Adicione alguns bens imobiliários ao seu portfólio
Com o setor imobiliário se tornando uma parte firme da matriz de alocação de ativos de capital para investidores institucionais e de varejo, os fundos imobiliários têm apresentado um crescimento constante recentemente. Devido à natureza intensiva de capital dos investimentos imobiliários, sua necessidade de gestão ativa, bem como o aumento das oportunidades imobiliárias globais, as instituições que buscam uma gestão eficiente de ativos estão gradualmente mudando para fundos de fundos imobiliários especializados (FOF).
O mesmo agora é verdade para investidores de varejo, que podem se beneficiar do acesso a uma seleção muito maior de fundos mútuos imobiliários do que antes, permitindo uma alocação e diversificação eficiente de capital.
Como qualquer outro setor de investimento, o mercado imobiliário tem seus prós e contras. Deve, no entanto, ser considerado para a maioria das carteiras de investimento, com fundos de investimento imobiliário ( REITs ) e fundos mútuos imobiliários vistos como possivelmente os melhores métodos de preencher essa alocação.
Principais vantagens
- Investidores de varejo e institucionais devem considerar fundos de investimento imobiliário (REITs) e fundos mútuos imobiliários para uma carteira de investimentos diversificada.
- Os REITs normalmente possuem e operam propriedades imobiliárias, como unidades residenciais, shopping centers, shoppings, escritórios comerciais e hotéis.
- Os fundos mútuos imobiliários, que investem principalmente em REITs e empresas de operação imobiliária, podem fornecer exposição diversificada a imóveis com uma quantidade de capital relativamente pequena.
- Muitos investidores de varejo não percebem que já podem estar investindo em imóveis diretamente ao adquirir uma casa.
Barreiras aos investimentos imobiliários
O investimento imobiliário há muito é dominado por grandes participantes, como fundos de pensão, seguradoras e outras grandes instituições financeiras. Graças à globalização dos investimentos imobiliários e ao surgimento de novas oportunidades offshore que permitem um maior grau de diversificação e potencial de retorno, existe agora uma tendência para que os imóveis tenham um lugar permanente nas alocações de carteiras institucionais.
A alocação permanente de capital imobiliário vem com alguns obstáculos exclusivos. Em primeiro lugar, é altamente intensivo em capital. Ao contrário das ações que podem ser compradas em pequenos incrementos, os investimentos em imóveis comerciais normalmente exigem somas substanciais à vista, e ilíquidas e riscos idiossincráticos com base na localização ou tipo de propriedade.
O mercado imobiliário também requer gestão e manutenção ativas, que exigem muita mão-de-obra e são caras. Em comparação com o gerenciamento de investimentos tradicionais, o gerenciamento de uma alocação de imóveis requer recursos e planejamento significativos.
Como resultado dessas questões, as instituições tendem a gravitar em torno de fundos imobiliários e fundos de fundos. Essas mesmas vantagens podem ser obtidas por investidores de varejo por meio de fundos de investimento imobiliário, ou REITs. Embora REITs individuais geralmente possuam várias propriedades, uma diversificação ainda maior agora pode ser alcançada por meio de fundos negociados em bolsa (ETFs) e fundos mútuos imobiliários, cada um investindo em vários REITs diferentes.
Hoje em dia, mesmo os investidores de varejo podem facilmente adicionar investimentos imobiliários às suas carteiras. Aqui estão várias maneiras de os investidores de varejo acessarem o potencial de retorno dos imóveis e obterem exposição à classe de ativos.
Investimento direto
Esta estratégia se relaciona com os investidores selecionando propriedades específicas e comprando-as como investimento. Freqüentemente, isso incluirá propriedades de renda que geram receita de aluguel, além de quaisquer aumentos no valor de mercado.
A grande vantagem dessa estratégia é o controle. A propriedade direta permite o desenvolvimento e a execução da estratégia, bem como a influência direta sobre o retorno. No entanto, o investimento direto torna muito difícil criar um portfólio imobiliário bem diversificado. Também envolve se tornar um proprietário junto com todos os custos adicionais, riscos e dores de cabeça de gerenciamento que isso pode trazer.
Para a maioria dos investidores de varejo, a alocação de imóveis não é grande o suficiente para permitir a compra de propriedades suficientes para uma verdadeira diversificação. Também aumenta a exposição ao mercado imobiliário local, bem como os riscos do tipo imobiliário.
Propriedade da casa
Muitos investidores de varejo que não consideraram a alocação de imóveis para suas carteiras de investimento não percebem que já podem estar investindo em imóveis por terem uma casa própria. Não apenas eles já têm exposição ao mercado imobiliário, mas a maioria também está assumindo riscos financeiros adicionais por ter uma hipoteca de casa própria. Na maior parte, essa exposição tem sido benéfica, ajudando muitos a acumular o capital necessário para a aposentadoria.
