Propco (Property Company)
O que é uma Propco (Property Company)?
Uma propco, empresa imobiliária ou empresa prop é uma entidade secundária criada por uma empresa especificamente para manter e administrar os imóveis de sua propriedade.
Transferir uma propriedade geradora de renda e sua dívida relacionada a uma subsidiária recém-formada normalmente fornece à controladora ou opco (empresa operacional) vantagens relacionadas a questões de financiamento e classificação de crédito.
Principais vantagens
- A propco é uma empresa subsidiária criada especificamente por uma empresa controladora ou opco para manter e administrar seus imóveis geradores de receita.
- Esses arranjos são quase sempre buscados para garantir um financiamento mais favorável e aliviar questões de classificação de crédito.
- Transferir todos os imóveis e dívidas relacionadas para a propco permite que a opco libere fundos e impulsione sua saúde financeira.
- A propco, por sua vez, herda um portfólio de propriedades que pode usar como garantia para levantar capital a taxas competitivas.
Como funciona uma Propco (Property Company)
Os acordos de negócios da Opco-propco resultam na subsidiária ou empresa imobiliária que detém ou possui todos os ativos, incluindo imóveis, que a principal empresa operacional (opco) usa para gerar receitas. Por que fazer isso? Principalmente para garantir um financiamento mais favorável e capitalizar a empresa para expansão.
Todas as questões relacionadas a financiamento e classificação de crédito são repentinamente divididas entre duas partes. A opco remove o custo de carregamento de seus imóveis de seus livros, permitindo-lhe liberar fundos e aumentar sua saúde financeira.
Ao mesmo tempo, a recém-formada propco herda um portfólio de propriedades que pode usar como garantia para assumir dívidas e levantar capital a taxas competitivas.
Críticas a uma Propco (Property Company)
Os acordos da Opco-propco permitem que a empresa operacional alugue ou arrende uma propriedade da empresa imobiliária. Na prática, isso se parece com uma venda e um relocação. No entanto, a empresa nunca cede a propriedade de forma real, uma vez que a propco e a opco fazem parte do mesmo grupo de empresas.
Embora isso possa soar como o equivalente corporativo de ter seu bolo e comê-lo, pode haver várias desvantagens em criar um propco. Se uma empresa trabalha em vários locais, em vez de em um local principal, um acordo propco trava a empresa em uma situação em que o fechamento de qualquer local se torna mais difícil.
Em uma configuração tradicional de negócios, por exemplo, uma empresa pode optar por fechar um local ou escritório de baixo desempenho e provavelmente vender a propriedade. Por outro lado, em um acordo de propco, a propco possui a propriedade e pode não optar por descarregá-la se o mercado não retornar o suficiente para cobrir as dívidas.
Como resultado, a opco pode ser obrigada a pagar o aluguel de um imóvel, mesmo que não o esteja utilizando, porque a propco depende dessa receita para o serviço da dívida financiada com as propriedades.
Considerações Especiais
Transições Propco para REIT
Como um propco pode limitar a flexibilidade do opco em certas situações, a empresa operacional às vezes separa a empresa imobiliária como um fundo de investimento imobiliário (REIT) para transformá-la em sua própria entidade.
A criação de um REIT– empresas que detêm uma carteira de imóveis e hipotecas, cobram as rendas das mesmas e, em seguida, repassam os rendimentos aos investidores sob a forma de dividendos– oferece vantagens fiscais à empresa-mãe, nomeadamente ao eliminar quaisquer problemas de dupla tributação que possam surgir com um arranjo propco-opco.
Importante
Uma empresa operacional pode posteriormente optar por cindir uma subsidiária como um fundo de investimento imobiliário (REIT) para obter vantagens fiscais.
Uma vez desmembrada, a propco pode atuar como qualquer outro REIT, adicionando ao seu portfólio propriedades que não estão relacionadas ao negócio da opco.