Conduíte de investimento de hipoteca imobiliária (REMIC)
O que é um Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC)?
O termo conduíte de investimento de hipotecas imobiliárias (REMIC) refere-se a um veículo para fins especiais (SPV) ou instrumento de dívida que agrupa empréstimos hipotecários e emite títulos lastreados em hipotecas (MBSs).
REMICs são investimentos complexos que geram receita para emissores e investidores. Os pools de hipotecas são geralmente divididos em tranches, reembalados e comercializados para investidores como títulos individuais. REMICs podem assumir várias formas diferentes e geralmente são consideradas entidades de passagem. Como tal, eles estão isentos de serem tributados diretamente.
Principais vantagens
- Um conduíte de investimento hipotecário imobiliário é um veículo de propósito especial usado para agrupar empréstimos hipotecários e emitir títulos lastreados em hipotecas.
- REMICs foram inicialmente autorizados pela promulgação da Lei de Reforma Tributária de 1986.
- Um canal de investimento de hipotecas imobiliárias pode ser organizado como uma parceria, um trust, uma corporação ou uma associação e está isento de impostos federais.
Compreendendo o conduíte de investimento em hipotecas imobiliárias (REMIC)
Os conduítes de investimento de hipotecas imobiliárias (REMICs) foram autorizados pela primeira vez pela promulgação da Lei de Reforma Tributária de 1986. Eles detêm hipotecas comerciais e residenciais em fideicomisso e emitem interesses nessas hipotecas securitizadas para investidores. São considerados uma opção segura para investidores avessos ao risco.
Os REMICs reúnem hipotecas individuais em pools com base no risco e no vencimento, assim como as obrigações hipotecárias colateralizadas (CMOs). Eles são então divididos em títulos ou outros títulos que são vendidos aos investidores. Esses títulos são então negociados no mercado hipotecário secundário.
Alguns dos emissores mais proeminentes do setor de conduítes de investimento em hipotecas imobiliárias incluemFannie Mae e Freddie Mac. Essas empresas são apoiadas pelo governo federal. Embora não emitam hipotecas, eles garantem empréstimos para habitação emitidos por outros credores no mercado secundário. Outros emissores de REMIC incluem credores hipotecários e seguradoras, bem como instituições de poupança.
Fannie Mae e Freddie Mac são alguns dos emissores mais proeminentes de REMICs.
REMICs podem ser organizados como parcerias, trusts, corporações ou associações e sãoentidades isentas de impostos federais. Os investidores que possuem esses títulos, no entanto, ainda estão sujeitos ao imposto de renda de pessoa física. As leis fiscais impediram os REMICs de fazer modificações em seus empréstimos hipotecários. Como tal, a entidade pode perder seu status de isenção de impostos se um empréstimo dentro de sua carteira for trocado por outro empréstimo. Isso porque as regulamentações federais exigiam que os empréstimos em um determinado pool fossem constantes. Em outras palavras, os empréstimos não podem ser modificados significativamente ou trocados por empréstimos diferentes com novos termos.
Considerações Especiais
Várias alterações foram propostas ou feitas para proteger a estrutura e o status de isenção de impostos das REMICs.
Lei de Melhoria de Conduítes de Investimento em Hipotecas Imobiliárias
O Congresso introduziu a Lei de Melhoria de Conduítes de Investimento em Hipotecas Imobiliárias em 2009 para aliviar as restrições aosempréstimos imobiliários comerciais securitizados por REMICs. Proprietários de propriedades problemáticas com empréstimos comerciais não puderam fazer alterações em seus ativos porque seus planos mudariam o valor da garantia que garantiu o empréstimo.
A lei proposta permitiria aos proprietários com empréstimos comerciais securitizados por REMICs fazer melhorias e melhorias para tornar suas propriedades mais atraentes para o mercado. A legislação incluiu uma declaração de que as modificações de propriedade sob tais termos não seriam consideradas transações proibidas, conforme descrito pelo Internal Revenue Service (IRS).
Os juros no REMIC continuariam a ser tratados como juros normais e os rendimentos gerados por modificações na propriedade seriam tratados da mesma forma que se recebidos por meio de hipotecas qualificadas.
A lei foi encaminhada ao Comitê de Assuntos Bancários, Habitacionais e Urbanos, mas não foi adiante.
A Pandemia COVID-19
O governo federal forneceu algum alívio para pessoas com empréstimos comerciais e residenciais que sofriam com as dificuldades devido à pandemia COVID-19. Proprietários de casas incapazes de fazer pagamentos receberam tolerância, primeiro ao abrigo da LeiCoronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES), que foi assinada pelo ex-presidente Donald Trump em 2020, e depois novamente quando a administração Biden estendeu as disposições.7
Como o alívio acabaria mudando a estrutura desses empréstimos, também teria um efeito sobre como os REMICs são estruturados.É por isso que o IRS garantiu que esses investimentos e seus emissores permaneceriam protegidos de quaisquer implicações fiscais se os mutuários tirassem proveito dessas medidas de emergência.
Conduíte de investimento hipotecário imobiliário (REMIC) vs. Obrigação hipotecária colateralizada (CMO)
A indústria comumente considera os REMICs como CMOS. Trata-se de uma série de hipotecas agrupadas e vendidas a investidores como investimentos. Mas existem algumas diferenças entre os dois.
Os CMOs existem dentro das REMICs, embora os CMOs sejam uma entidade legal separada para finsfiscais e jurídicos. A REMIC, por outro lado, está isenta de impostos federais. Mas isso é apenas sobre a renda que os investidores coletam das hipotecas subjacentes no nível corporativo. Qualquer renda gerada e paga aos investidores é tributável, usando o Formulário 1066 ao preencher um REMIC.
Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) vs. Real Estate Investment Trust (REIT)
Ambos REMICs e fundos de investimento imobiliário (REITs) investem em imóveis de uma forma ou de outra, mas são diferentes. Enquanto os REMICs reúnem empréstimos hipotecários e os vendem como investimentos para investidores, os REITs são um jogo totalmente diferente.
REITs são empresas que possuem e operam um portfólio de propriedades geradoras de renda, como escritórios e lojas, condomínios e propriedades de uso misto. Os investidores podem comprar ações em REITs que são negociadas em bolsas de valores, assim como as ações. As empresas alugam ou alugam suas propriedades e essa receita é então paga aos investidores como dividendos.
Porém, assim como os REMICs, os REITs não são tributados. Mas os investidores devem relatar quaisquer ganhos desses investimentos em suas declarações anuais de impostos, o que significa que eles são tributados de acordo com sua própria alíquota.