23 Junho 2021 5:37
Se você está apenas começando a investir em imóveis, não espere se tornar um especialista da noite para o dia. Sim, é verdade que você pode ganhar dinheiro comprando e vendendo propriedades. No entanto, é preciso conhecimento, determinação e habilidade. Também ajuda a saber alguns dos erros clássicos que outras pessoas cometem quando começam a investir em imóveis para ajudá-lo a evitar cometê-los também. Aqui está uma olhada em oito dessas armadilhas.
Principais vantagens
- Pessoas que são novas em investimentos imobiliários tendem a cometer uma série de erros clássicos.
- É importante começar com uma estratégia de compra para que você possa alinhar suas compras com seus objetivos de longo prazo.
- Certifique-se de fazer a devida diligência na vizinhança e na propriedade específica que pretende comprar.
- Monte uma equipe de profissionais, como um corretor de imóveis, um advogado e um faz-tudo, para ajudá-lo a ter sucesso.
- Faça uma estimativa cuidadosa dos custos, como pagamentos de hipotecas, seguro, reforma e manutenção, para ter certeza de não fazer um overbid e poder pagar o imóvel pelo qual licitou.
Falha ao fazer um plano
A última coisa que você quer é comprar uma casa e depois decidir o que fazer com ela. Quando há um mercado aquecido, pode ser difícil resistir ao frenesi de compras. Mas é importante que você faça.
Antes de obter uma hipoteca ou de desembolsar dinheiro, você precisa decidir sobre uma estratégia de investimento. Que tipo de casa você procura, por exemplo – unifamiliar ou multifamiliar, destino de férias ou não? Descubra seu plano de compra e, em seguida, procure propriedades que se encaixem nesse plano.
Poupar na pesquisa
Antes de comprar um carro ou um aparelho de televisão, a maioria das pessoas compara modelos diferentes, faz muitas perguntas e tenta determinar se a compra que estão considerando vale o dinheiro. A devida diligência necessária para a compra de uma casa deve ser ainda mais rigorosa.
Há também considerações de pesquisa para cada tipo de investidor imobiliário – seja um proprietário pessoal, um futuro proprietário, um flipper ou um incorporador de terras.
Não só faz sentido fazer muitas perguntas sobre o imóvel, mas também perguntar sobre a área (bairro) em que ele está localizado. Afinal, de que serve uma casa bonita se logo depois da esquina há uma casa de fraternidade de faculdade conhecida por suas festas noturnas? A menos, é claro, que você esteja almejando locatários de estudantes.
A seguir está uma lista de perguntas que os potenciais investidores devem fazer sobre as propriedades que estão considerando:
- A propriedade está perto de um local comercial ou uma construção de longo prazo ocorrerá em um futuro próximo?
- A propriedade está localizada em uma zona de inundação ou em uma área problemática, como aquelas conhecidas por problemas de radônio ou cupins?
- A casa tem uma base ou permite “questões” que precisam ser resolvidas?
- O que há de novo na casa e o que deve ser substituído?
- Por que o proprietário está vendendo?
- Quanto os proprietários anteriores pagaram pela casa e quando?
- Se você estiver se mudando para uma nova cidade, há alguma área problemática na cidade?
Fazendo tudo sozinho
Muitos compradores acham que sabem tudo ou que podem fechar uma transação imobiliária por conta própria. Embora você possa ter concluído uma série de negócios que deram certo no passado, o processo pode não correr tão bem em um mercado em baixa – e não há ninguém a quem recorrer se quiser consertar um negócio imobiliário desfavorável.
Os investidores imobiliários devem aproveitar todos os recursos possíveis e fazer amizade com especialistas que podem ajudá-los a fazer a compra certa. Uma lista de especialistas em potencial deve, no mínimo, incluir um corretor imobiliário experiente, um inspetor residencial competente, um faz-tudo, um bom advogado e um representante de seguros.
Esses especialistas devem ser capazes de alertar o investidor sobre quaisquer falhas em sua casa ou vizinhança. Ou, no caso de um advogado, eles podem alertá-lo sobre quaisquer defeitos no título ou servidões que podem voltar a assombrá-lo no futuro.
Esquecer que todos os imóveis são locais
Você precisa aprender sobre o mercado local para tomar decisões de compra que provavelmente o ajudarão a ter lucro. Isso significa aprofundar os valores dos terrenos, valores residenciais, níveis de estoque, questões de oferta e demanda e muito mais. O desenvolvimento de uma noção desses parâmetros o ajudará a decidir se deve ou não comprar uma propriedade específica que será colocada à venda.
