23 Junho 2021 3:35

Receita operacional líquida (NOI)

O que é receita operacional líquida (NOI)?

A receita operacional líquida (NOI) é um cálculo utilizado para analisar a rentabilidade dos investimentos imobiliários geradores de renda. NOI é igual a todas as receitas da propriedade, menos todas as despesas operacionais razoavelmente necessárias.

O NOI é um valor antes dos impostos, que aparece na demonstração de receita e fluxo de caixa de uma propriedade, que exclui os pagamentos de principal e juros sobre empréstimos, despesas de capital, depreciação e amortização. Quando essa métrica é usada em outras indústrias, ela é chamada de “EBIT”, que significa ” lucro antes de juros e impostos “.

Principais vantagens

  • A receita operacional líquida mede a lucratividade de uma propriedade geradora de receita antes de adicionar quaisquer custos de financiamento ou impostos.
  • Para calcular o NOI, subtraia todas as despesas operacionais incorridas em uma propriedade de todas as receitas geradas na propriedade.
  • As despesas operacionais usadas na métrica NOI podem ser manipuladas se o proprietário de um imóvel adiar ou acelerar certos itens de receita ou despesa.
  • A métrica NOI não inclui despesas de capital.
  • A NOI indicará ao proprietário do imóvel se o aluguel de um imóvel vale as despesas de sua propriedade e manutenção.

Compreendendo a receita operacional líquida (NOI)

A receita operacional líquida é um método de avaliação usado por profissionais do setor imobiliário para determinar o valor preciso de suas propriedades geradoras de receita. Para calcular o NOI, as despesas operacionais da propriedade devem ser subtraídas da receita que uma propriedade produz.

Além da receita de aluguel, uma propriedade também pode gerar receita de amenidades como estruturas de estacionamento, máquinas de venda automática e lavanderia. As despesas operacionais incluem os custos de funcionamento e manutenção do edifício, incluindo prêmios de seguro, taxas legais, serviços públicos, impostos sobre a propriedade, custos de reparos e taxas de zeladoria. Despesas de capital, como custos de um novo sistema de ar condicionado para todo o edifício, não estão incluídas no cálculo.

A NOI ajuda os investidores imobiliários a determinar a taxa de capitalização, que por sua vez os ajuda a calcular o valor de uma propriedade, permitindo-lhes comparar diferentes propriedades que podem estar considerando comprar ou vender.

Para propriedades financiadas, o NOI também é usado no índice de cobertura da dívida (DCR), que informa aos credores e investidores se a receita de uma propriedade cobre suas despesas operacionais e pagamentos de dívidas. O NOI também é usado para calcular o multiplicador de receita líquida, o retorno em dinheiro sobre o investimento e o retorno total sobre o investimento.

Como calcular a receita operacional líquida (NOI)

Para calcular a receita operacional líquida, subtraia as despesas operacionais da receita gerada por uma propriedade. A receita de imóveis inclui receita de aluguel, taxas de estacionamento, mudanças de serviço, máquinas de venda automática, máquinas de lavar roupa e assim por diante.

As despesas operacionais incluem todos os custos associados à operação da propriedade. Isso inclui taxas de administração de propriedades, seguros, serviços públicos, impostos sobre propriedades, reparos e manutenção.

Fórmula de receita operacional líquida (NOI)

Como exemplo, vamos supor que as informações abaixo sejam o perfil de um prédio de condomínio específico que um proprietário estava alugando.

Receita:

  • Renda de aluguel: $ 20.000
  • Taxas de estacionamento: $ 5.000
  • Máquinas de lavar: $ 1.000

Receitas totais = $ 26.000

Agora, vamos supor que as despesas operacionais da construção do condomínio sejam as seguintes:

Despesas operacionais:

  • Taxas de administração de propriedade: $ 1.000
  • Impostos sobre a propriedade: $ 5.000
  • Reparo e manutenção: $ 3.000
  • Seguro: $ 1.000

Despesas operacionais totais = $ 10.000

A receita operacional líquida (NOI) neste exemplo seria de $ 26.000 – $ 10.000 = $ 16.000.

Exemplo de receita operacional líquida (NOI)

Suponhamos que você possua uma propriedade que gere anualmente $ 120.000 em receitas e incorre em $ 80.000 em despesas operacionais. Nessa circunstância, terá um NOI resultante de $ 40.000 ($ 120.000 – $ 80.000). Se o total for negativo, onde as despesas operacionais são superiores às receitas, o resultado é denominado perda operacional líquida (NOL).

Os credores e credores comerciais dependem fortemente do NOI para determinar o potencial de geração de renda da propriedade a ser hipotecada, ainda mais do que levam em consideração o histórico de crédito do investidor em suas decisões. Simplificando: essa métrica ajuda os credores a avaliar fundamentalmente o valor inicial da propriedade ao prever seus fluxos de caixa.



O NOI é usado para determinar a taxa de capitalização de uma propriedade, também conhecida como retorno do investimento (ROI) no mercado imobiliário. Ele divide o NOI pelo preço de compra.

Se uma propriedade for considerada lucrativa, os credores também usam esse valor para determinar o valor do empréstimo que estão dispostos a fazer. Por outro lado, se a propriedade apresentar prejuízo operacional líquido, os credores provavelmente rejeitarão o pedido de hipoteca do devedor de imediato.

Os proprietários podem manipular suas despesas operacionais diferindo certas despesas enquanto aceleram outras. O NOI também pode ser aumentado aumentando os aluguéis e outras taxas, ao mesmo tempo que diminui as despesas operacionais razoavelmente necessárias.

Como exemplo do último, considere um cenário em que o proprietário de um apartamento renuncia ao aluguel anual de $ 12.000 de um inquilino, em troca desse locatário atuar como gerente de propriedade. Se o proprietário do apartamento normalmente pagaria a um gerente de construção um salário de $ 30.000, ele pode conseqüentemente subtrair o custo “razoavelmente necessário” de $ 30.000 da receita, em vez do custo real de $ 12.000.

Perguntas frequentes sobre a fórmula de receita operacional líquida (NOI)

Qual é a fórmula para calcular o NOI?

A fórmula para calcular o NOI é a seguinte:

  • NOI = receita imobiliária – despesas operacionais

Como você calcula a receita operacional líquida (NOI) antes dos impostos?

O NOI é um cálculo antes do imposto, pois não leva o imposto em consideração.

Qual é a diferença entre o lucro líquido e o lucro operacional líquido (NOI)?

A receita operacional líquida é a receita menos todas as despesas operacionais, enquanto a receita líquida é a receita menos todas as despesas, incluindo despesas operacionais e despesas não operacionais, como impostos.

O que é uma boa porcentagem da receita operacional líquida (NOI)?

O NOI não é um percentual, mas sim um número que leva em consideração as receitas e despesas de um imóvel. Pode ser comparado com o valor total do imóvel se esse imóvel tivesse sido pago integralmente em dinheiro. Nesse caso, quanto maior a receita operacional líquida em relação ao percentual do preço da propriedade, melhor.

The Bottom Line

A receita operacional líquida (NOI) é um valor comumente usado para avaliar a lucratividade de uma propriedade. O cálculo envolve a subtração de todas as despesas operacionais da propriedade de todas as receitas geradas pela propriedade. Quanto maiores as receitas e menores as despesas, mais lucrativa é a propriedade. Isso informa ao proprietário se a receita gerada pela posse e manutenção da propriedade vale o custo.