Serviço de Excesso de Hipoteca
O que é a manutenção do excesso de hipoteca?
O serviço de excesso de hipotecas é uma taxa baseada na porcentagem do fluxo de caixa mensal de títulos lastreados em hipotecas (MBS) que permanece após o fluxo de caixa ter sido dividido em um cupom e pagamento de principal para o detentor de MBS.
Principais vantagens
- O serviço de excesso de hipotecas é uma taxa paga aos agentes de hipotecas pela manutenção de títulos lastreados em hipotecas (MBS).
- O excesso de serviço é o que sobra depois que as taxas regulares de serviço da hipoteca são deduzidas.
- O serviço de excesso de hipotecas pode surgir do agrupamento de hipotecas em um MBS, onde cada empréstimo pode ter diferentes originadores ou servicers, cada um cobrando uma taxa diferente.
Como funciona a manutenção do excesso de hipotecas
Uma taxa de serviço é a porcentagem de cada pagamento de hipoteca feito por um mutuário a um agente de hipoteca como compensação por manter um registro de pagamentos, cobrar e fazer pagamentos de garantia, repassando os pagamentos de principal e juros ao detentor da nota. As taxas de serviço geralmente variam de 0,25% a 0,5% do saldo devedor da hipoteca a cada mês. A taxa de manutenção do excesso da hipoteca normalmente vai para o gestor do empréstimo e pode servir como uma taxa de garantia para o subscritor do MBS.
Por exemplo, em um negócio típico de MBS, se a taxa de juros de uma hipoteca é de 8%, o titular do MBS pode receber 7,5%, o gestor da hipoteca recebe 0,25% de taxa de serviço e o subscritor MBS recebe 0,15%. Isso deixa os 0,10 restantes % (8% – 7,5% – 0,25% – 0,15% = 0,10%) como serviço em excesso.
O serviço de excesso de hipoteca para MBS está sujeito ao risco de pré – pagamento e extensão. Quando o serviço em excesso é cobrado, ele é avaliado com base em uma estimativa de quanto tempo a anuidade irá durar. Isso deve ser estimado, uma vez que não se pode saber com certeza quando um tomador de hipoteca pode refinanciar ou quitar sua hipoteca. O valor do serviço em excesso pode mudar drasticamente quando as taxas de juros mudam, porque as mudanças nas taxas de juros atuais em relação à taxa de juros da hipoteca determinam quanto tempo pode durar a anuidade do serviço em excesso associada a essa hipoteca.
De onde vem a manutenção do excesso de hipotecas
O serviço de excesso de hipoteca pode ser o resultado do tratamento de hipotecas agrupadas pelo originador e, em seguida, vendidas. Se o comprador não fizer o serviço do empréstimo, ele pode entrar em um acordo de serviço, possivelmente com o originador ou um terceiro. De acordo com esse acordo, o servicer normalmente retém o direito de receber parte dos pagamentos de juros feitos pelos mutuários, com relação ao conjunto geral de hipotecas sendo atendidas.
Um spread de serviço de hipoteca é o valor dos juros retido pelo servicer e é considerado em parte pelo servicer como uma forma de compensação razoável pelos serviços prestados. Se houver uma parte de um spread de serviço de hipoteca que excede o que poderia ser considerado uma compensação razoável pelos serviços prestados, isso é chamado de spread de serviço em excesso e representaria um investimento contínuo na parte de juros de um pool de hipotecas subjacente.
O Internal Revenue Service (IRS) determinou anteriormente que a propriedade de certos spreads de serviços de hipotecas em excesso constituiria um ativo imobiliário e, portanto, a receita dos spreads de serviços em excesso seria tratada como juros sobre obrigações garantidas por hipotecas de bens imóveis. Esta decisão foi considerada aplicável a fundos de investimento imobiliário para fins fiscais.