Noções básicas sobre títulos de propriedade
Títulos de propriedade são documentos jurídicos utilizados no setor imobiliário que transfere a propriedade de bens imóveis a partir de um concedente (vendedor) a um adquirente (comprador). Bens imóveis são terrenos ou qualquer coisa ligada a eles, como edifícios ou estradas. Para que a escritura seja legalmente operacionalizada, deve constar a identificação do outorgante e do outorgante e a descrição adequada do imóvel.
Mais especificamente, as ações se enquadram em várias categorias, incluindo garantia, desistência e propósito especial. Este artigo definirá o que são escrituras, o que deve ser incluído na escritura para torná-la legalmente operativa e os diferentes tipos de escrituras que são utilizadas na transmissão de bens imóveis.
Principais vantagens
- Uma escritura de propriedade é um documento legal que transfere a propriedade de um imóvel de um vendedor para um comprador.
- Para que uma escritura seja legal, ela deve conter o nome do comprador e do vendedor, descrever a propriedade que está sendo transferida e incluir a assinatura da parte que está transferindo a propriedade.
- Além de serem considerados oficiais ou privados, os atos também são classificados como garantia geral, garantia especial ou reclamação de cancelamento.
- As escrituras de garantia geral fornecem ao concessionário a maior proteção, as escrituras de garantia especiais fornecem ao concessionário uma proteção mais limitada e uma escritura de rescisão dá ao concessionário a menor proteção prevista por lei.
O que são títulos de propriedade?
Uma escritura de propriedade é um instrumento legal escrito e assinado que é usado para transferir a propriedade do imóvel do antigo proprietário (o concedente) para o novo proprietário (o donatário). Historicamente, os bens imóveis foram transferidos por meio de um ato cerimonial conhecido como “libré de seisin”. Nesse ato, a pessoa que transfere a terra entrega um galho ou torrão de turfa da terra para a pessoa que está recebendo a terra. Uma declaração verbal ou escrita muitas vezes acompanhava o gesto, embora fosse a libré de seisin que transferia legalmente o título da propriedade. Hoje, o título de propriedade é transmitido por uma escritura de papel.
As escrituras são oficiais, o que significa que são executadas como resultado de um tribunal ou decisão legal, ou mais comumente, privadas, o que significa que são executadas por meio de um acordo firmado entre indivíduos ou empresas.
Elementos essenciais da ação
Embora cada estado tenha seus próprios requisitos, a maioria dos atos deve conter vários elementos essenciais para serem legalmente válidos:
- Eles devem ser por escrito. Embora a maioria das escrituras seja preenchida em formulários impressos, não há exigência legal de que qualquer formulário específico seja usado, desde que os elementos essenciais sejam incluídos.
- O outorgante deve ter capacidade jurídica para transferir o imóvel e o outorgado deve ser capaz de receber a outorga do imóvel. Uma pessoa competente para firmar um contrato válido é considerada competente para ser um concedente.
- O concedente e o outorgado devem ser identificados de forma que possam ser verificados.
- A propriedade deve ser adequadamente descrita.
- Palavras operativas de transporte devem estar presentes. Todas as escrituras padrão incluem a linguagem jurídica necessária que realmente transfere a propriedade.
- A escritura deve ser assinada pelo outorgante ou outorgantes se a propriedade pertencer a mais de uma pessoa.
- A escritura deve ser legalmente entregue ao donatário ou a alguém que atue em seu nome.
- A escritura deve ser aceita pelo bolsista. Normalmente, as escrituras são aceitas pelo donatário, mas, em certas circunstâncias, o donatário pode recusar a entrega da escritura.
Tipos de ações
As ações podem ser classificadas de várias maneiras. Em termos gerais, as ações são classificadas como oficiais ou privadas. Os atos oficiais são executados de acordo com um tribunal ou processo legal. A maioria das transações de propriedade, no entanto, envolve indivíduos e entidades comerciais usando títulos privados.
