre o preço de venda e o valor da hipoteca. Um advogado com experiência em vendas a descoberto pode ajudá-lo a navegar pelos detalhes.
Como as vendas a descoberto podem demorar mais do que as vendas regulares de uma casa devido à necessidade de aprovação do credor, muitas vezes não dão certo. O comprador pode encontrar outro imóvel enquanto espera por uma resposta sua. Esteja preparado para esta possibilidade. Se a transação de venda a descoberto for aprovada, consulte o Internal Revenue Service (IRS) para ver se você terá que pagar impostos sobre o déficit.
Além disso, esteja ciente de que uma venda a descoberto ainda pode afetar sua pontuação de crédito no sentido de que os meses de pagamentos da hipoteca que você perdeu antes da venda a descoberto podem aparecer como pagamentos inadimplentes em seu relatório de crédito. Cabe ao banco decidir o que relatar, portanto, é do seu interesse tentar convencer o banco a não relatar seus pagamentos inadimplentes.
É provável que seu banco seja mais generoso a esse respeito se você mencionou suas dificuldades antes de ficar significativamente para trás. Para fins de crédito, embora isso seja um pouco prejudicial, certamente é menos prejudicial do que uma execução hipotecária.
Estratégias de venda a descoberto para compradores e investidores
As vendas a descoberto também podem fornecer excelentes oportunidades para os compradores entrarem em casas a um preço reduzido. Aqui estão algumas dicas para ajudá-lo a tomar decisões inteligentes ao considerar a compra de um imóvel à venda a descoberto.
Aprenda como encontrá-los
A maioria das propriedades de venda a descoberto são listadas por agentes imobiliários e em sites imobiliários. Algumas listagens podem não sair com “venda a descoberto”, então você pode ter que procurar pistas dentro da listagem, como “sujeito à aprovação do banco” ou “dar ao banco tempo para responder”.
Um corretor imobiliário experiente pode fazer uma grande diferença em termos de localização e fechamento de propriedades de venda a descoberto. Os agentes especializados em vendas a descoberto podem possuir uma certificação de Short Sales and Foreclosure Resource (SFR), uma designação oferecida pela National Association of Realtors (NAR).
Os detentores desta certificação receberam treinamento especializado em vendas a descoberto e execuções hipotecárias, qualificando vendedores para vendas a descoberto, negociando com credores e protegendo compradores. É importante ressaltar que a certificação não garante que um agente terá o tipo de experiência que você procura, nem a falta de certificação o impede. De qualquer forma, você vai querer examinar todos os agentes imobiliários em potencial para garantir sua experiência em vendas a descoberto.
Prepare-se para se apressar e esperar
Perceba com antecedência que as vendas a descoberto são transações complicadas e demoradas. Pode levar semanas ou meses para um credor aprovar uma venda a descoberto, e muitos compradores que enviam uma oferta acabam cancelando porque o processo de venda a descoberto está demorando muito. Os compradores precisam estar prontos para aguardar a aprovação da venda a descoberto do banco. As regras para transações de venda a descoberto variam de estado para estado, mas as etapas normalmente incluem:
- Pacote de venda a descoberto – o mutuário precisa provar suas dificuldades financeiras apresentando um pacote financeiro ao credor. O pacote inclui demonstrações financeiras, uma carta descrevendo as dificuldades do vendedor e registros financeiros, incluindo declarações de impostos, W-2s, recibos de folha de pagamento e extratos bancários.
- Oferta de venda a descoberto – uma vez que um vendedor aceita uma oferta de um comprador potencial, o agente de listagem envia ao credor o contrato de listagem, uma oferta de compra executada, a carta de pré-aprovação do comprador, uma cópia do cheque de dinheiro sério e o pacote de venda a descoberto do vendedor. Se o pacote estiver faltando alguma coisa – seja porque um documento não foi enviado ou devido a um erro de arquivamento por parte do banco (por exemplo, o banco perdeu) – o processo será atrasado.
- Processamento bancário – a análise da oferta pelo banco pode levar de várias semanas a meses. No final, ele vai aprovar ou negar. É importante observar que só porque o vendedor aceita uma oferta, não significa que o banco concordará com o preço. Se o banco achar que pode ganhar mais dinheiro por meio de procedimentos de execução hipotecária, ele rejeitará a oferta.
Se você está comprando uma casa em uma venda a descoberto com a intenção de lançá-la, a chave para uma transação lucrativa é um bom preço de compra.
Está tudo nos números
Em investimentos imobiliários, diz-se que o dinheiro é ganho “na compra”, o que significa que um bom preço de compra costuma ser a chave para um negócio bem-sucedido. Se você consegue um imóvel por um bom preço, aumenta as chances de sair na frente na hora de vendê-lo. Se o preço de compra estiver alto, por outro lado, você provavelmente verá sua margem de lucro diminuir.
Você deve poder comprar o imóvel, colocá-lo em ótimas condições e vendê-lo por um preço no qual ainda possa ter lucro. Os investidores precisam ser capazes de se virar e vender a casa rapidamente – normalmente abaixo do mercado – e um bom preço de compra torna isso possível.
O preço de compra é apenas um número importante, no entanto. Você também terá que fazer alguns outros cálculos, incluindo:
Custos de reparos e reformas (R&R)
Esses custos variam de acordo com as condições da propriedade e seus planos para ela. Vale a pena investir tempo e esforço para desenvolver um orçamento realista, pois esse é um dos números de que você precisa para determinar se o investimento pode render dinheiro. Os custos a serem considerados incluem material, mão de obra, autorizações, taxas de inspeção, remoção de lixo, custos de armazenamento e aluguel de lixeiras. Uma boa inspeção (antes de fazer a compra) pode alertá-lo sobre quaisquer despesas grandes, como uma fundação rachada, fiação defeituosa ou danos extensos por cupins.