Superando as necessidades dos inquilinos
Se você pretende comprar um imóvel para alugar, deve ter em mente quem são os seus locatários – por exemplo, solteiros, famílias jovens ou estudantes universitários. As famílias vão querer taxas de criminalidade baixas e boas escolas, enquanto os solteiros podem estar procurando por acesso de transporte público e vida noturna nas proximidades. Se a compra planejada for um aluguel por temporada, a que distância fica da praia ou de outras atrações locais? Tente combinar seu investimento com os tipos de inquilinos com maior probabilidade de alugar nessa área.
Obtendo Financiamento Fraco
Embora a bolha imobiliária na América do Norte tenha estourado ostensivamente em 2007, ainda há um grande número de opções exóticas de hipotecas. O objetivo dessas hipotecas é permitir que os compradores entrem em certas casas que, de outra forma, não seriam capazes de pagar usando um contrato de hipoteca mais convencional de 30 anos.
Infelizmente, muitos compradores que garantem empréstimos ajustáveis ou variáveis ou empréstimos apenas com juros acabam pagando o preço quando as taxas de juros sobem. Não deixe que seja você. Certifique-se de ter flexibilidade financeira para fazer os pagamentos (se as taxas subirem) ou um plano de backup para converter para uma hipoteca de taxa fixa mais convencional no futuro.
O ideal é que você comece com uma hipoteca de taxa fixa ou pague em dinheiro pela sua casa de investimento para evitar esses problemas.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
Pagar a mais
Essa questão está um tanto ligada ao ponto de fazer pesquisa. Procurar a casa certa pode ser demorado e frustrante. Quando um comprador em potencial finalmente encontra uma casa que realmente atende às suas necessidades e desejos, ele fica naturalmente ansioso para que o vendedor aceite sua oferta.
O problema de estar ansioso é que os compradores ansiosos tendem a fazer lances excessivos nas propriedades. Overbidding em uma casa pode ter um efeito cascata de problemas. Você pode acabar se sobrecarregando e assumindo muitas dívidas, gerando pagamentos mais altos do que pode pagar. Como resultado, pode levar anos para recuperar seu investimento.
Para descobrir se o investimento dos seus sonhos tem um preço muito alto, comece pesquisando o que outras casas semelhantes na área foram vendidas nos últimos meses. Um corretor de imóveis deve ser capaz de fornecer essas informações com relativa facilidade (especialmente com seu acesso a um banco de dados de corretores de imóveis com várias listagens).
Mas, como alternativa, basta olhar para os preços de casas comparáveis em bancos de dados de imóveis ou mesmo no jornal local. A lógica determina que, a menos que a casa tenha características exclusivas que possam aumentar seu valor com o tempo, você deve tentar manter seus lances consistentes com as vendas de outras casas na vizinhança.
Sempre haverá outras oportunidades. Mesmo se o processo de negociação ficar atolado ou falhar, as chances estão a seu favor de que há outra casa lá fora que irá atender às suas necessidades. É só uma questão de paciência no processo de busca.
Considere seu retorno sobre o investimento em melhorias – pode ser difícil recuperar seu dinheiro em uma reforma de banheiro de alta qualidade se a casa ainda tiver um telhado com goteiras.
Despesas subestimadas
Cada proprietário pode atestar o fato de que possuir uma casa é muito mais do que apenas pagar a hipoteca. É claro que não é diferente para os investidores imobiliários. Existem custos associados à manutenção do quintal e à garantia de que os aparelhos (como forno, lavadora, secadora, geladeira e forno) estão em funcionamento, sem falar no custo de instalação de um novo telhado ou de mudanças estruturais na casa. Você também deve levar em consideração o seguro e os impostos sobre a propriedade.
O melhor conselho é fazer uma lista de todos os custos mensais associados ao funcionamento e manutenção de uma casa (com base em estimativas) antes de realmente fazer uma oferta. Se você planeja ter inquilinos, depois que esses números forem somados e você adicionar o aluguel mensal, poderá calcular um ROI que dará uma ideia melhor se a receita cobrirá seus custos de hipoteca e manutenção. Isso lhe dirá se você realmente pode pagar pela propriedade.
Determinar as despesas antes de comprar uma propriedade também é fundamental para os flippers da casa. Isso porque seus lucros estão diretamente relacionados ao tempo que leva para comprar a casa, melhorá-la e revendê-la.
Em qualquer caso, os investidores devem definitivamente formar essa lista. Eles também devem prestar atenção especial aos custos de financiamento de curto prazo, penalidades de pré-pagamento e quaisquer taxas de cancelamento (para seguro ou serviços públicos) que possam ser arcadas quando a casa for invertida em pouco tempo.
The Bottom Line
A realidade é que se investir em imóveis fosse fácil, todo mundo estaria fazendo isso. Felizmente, muitas das lutas que os investidores enfrentam podem ser evitadas com a devida diligência e o planejamento adequado antes da assinatura do contrato.