As escrituras também são categorizadas com base no tipo de garantias de título fornecidas pelo concedente. Os diferentes tipos de ações incluem:
Escritura de garantia geral
A escritura geral de garantia oferece ao concessionário a maior proteção. Com este tipo de escritura, o concedente faz uma série de promessas juridicamente vinculativas (chamadas de convênios ) e garantias ao donatário (e seus herdeiros ) concordando em proteger o donatário contra quaisquer reivindicações e demandas anteriores de todas as pessoas em relação à terra cedida. Os convênios usuais de título incluídos em uma escritura de garantia geral são:
- o pacto de seisin, no sentido de que o concedente garante ser o proprietário da propriedade e tem o direito legal de transmiti-la
- o pacto de gravames, denotando que o outorgante garante que o imóvel está livre de gravames ou gravames, exceto conforme expressamente declarado na escritura
- o pacto de fruição tranquila, indicando que o outorgado terá posse tranquila da propriedade e não será perturbado porque o outorgante tinha um título defeituoso
- o pacto de garantia adicional, onde o concedente promete entregar qualquer documento necessário para tornar o título válido
Escritura de garantia especial
Quando, em uma escritura de garantia geral, o concedente promete garantir e defender o título transmitido contra as reivindicações de todas as pessoas, o concedente de uma escritura de garantia especial garante que recebeu o título da propriedade e que não fez nada enquanto detinha o título para criar um defeito.
Em outras palavras, apenas os defeitos surgidos durante a posse do imóvel pelo concedente são garantidos. Devido a esta limitação, a garantia especial oferece ao concessionário menos proteção do que o contrato de garantia geral. Muitos compradores de imóveis irão insistir em um contrato de garantia geral para proteção contra problemas que possam surgir como resultado de um contrato de garantia especial.
Quitclaim Deed
A escritura de quitclaim, também chamada de escritura de não garantia, oferece ao concessionário o mínimo de proteção. Esse tipo de escritura transmite qualquer interesse que o concedente tenha atualmente no imóvel, se houver. Nenhuma garantia ou promessa em relação à qualidade do título é feita. Se o concedente tiver um bom título, a escritura de quitclaim é essencialmente tão eficaz quanto uma escritura de garantia geral. No entanto, se o título contiver um defeito, o outorgado não tem recurso legal contra o outorgante nos termos da escritura. Uma escritura de quitclaim é frequentemente usada se o concedente não tiver certeza da situação do título (se ele contiver quaisquer defeitos) ou se o concedente não deseja responsabilidade sob os compromissos do título.
Escrituras de finalidade especial
As escrituras para fins especiais são frequentemente utilizadas em processos judiciais e nos casos em que a escritura é de uma pessoa que atua em algum tipo de capacidade oficial. A maioria das ações com fins especiais oferece pouca ou nenhuma proteção ao concessionário e são essencialmente ações de desistência. Os tipos de ações para fins especiais incluem, mas não estão limitados a:
- Escritura do administrador: pode ser usada quando uma pessoa morre sem testamento (sem testamento ). Um administrador nomeado pelo tribunal vai dispor do falecido ativos e ação de um administrador pode ser usada para transmitir o título de propriedade real para o beneficiário.
- Escritura do Executor: Isso pode ser usado quando uma pessoa morre testamento (com um testamento). O executor do espólio se desfará dos bens do falecido e a escritura de um executor pode ser usada para transmitir o título ou propriedade real ao donatário.
- Escritura do xerife: é concedida ao licitante vencedor em uma venda de execução realizada para satisfazer uma sentença que foi obtida contra o proprietário do imóvel. O donatário recebe qualquer título que o devedor tenha.
- Escritura Fiscal: É emitida quando uma propriedade é vendida por impostos inadimplentes.
- Escritura em lugar de execução hipotecária: é concedida por um devedor que está inadimplente em uma hipoteca diretamente ao credor. Isso serve para evitar procedimentos de execução hipotecária e, se o credor aceitar a escritura em vez da execução hipotecária, o empréstimo é rescindido. Muitos credores preferem executar a hipoteca para limpar o título.
- Escritura de doação (Escritura de doação). Isso é usado para transmitir o título de propriedade imobiliária que é dado sem consideração ou apenas para uma consideração simbólica. Em alguns estados, a escritura de doação deve ser registrada dentro de dois anos ou se tornará inválida.
Propriedade imobiliária, ou seja, terreno ou qualquer coisa ligada a ela que seja imóvel, como um prédio, riacho ou estrada, é essencialmente o mesmo que um imóvel.
The Bottom Line
A transmissão do título de propriedade é feita por escritura. Certos elementos essenciais devem estar contidos na escritura para que seja legalmente operativa. Diferentes escrituras fornecem vários níveis de proteção ao outorgado e as obrigações de um concedente são determinadas pela forma da escritura. Uma vez que as escrituras são documentos legais importantes que afetam os direitos e interesses de propriedade, um advogado imobiliário qualificado deve ser consultado em qualquer transação que as envolva, como o fechamento da compra de uma casa.