23 Junho 2021 5:10

Propriedades de aluguel: Cash Cow ou Money Pit?

Quem investe em imóveis, como qualquer ativo, constantemente se depara com a decisão de comprar, vender ou manter. E essas decisões dependem da avaliação da propriedade em questão. Avaliar imóveis usando fluxo de caixa descontado ou métodos de capitalização é semelhante a avaliar ações ou títulos. A única diferença é que os fluxos de caixa são derivados do aluguel de espaço em oposição à venda de produtos e serviços.

As empresas de investimento imobiliário desenvolveram modelos sofisticados de avaliação para auxiliá-las em suas decisões. No entanto, usando ferramentas de planilha, um indivíduo pode produzir uma avaliação adequada da maioria dos imóveis geradores de renda – incluindo imóveis residenciais adquiridos para servir como aluguel residencial.

Continue lendo para descobrir como qualquer investidor pode criar uma avaliação satisfatória o suficiente para eliminar as oportunidades de investimento em potencial.

Avaliações Individuais

Algumas pessoas acham que produzir uma avaliação é desnecessário se uma avaliação certificada foi concluída. No entanto, a avaliação de um investidor pode ser diferente da de um avaliador por vários motivos.

O investidor pode ter opiniões diferentes sobre a capacidade da propriedade de atrair inquilinos ou sobre as taxas de arrendamento que os inquilinos estão dispostos a pagar. Como um comprador ou vendedor em potencial, o investidor pode sentir que a propriedade tem mais ou menos risco do que o avaliador.

Os avaliadores conduzem avaliações separadas de valor. Eles incluem o custo para substituir a propriedade, uma comparação de transações recentes e comparáveis e uma abordagem de receita. Alguns desses métodos geralmente ficam defasados ​​em relação ao mercado, subestimando o valor durante as tendências de alta e supervalorizando os ativos em uma tendência de baixa.

Encontrar oportunidades no mercado imobiliário envolve encontrar propriedades que foram avaliadas incorretamente pelo mercado. Isso geralmente significa administrar uma propriedade a um nível que supera as expectativas do mercado. Uma avaliação deve fornecer uma estimativa do verdadeiro potencial de produção de renda de uma propriedade.

Avaliação imobiliária

A abordagem de renda para avaliar imóveis é semelhante ao processo de avaliação de ações, títulos ou qualquer outro investimento gerador de renda. A maioria dos analistas usa o método de fluxo de caixa descontado (DCF) para determinar o valor presente líquido (NPV) de um ativo .

NPV é o valor da propriedade em dólares de hoje que alcançará o retorno ajustado ao risco do investidor. O NPV é determinado descontando-se o fluxo de caixa periódico disponível aos proprietários pela taxa de retorno exigida pelo investidor (RROR). Uma vez que o RROR é a taxa de retorno exigida pelo investidor para os riscos envolvidos, o valor derivado é um valor ajustado ao risco para aquele investidor individual. Ao comparar esse valor com os preços de mercado, um investidor pode tomar uma decisão de compra, manutenção ou venda.

Os valores das ações são derivados do desconto de dividendos, os valores dos títulos, descontando os pagamentos de cupom de juros. As propriedades são avaliadas descontando o fluxo de caixa líquido ou o dinheiro disponível para os proprietários após todas as despesas terem sido deduzidas da receita do arrendamento. Avaliar uma propriedade envolve estimar todas as receitas de aluguel e, em seguida, deduzir todas as despesas necessárias para executar e manter esses arrendamentos.

Quebrando arrendamentos

Todas as estimativas de receita vêm diretamente dos arrendamentos. Os arrendamentos são acordos contratuais entre inquilinos e um senhorio. Todos os aluguéis e aumentos contratuais no aluguel ( escalonamentos ) serão especificados nos aluguéis, bem como as opções de espaço e concessões de aluguel. Os proprietários também recuperam parte ou todas as despesas da propriedade dos inquilinos. A forma como esta receita é cobrada também é declarada no contrato de arrendamento. Existem três tipos principais de arrendamento:

Nos arrendamentos de serviço completo, os inquilinos não pagam nada além do aluguel. Nos arrendamentos líquidos, os inquilinos geralmente pagam sua parte do aumento das despesas do período após a mudança para a propriedade. Nos arrendamentos líquido triplo, o inquilino paga uma parcela pro rata de todas as despesas da propriedade.

