Abordagem de mercado
Qual é a abordagem de mercado?
A abordagem de mercado é um método de determinação do valor de um ativo com base no preço de venda de ativos semelhantes. É um dos três métodos de avaliação populares, junto com a abordagem de custo e análise de fluxo de caixa descontado (DCF).
Independentemente do tipo de ativo a ser avaliado, a abordagem de mercado estuda vendas recentes de ativos semelhantes, fazendo ajustes para as diferenças entre eles. Por exemplo, ao avaliar um imóvel, os ajustes podem ser feitos para fatores como a metragem quadrada da unidade, a idade e localização do edifício e suas comodidades.
Como a abordagem de mercado depende de comparações com ativos semelhantes, é mais útil quando há dados substanciais disponíveis sobre vendas recentes de ativos comparáveis.
Principais vantagens
- A abordagem de mercado é um método para determinar o valor de um ativo.
- É uma das três abordagens populares, junto com a abordagem de custo e análise de fluxo de caixa descontado (DCF).
- A abordagem de mercado é excelente em situações em que dados abundantes estão disponíveis sobre transações comparáveis. Quando esses dados não estão disponíveis, abordagens alternativas podem ser necessárias.
Como funciona a abordagem de mercado
Como o nome sugere, a abordagem de mercado busca responder à pergunta: “qual é o valor de mercado justo deste ativo?” Para responder a esta pergunta, o avaliador precisa pesquisar transações recentes envolvendo ativos semelhantes. Como é improvável que esses ativos sejam idênticos ao que está sendo avaliado, vários ajustes precisarão ser feitos.
Em alguns mercados, como imóveis residenciais ou ações negociadas publicamente, geralmente há muitos dados disponíveis, tornando a abordagem de mercado relativamente fácil de ser empregada. Em outros mercados, como ações de empresas privadas ou investimentos alternativos, como belas-artes ou vinho, pode ser muito difícil encontrar transações comparáveis.
Em situações em que dados limitados estão disponíveis, o avaliador pode precisar confiar em métodos alternativos, como a abordagem de custo ou análise de fluxo de caixa descontado (DCF).
As principais vantagens da abordagem de mercado são que ela se baseia em dados publicamente disponíveis sobre transações comparáveis. Como tal, pode exigir menos suposições subjetivas do que abordagens alternativas. A principal desvantagem da abordagem de mercado é que ela pode ser impraticável em situações em que poucas ou nenhumas transações comparáveis existem, como no caso de uma empresa privada operando em um nicho de mercado com poucos concorrentes.
Exemplo de abordagem de mercado
Para ilustrar, suponha que você esteja no mercado para comprar um novo apartamento. Você encontra uma lista de um apartamento em seu bairro preferido sendo oferecido por $ 200.000. A unidade é um apartamento de 1 quarto e 1.000 pés quadrados com 1 banheiro. Está em boas condições estruturais, mas requer algumas pequenas reformas. Embora esteja em um bairro desejável, sua visão é obscura e não há uma máquina de lavar ou secar na suíte.
Embora goste do apartamento, você acha que o preço pedido é muito alto. Como o apartamento está listado há mais de um mês, você começa a suspeitar que, se fizer uma oferta justa, o vendedor poderá aceitá-la mesmo que esteja abaixo do preço pedido.
Para tanto, você determinou o valor justo de mercado do apartamento procurando exemplos de apartamentos semelhantes no mesmo bairro que foram vendidos no ano passado. Você reúne suas descobertas em uma tabela da seguinte maneira:
Olhando para esses resultados, você começa a tirar algumas conclusões gerais. Para começar, você vê que o preço dos apartamentos por SF varia entre US $ 140 e US $ 275, com os preços mais altos pertencendo àqueles com mais quartos e banheiros, melhores vistas, eletrodomésticos nas suítes e sem necessidade de reformas.
Por outro lado, o apartamento que você deseja comprar custa US $ 200 por SF e tem menos desses recursos do que até mesmo o apartamento com o preço mais barato da sua mesa. Isso parece justificar sua intuição de que o preço do apartamento é excessivo.
Com base nessas informações, você decide fazer uma oferta de $ 150.000.
O vendedor aceita sua oferta.