23 Junho 2021 0:00

Como evitar um acerto fiscal ao vender uma propriedade alugada

Investir em hipoteca, ao mesmo tempo que fornece alguns lucros extras a cada mês; quando essas propriedades são finalmente vendidas, os investidores podem desfrutar de ganhos inesperados substanciais. Mas esses eventos de venda podem desencadear passivos fiscais significativos sobre ganhos de capital de longo prazo.

Caso em questão: essa alíquota de imposto é de 15% se você for casado apresentando juntamente com renda tributável entre $ 80.000 e $ 496.600. Se sua renda tributável for $ 496.600 ou mais, a taxa de ganhos de capital aumenta para 20%. 

Principais vantagens

  • A venda de propriedades alugadas pode gerar lucros imensos para os investidores, mas pode resultar em encargos fiscais significativos sobre ganhos de capital.
  • A alíquota do imposto sobre ganhos de capital é de 15% se você for casado com declaração conjunta de renda tributável entre $ 80.000 e $ 496.600.
  • Existem vários métodos para reduzir o imposto sobre ganhos de capital, incluindo coleta de prejuízos fiscais, usando a Seção 1031 do código tributário e convertendo seu imóvel de aluguel em seu principal local de residência.

Para um casal entrando com uma ação conjunta com uma renda tributável de $ 280.000 e ganhos de capital de $ 100.000, os impostos sobre os lucros da venda de um imóvel alugado totalizariam $ 15.000. Felizmente, existem maneiras de minimizar essa mordida fiscal sobre os ganhos de capital. Este artigo explica três dos métodos mais eficazes.

Compensar ganhos com perdas

  • O que é:  colheita de perdas fiscais
  • Para quem se destina: qualquer pessoa com perdas de capital em um determinado ano fiscal
  • O que você ganha : a capacidade de subtrair essas perdas dos ganhos de capital realizados na venda de um imóvel alugado

A colheita de prejuízos fiscais descreve o processo de redução da exposição fiscal ao vender um imóvel alugado, perda não realizada ) e decide vender o ativo com prejuízo no mesmo ano que o ganho na venda do imóvel alugado ( perda realizada ). Embora essa tática de redução de impostos seja usada principalmente para compensar os ganhos de investimentos em ações, mais e mais pessoas estão aplicando-a na venda de imóveis para aluguel.

Por exemplo, suponha que um investidor ganhou $ 50.000 com a venda de um apartamento alugado no ano corrente. Ela também tem um prejuízo não realizado de $ 75.000 no mercado de ações. Ela pode optar por vender uma parte de suas ações para realizar uma perda de $ 50.000 a fim de compensar totalmente os $ 50.000 em ganhos de capital.

Aproveite a Seção 1031 do Código Tributário

  • O que é:  troca “similar” da seção 1031 do IRS
  • Para quem se destina : qualquer pessoa capaz de reinvestir os rendimentos das vendas de imóveis alugados em novos imóveis
  • O que você obtém: a capacidade de diferir alguns ou todos os impostos sobre o ganho de capital

Os investidores imobiliários podem adiar o pagamento de impostos sobre ganhos de capital usando a Seção 1031 do código tributário, que os permite vender um imóvel alugado enquanto compram um imóvel “ similar ” e pagar impostos somente após a troca ser feita. Legalmente falando, o termo “similar” é amplamente definido. Um investidor não precisa trocar um condomínio por outro ou trocar um negócio por outro. Contanto que ambas as propriedades em questão sejam unidades de aluguel geradoras de receita, eles são um jogo justo.

Mas o tempo é fundamental para esse método, já que os investidores têm apenas 45 dias a partir da data da venda do imóvel para identificar possíveis propriedades de substituição, que devem fechar formalmente em 180 dias. E se uma declaração de imposto for devida (com prorrogações) antes desse período de 180 dias, os investidores devem fechar ainda mais cedo. Aqueles que perderem o prazo devem pagar todos os impostos sobre ganhos de capital na venda do imóvel original alugado.

Transforme sua propriedade alugada em sua residência principal

  • O que é: conversão de um imóvel alugado em uma residência principal
  • Para quem se destina: qualquer pessoa capaz de converter um imóvel alugado em sua residência principal
  • O que você obtém: a capacidade de excluir até $ 500.000 em ganhos de capital dos impostos

Vender uma casa em que você mora é mais benéfico em termos fiscais do que descarregar um imóvel alugado para obter lucro. A seção 121 do IRS permite que as pessoas excluam até US $ 250.000 dos lucros da venda de sua residência principal, se forem solteiras, e até US $ 500.000, se forem casados, entrando com ações conjuntas. Para se qualificar, os investidores devem ser proprietários de suas casas por pelo menos cinco anos e ter morado nelas por pelo menos dois desses cinco anos. Os anos como residência pessoal não têm de ser consecutivos. Por esse motivo, alguns investidores optam por converter propriedades alugadas em suas residências principais.

O valor da dedução depende de quanto tempo a propriedade foi usada como aluguel versus seu uso como residência principal. Além disso, um contribuinte não pode excluir a parte do ganho que era anteriormente atribuível a uma recaptura da depreciação, específica para imóveis para locação, e o valor anteriormente considerado como dedução da depreciação é tributado a uma taxa de recaptura de 25%.

The Bottom Line

Os impostos sobre ganhos de capital podem tirar uma parte considerável dos lucros de suas vendas de imóveis alugados, na ordem de 15% ou 20% de sua receita. Felizmente, as estratégias de evasão e diferimento de impostos sobre ganhos de capital podem ajudar a aliviar esse fardo. Como sempre, consulte um contador para obter conselhos específicos para a sua situação de aluguel de propriedade.

 

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