A seguir estão os tipos de despesas que devem ser considerados ao preparar uma avaliação de receita:

  • Custos de leasing
  • Custo de gestão
  • Custos de capital

Os custos de arrendamento referem-se às despesas necessárias para atrair inquilinos e executar arrendamentos. Os custos de gerenciamento referem-se a despesas de nível de propriedade, como serviços públicos, limpeza, impostos, etc., bem como quaisquer custos para gerenciar a propriedade. A receita menos as despesas operacionais é igual à receita operacional líquida (NOI). NOI é o fluxo de caixa derivado das operações normais da propriedade. O fluxo de caixa é então obtido subtraindo-se os custos de capital do NOI. Os custos de capital são quaisquer despesas periódicas de capital para manter a propriedade. Isso inclui qualquer capital para comissões de leasing, melhorias do inquilino ou reservas de capital para futuras atualizações de propriedades.

Exemplo de Avaliação

Uma vez que os fluxos de caixa periódicos são determinados, eles podem ser descontados para determinar o valor da propriedade. A Figura 1 mostra um projeto de avaliação simples que pode ser ajustado para avaliar a maioria das propriedades.

figura 1

A avaliação assume uma propriedade que gera uma renda anual de aluguel de $ 100.000 no primeiro ano, que cresce 4% ao ano e 3% após o ano 10. As despesas são estimadas em 40% da renda. As reservas de capital são modeladas em $ 10.000 por ano. A taxa de desconto, ou RROR, é fixada em 13%. A taxa de capitalização para determinação do valor de reversão do imóvel no ano 10 é estimada em 10%. Na terminologia financeira, essa taxa de capitalização é igual a Kg, onde K é a RROR (taxa de retorno exigida) do investidor e é o crescimento esperado da receita. Kg também é conhecido como retorno de renda exigido do investidor, ou o valor do retorno total que é fornecido pela renda.

O valor do imóvel no ano 10 é obtido tomando o NOI estimado para o ano 11 e dividindo-o pela taxa de capitalização. Supondo que a taxa de retorno exigida pelo investidor permaneça em 13%, a capitalização seria igual a 10%, ou Kg (13% – 3%). Na Figura 2, o NOI no ano 11 é de $ 88.812. Depois que os fluxos de caixa periódicos são calculados, eles são descontados de volta pela taxa de desconto (13%) para derivar o VPL de $ 58.333.

Figura 2 (em milhares de dólares)

A Figura 2 fornece um formato básico que pode ser usado para avaliar qualquer propriedade geradora de renda ou alugada. Os investidores que compram imóveis residenciais como propriedade para aluguel devem preparar avaliações para determinar se as taxas de aluguel cobradas são adequadas o suficiente para suportar o preço de compra do imóvel. Embora os avaliadores usem frequentemente um fluxo de caixa de 10 anos por padrão, os investidores devem produzir fluxos de caixa que reflitam as premissas nas quais se presume que a propriedade foi comprada. Este formato, embora simplificado, pode ser ajustado para valorizar qualquer propriedade, independentemente da complexidade. Mesmo os hotéis podem ser avaliados dessa forma. Pense nos aluguéis noturnos de quartos como aluguéis de um dia.

Compre, venda ou retenha

Ao comprar um imóvel, se o valor de avaliação de um investidor for maior do que a oferta do vendedor ou o valor de avaliação, então o imóvel pode ser adquirido com alta probabilidade de receber o RROR. Por outro lado, ao vender uma propriedade, se o valor avaliado for menor do que a oferta do comprador, a propriedade deve ser vendida. Além disso, se o valor avaliado estiver em linha com o mercado e o RROR oferecer um retorno adequado para o risco envolvido, o titular pode decidir manter o investimento até que haja um desequilíbrio entre a avaliação e o valor de mercado.

O valor pode ser definido como o maior valor que alguém estaria disposto a pagar por um imóvel. Ao comprar um ativo, o financiamento não deve afetar o valor final da propriedade porque cada comprador tem diferentes opções de financiamento disponíveis.

No entanto, este não é o caso dos investidores que já possuem imóveis que foram financiados. O financiamento deve ser considerado ao decidir sobre um momento apropriado para vender, porque as estruturas de financiamento, como penalidades de pré-pagamento, podem roubar do investidor o produto de sua venda. Isso é importante nos casos em que os investidores receberam condições de financiamento favoráveis ​​que não estão mais disponíveis no mercado. O investimento existente com dívida pode fornecer melhores retornos ajustados ao risco do que aqueles que podem ser alcançados ao reinvestir os resultados das vendas em perspectiva. Ajuste o RROR de risco para incluir o risco financeiro adicional da dívida hipotecária.

The Bottom Line

Seja comprando ou vendendo, é possível produzir um modelo de avaliação preciso o suficiente para auxiliar no processo de tomada de decisão. A matemática envolvida na criação do modelo é relativamente simples e está ao alcance da maioria dos investidores. Depois de adquirir algum conhecimento rudimentar sobre os padrões do mercado local, estruturas de arrendamento e como funcionam as receitas e despesas em diferentes tipos de propriedades, deve-se ser capaz de prever os fluxos de caixa futuros.