Contrato de tolerância de hipoteca
O que é um acordo de tolerância de hipoteca?
Um acordo de tolerância de hipoteca é um acordo feito entre um inadimplente. Neste contrato, um credor concorda em não exercer seu direito legal de executar uma hipoteca, e o mutuário concorda com um plano de hipoteca que irá – durante um certo período de tempo – deixar o mutuário em dia com seus pagamentos.
O surto de coronavírus desencadeou a ajuda da tolerância de Fannie Mae e Freddie Mac. Entre essas duas instituições, eles garantem mais de dois terços de todas as hipotecas e 95% dos títulos lastreados em hipotecas.
Principais vantagens
- Um acordo de tolerância de hipoteca é um plano feito entre um credor e um devedor que está lutando para fazer os pagamentos da hipoteca que tenta permitir que o mutuário cumpra a obrigação da hipoteca e evite a execução hipotecária.
- O acordo geralmente reduz ou suspende totalmente os pagamentos da hipoteca por um determinado período de tempo durante o qual o credor concorda em não executar a hipoteca.
- Destina-se a mutuários com problemas financeiros temporários e não é considerada uma solução a longo prazo.
- Em alguns casos, um credor pode concordar em estender um acordo de tolerância de hipoteca além de sua data de término inicial.
Como funciona um contrato de tolerância de hipoteca
Um acordo de tolerância de hipoteca é feito execução hipotecária durante o período de tolerância.
O mutuário deve retomar o pagamento integral no final do período, além de pagar uma quantia adicional para ficar em dia com os pagamentos perdidos, incluindo principal, juros, impostos e seguro. Os termos do acordo variam entre os credores e as situações.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
Um contrato de tolerância de hipoteca não é uma solução de longo prazo para devedores inadimplentes. Em vez disso, é projetado para mutuários que têm problemas financeiros temporários causados por problemas imprevistos, como desemprego temporário ou problemas de saúde. Mutuários com problemas financeiros mais fundamentais – como ter escolhido uma hipoteca com taxa ajustável em que a taxa de juros foi redefinida a um nível que torna os pagamentos mensais inacessíveis – geralmente devem buscar outras soluções.
Um acordo de tolerância pode permitir que o mutuário evite a execução hipotecária até que sua situação financeira melhore. Em alguns casos, o credor pode estender o período de tolerância se as dificuldades do mutuário não forem resolvidas na data de término original acordada.
A modificação do empréstimo tem o objetivo de ser uma solução permanente para pagamentos de hipotecas mensais inacessíveis por meio da renegociação dos termos da hipoteca, em vez da suspensão temporária ou redução dos pagamentos.
Contratos de tolerância de hipoteca vs. modificações de empréstimo
Enquanto um contrato de tolerância de hipoteca oferece alívio de curto prazo para os mutuários, um contrato de modificação de empréstimo é uma solução permanente para pagamentos mensais inacessíveis. Com uma modificação do empréstimo, o credor pode trabalhar com o mutuário para fazer algumas coisas – como reduzir a taxa de juros, converter de uma taxa de juros variável para uma taxa de juros fixa ou estender a duração do prazo do empréstimo – a fim de reduzir pagamentos mensais do mutuário.
Para serem elegíveis para uma modificação do empréstimo, os mutuários devem demonstrar que não podem fazer os pagamentos atuais da hipoteca devido a dificuldades financeiras, demonstrar que podem arcar com o novo valor do pagamento completando um período experimental e fornecer toda a documentação necessária ao credor. A documentação que o credor exige varia de acordo com o credor, mas pode incluir uma demonstração financeira, comprovante de renda, declarações de impostos, extratos bancários e uma declaração de dificuldades.
Tanto a Fannie Mae quanto a Freddie Mac instituíram uma série de medidas de emergência destinadas a ajudar os proprietários de residências a lidar com as repercussões econômicas da pandemia global COVID-19.
Considerações Especiais
Disposições especiais para impacto econômico do COVID-19
Fannie e Freddie divulgaram conjuntos essencialmente idênticos de diretrizes para tomadores e credores sobre hipotecas unifamiliares:1
- Os proprietários de imóveis “afetados adversamente por esta emergência”, nas palavras da Fannie Mae, “podem solicitar assistência hipotecária entrando em contato com seu gestor de hipoteca”.
- A tolerância da hipoteca será fornecida para reduzir ou suspender os pagamentos por até 12 meses.
- As vendas de execuções e despejos estão suspensos até pelo menos 31 de março de 2021, conforme determinado por uma ordem executiva assinada pelo presidente Biden em seu primeiro dia de mandato.
- Os credores devem suspender os relatórios às agências de crédito sobre os pagamentos em atraso para os mutuários em um plano de tolerância.
- Não haverá penalidades ou multas por atraso para proprietários de casas em um plano de tolerância.
- Após a tolerância, o credor é obrigado a “trabalhar com o mutuário em um plano permanente para ajudar a manter ou reduzir os valores dos pagamentos mensais conforme necessário, incluindo uma modificação do empréstimo”, declara Fannie Mae. Freddie Mac está “oferecendo opções de modificação de empréstimo para fornecer alívio no pagamento da hipoteca ou manter os mesmos pagamentos após o período de tolerância”.
- A partir de 1º de julho de 2020, Freddie Mac está “oferecendo uma solução de adiamento de pagamento em que seus pagamentos diferidos serão devidos no final do empréstimo”. Fannie Mae promete que “seguindo sua tolerância, vocênão éobrigado a reembolsar pagamentos perdidos de uma só vez, mas você tem essa opção”.