Receita operacional líquida (NOI)
O que é receita operacional líquida (NOI)?
A receita operacional líquida (NOI) é um cálculo utilizado para analisar a rentabilidade dos investimentos imobiliários geradores de renda. NOI é igual a todas as receitas da propriedade, menos todas as despesas operacionais razoavelmente necessárias.
O NOI é um valor antes dos impostos, que aparece na demonstração de receita e fluxo de caixa de uma propriedade, que exclui os pagamentos de principal e juros sobre empréstimos, despesas de capital, depreciação e amortização. Quando essa métrica é usada em outras indústrias, ela é chamada de “EBIT”, que significa ” lucro antes de juros e impostos “.
Principais vantagens
- A receita operacional líquida mede a lucratividade de uma propriedade geradora de receita antes de adicionar quaisquer custos de financiamento ou impostos.
- Para calcular o NOI, subtraia todas as despesas operacionais incorridas em uma propriedade de todas as receitas geradas na propriedade.
- As despesas operacionais usadas na métrica NOI podem ser manipuladas se o proprietário de um imóvel adiar ou acelerar certos itens de receita ou despesa.
- A métrica NOI não inclui despesas de capital.
- A NOI indicará ao proprietário do imóvel se o aluguel de um imóvel vale as despesas de sua propriedade e manutenção.
Compreendendo a receita operacional líquida (NOI)
A receita operacional líquida é um método de avaliação usado por profissionais do setor imobiliário para determinar o valor preciso de suas propriedades geradoras de receita. Para calcular o NOI, as despesas operacionais da propriedade devem ser subtraídas da receita que uma propriedade produz.
Além da receita de aluguel, uma propriedade também pode gerar receita de amenidades como estruturas de estacionamento, máquinas de venda automática e lavanderia. As despesas operacionais incluem os custos de funcionamento e manutenção do edifício, incluindo prêmios de seguro, taxas legais, serviços públicos, impostos sobre a propriedade, custos de reparos e taxas de zeladoria. Despesas de capital, como custos de um novo sistema de ar condicionado para todo o edifício, não estão incluídas no cálculo.
A NOI ajuda os investidores imobiliários a determinar a taxa de capitalização, que por sua vez os ajuda a calcular o valor de uma propriedade, permitindo-lhes comparar diferentes propriedades que podem estar considerando comprar ou vender.
Para propriedades financiadas, o NOI também é usado no índice de cobertura da dívida (DCR), que informa aos credores e investidores se a receita de uma propriedade cobre suas despesas operacionais e pagamentos de dívidas. O NOI também é usado para calcular o multiplicador de receita líquida, o retorno em dinheiro sobre o investimento e o retorno total sobre o investimento.
Como calcular a receita operacional líquida (NOI)
Para calcular a receita operacional líquida, subtraia as despesas operacionais da receita gerada por uma propriedade. A receita de imóveis inclui receita de aluguel, taxas de estacionamento, mudanças de serviço, máquinas de venda automática, máquinas de lavar roupa e assim por diante.
As despesas operacionais incluem todos os custos associados à operação da propriedade. Isso inclui taxas de administração de propriedades, seguros, serviços públicos, impostos sobre propriedades, reparos e manutenção.
Fórmula de receita operacional líquida (NOI)
Como exemplo, vamos supor que as informações abaixo sejam o perfil de um prédio de condomínio específico que um proprietário estava alugando.
Receita:
- Renda de aluguel: $ 20.000
- Taxas de estacionamento: $ 5.000
- Máquinas de lavar: $ 1.000
Receitas totais = $ 26.000
Agora, vamos supor que as despesas operacionais da construção do condomínio sejam as seguintes:
Despesas operacionais:
- Taxas de administração de propriedade: $ 1.000
- Impostos sobre a propriedade: $ 5.000
- Reparo e manutenção: $ 3.000
- Seguro: $ 1.000