Fundos de investimento imobiliário (REITs)
Ações REIT representam ações de capital privado e público em empresas que são estruturadas como trusts que investem em imóveis, hipotecas ou outros investimentos imobiliários garantidos. Os REITs normalmente possuem e operam propriedades imobiliárias. Isso pode incluir propriedades residenciais multifamiliares, shopping centers ancorados em supermercados, propriedades de varejo locais e strip centers, shoppings, escritórios comerciais e hotéis.
Os fundos de investimento imobiliário são administrados por um conselho de administração que toma decisões de gestão de investimentos em nome do fundo. Os REITs pagam pouco ou nenhum imposto de renda federal, desde que distribuam 90% do lucro tributável como dividendos aos acionistas. Embora a vantagem fiscal aumente os fluxos de caixa após os impostos, a incapacidade dos REITs de reter caixa pode prejudicar significativamente o crescimento e a valorização a longo prazo. Além da vantagem fiscal, os REITs oferecem muitas das mesmas vantagens e desvantagens que as ações.
Os gerentes de REIT fornecem visão estratégica e tomam as decisões relacionadas a investimentos e propriedades, abordando assim as questões relacionadas à gestão para os investidores. As maiores desvantagens dos REITs para investidores de varejo são a dificuldade de investir com capital limitado e a quantidade significativa de conhecimento e análise específicos de ativos necessários para selecioná-los e prever seu desempenho.
Os investimentos REIT têm uma correlação muito maior com o mercado de ações em geral em comparação com os investimentos imobiliários, o que leva alguns a minimizar suas características de diversificação. A volatilidade no mercado REIT também foi maior do que no mercado imobiliário direto. Isso se deve à influência das forças macroeconômicas nos valores REIT e ao fato de que as ações REIT são continuamente avaliadas, enquanto os imóveis diretos são mais influenciados pelos mercados imobiliários locais e são avaliados pelo método de avaliação, que tende a suavizar os retornos do investimento.
Os investidores que não têm desejo, conhecimento ou capital para comprar terrenos ou propriedades por conta própria podem participar da receita e do potencial de crescimento de longo prazo dos imóveis por meio de fundos imobiliários.
Fundos mútuos imobiliários
Os próprios fundos mútuos imobiliários investem principalmente em REITs e empresas de operação imobiliária usando gerentes de portfólio profissionais e pesquisas especializadas. Eles fornecem a capacidade de obter exposição diversificada a imóveis usando uma quantidade relativamente pequena de capital. Dependendo de sua estratégia e objetivos de diversificação, eles fornecem aos investidores uma seleção de ativos muito mais ampla do que pode ser alcançada comprando apenas ações REIT, e também fornecem a flexibilidade de mudar facilmente de um fundo para outro.
A flexibilidade também é vantajosa para o investidor em fundos mútuos por causa da facilidade comparativa em adquirir e alienar ativos em uma bolsa sistemática e regulamentada, em oposição ao investimento direto, que é árduo e caro. Investidores mais especulativos podem taticamente sobreponderar determinada propriedade ou exposição regional para maximizar o retorno.
Criar exposição a uma ampla base de fundos mútuos também pode reduzir os custos de transação e as comissões relativas à compra de ações individuais de REIT. Outra vantagem significativa para o investidor de varejo são as informações analíticas e de pesquisa fornecidas pelos fundos sobre os ativos adquiridos, bem como a perspectiva da administração sobre a viabilidade e o desempenho dos imóveis, tanto como investimentos específicos quanto como classe de ativos.
Os fundos mútuos, no entanto, podem ser menos líquidos e acarretar taxas de administração mais altas do que REITs ou REIT ETFs. Embora os fundos mútuos imobiliários tragam liquidez a uma classe de ativos tradicionalmente ilíquida, os opositores acreditam que não podem ser comparados ao investimento direto em imóveis.
The Bottom Line
Embora os investidores de varejo possam e devam levar em consideração a propriedade de uma casa ao fazer as alocações de seu portfólio, eles também podem considerar investimentos imobiliários adicionais e mais líquidos.
Para aqueles com as habilidades de negociação e capital necessários, o investimento REIT fornece acesso a alguns dos benefícios do investimento imobiliário sem a necessidade de propriedade direta. Para outros, que estão considerando uma alocação menor, ou para aqueles que não querem ser sobrecarregados com a seleção de ativos, mas que exigem diversificação máxima, os fundos mútuos imobiliários seriam uma escolha apropriada.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.