Valor após reparo (ARV)
ARV é uma estimativa do valor de mercado justo (FMV) da propriedade após quaisquer reparos e renovações. Os investidores olham para este número para determinar se uma propriedade tem potencial de lucro. A melhor maneira de avaliar o ARV de uma propriedade é observar comparáveis (comps) – casas que foram vendidas recentemente na área (normalmente a uma milha de distância da propriedade em questão) que têm características semelhantes em termos de metragem quadrada, número de quartos / banheiros, etc.
Carrying Costs
Os custos de manutenção são as suas despesas de manutenção da propriedade. Quanto mais tempo você possui a propriedade, mais você vai gastar em custos de manutenção, que incluem:
- Pagamento de hipoteca (incluindo juros)
- Impostos sobre a propriedade
- Seguro
- Taxas de condomínio e associação
- Serviços públicos (eletricidade, gás, água, esgoto, lixo)
Determine a lucratividade
Para que um investimento seja lucrativo, a soma de seus custos (o preço de compra, custos de reparo e renovação e custos de transporte) deve ser inferior ao ARV. Se os seus custos forem próximos ou superiores aos do ARV, será difícil ou impossível obter lucro. Você pode determinar o lucro potencial subtraindo o preço de compra, custos de reparo e renovação (R&R) e custos de manutenção do ARV:
Lucro = ARV – Preço de compra – Custos de R&R – Custos de manutenção
Os investidores imobiliários podem esperar obter pelo menos um lucro de 20% em uma propriedade, e alguns usam diretrizes para avaliar propriedades em diferentes mercados imobiliários. De acordo com essas diretrizes, o investimento total (preço de compra, custos de R&R e custos de manutenção) não deve exceder:
- 80% dos ARVs em um mercado onde o valor das residências está aumentando
- 70% a 75% do ARV em um mercado plano
- 60% a 65% dos ARVs em um mercado no qual os valores das residências estão diminuindo
Se o ARV de uma propriedade é de $ 200.000, por exemplo, seu investimento total deve ser limitado a cerca de $ 160.000 em um mercado crescente, $ 140.000 em um mercado estável e $ 120.000 em um mercado com valores decrescentes. Os vários níveis de investimento são usados para reduzir o risco de mudanças nas condições de mercado. Você pode arriscar mais em um mercado em ascensão porque é mais provável que receba seus ARVs ou melhor quando vende. Em um mercado em queda, é menos provável que você receba seus ARVs, portanto, seu investimento deve ser menor.
The Bottom Line
Uma propriedade de venda a descoberto pode ser uma excelente oportunidade para comprar uma casa por menos dinheiro. Em muitos casos, as casas vendidas a descoberto estão em condições razoáveis e, embora o preço de compra possa ser mais alto do que uma execução hipotecária, os custos de torná-la comercializável podem ser muito menores e as desvantagens para o vendedor, menos graves. No entanto, devido ao longo processo, compradores e vendedores devem estar dispostos a esperar. Um agente imobiliário experiente pode ajudá-lo a determinar uma oferta justa e a negociar com o banco.
Enquanto muitos investidores compram propriedades de venda a descoberto e rapidamente as revendem com lucro, outros optam por manter a propriedade e usar a propriedade para obter renda, cobrando aluguel. Em ambos os casos, cada propriedade deve ser avaliada cuidadosamente antes da compra para determinar se tem potencial de lucro.
Como as leis tributárias são complicadas e mudam constantemente, é sempre recomendável consultar um contador público certificado (CPA) que conheça investimentos imobiliários e as leis tributárias relacionadas para lhe fornecer informações abrangentes e atualizadas. Pode significar a diferença entre ter lucro e perder um investimento.
perguntas frequentes
O que é uma venda a descoberto?
No mercado imobiliário, uma venda a descoberto ocorre quando um proprietário vende sua casa abaixo do valor da hipoteca. Normalmente, isso acontece quando o proprietário está em dificuldades financeiras e está atrasado no pagamento da hipoteca. O proprietário é obrigado a vender a casa a terceiros, enquanto o produto da venda vai para o credor. Antes que isso aconteça, o credor deve aprovar a venda a descoberto, também chamada de venda pré-execução hipotecária. Muitas vezes, o processo de uma venda a descoberto pode levar até um ano devido à escala de papelada envolvida.
Qual é a diferença entre uma venda a descoberto e uma execução hipotecária?
Em uma venda a descoberto, o processo é iniciado pelo proprietário. Aqui, o proprietário ilustrará ao credor a extensão de sua dificuldade financeira por meio de documentos que podem mostrar perda recente de emprego, sentença de divórcio ou extratos bancários. Depois que o credor concorda em seguir em frente, o proprietário é responsável por encontrar um comprador. Em uma execução hipotecária, em comparação, o credor inicia o processo, essencialmente confiscando a casa após o proprietário não ter feito os pagamentos. Normalmente, o processo é mais rápido do que uma venda a descoberto, pois o credor busca liquidar os ativos o mais rápido possível.
É uma boa ideia comprar um imóvel à venda a descoberto?
Em muitos casos, comprar uma propriedade de venda a descoberto pode ser vantajoso para os compradores em potencial. No entanto, é importante estar ciente de algumas das desvantagens envolvidas. Primeiramente, as vendas a descoberto podem levar muito tempo, com os credores às vezes levando meses para aprovar a transação. Além disso, após a aprovação do vendedor, o banco pode levar várias semanas para aprovar o preço. Se o banco acreditar que um processo de execução hipotecária será mais lucrativo, ele pode rejeitar a venda a descoberto e prosseguir com a execução hipotecária.