Como Ganhar Dinheiro no Mercado Imobiliário
Quer você esteja curioso sobre o potencial de investimento imobiliário ou simplesmente farto de anúncios publicitários que prometem maneiras pouco conhecidas de “lucrar com sua propriedade”, vale a pena aprender, de verdade, como o mercado imobiliário cria riqueza.
Em vez de fornecer estratégias obscuras para investir em imóveis ou uma cartilha sobre a propriedade de uma casa para compradores de primeira viagem, este artigo se concentrará em como ganhar dinheiro com imóveis. Abrangerá tanto os métodos básicos que não mudaram em séculos, não importa que tipo de brilho os gurus do momento tentem colocar neles, quanto oportunidades específicas que surgiram há relativamente pouco tempo.
Principais vantagens
- A forma mais comum de ganhar dinheiro no mercado imobiliário é por meio da valorização – um aumento no valor da propriedade que é realizado quando você vende.
- Localização, desenvolvimento e melhorias são as principais formas pelas quais os imóveis residenciais e comerciais podem ser valorizados.
- A inflação também pode desempenhar um papel no aumento do valor de uma propriedade ao longo do tempo.
- Você também pode ganhar dinheiro na forma de receita de aluguel de propriedades residenciais e comerciais, e as empresas podem pagar royalties sobre a terra bruta, por exemplo, por quaisquer descobertas, como minerais ou petróleo.
- Fundos de investimento imobiliário (REITs), títulos lastreados em hipotecas (MBSs), sociedades de investimento hipotecário (MICs) e grupos de investimento imobiliário (REIGs) são alternativas de investimento no setor imobiliário.
Lucros imobiliários com o aumento do valor da propriedade
A forma mais comum pela qual os imóveis oferecem lucro: aprecia – isto é, aumenta de valor. Isso é conseguido de diferentes maneiras para diferentes tipos de propriedade, mas só é realizado de uma maneira: por meio da venda. No entanto, você pode aumentar o retorno do investimento em uma propriedade de várias maneiras. Uma maneira – se você pediu dinheiro emprestado para comprar a propriedade – é refinanciar o empréstimo com juros mais baixos. Isso reduzirá sua base de custo para a propriedade, aumentando assim o valor que você compensa com ela.
A fonte mais óbvia de apreciação por terrenos não urbanizados é, obviamente, desenvolvê-los. À medida que as cidades se expandem, os terrenos fora dos limites tornam-se cada vez mais valiosos devido ao potencial de serem adquiridos por incorporadores. Depois que os desenvolvedores constroem casas ou edifícios comerciais, esse valor aumenta ainda mais.
A valorização da terra também pode vir de descobertas de minerais valiosos ou outras mercadorias – desde que o comprador detenha os direitos sobre eles. Um exemplo extremo disso seria o petróleo marcante, mas a valorização também pode vir de depósitos de cascalho, árvores e outros recursos naturais.
Ao olhar para propriedades residenciais, a localização costuma ser o maior fator de valorização. À medida que a vizinhança ao redor de uma casa evolui, adicionando rotas de trânsito, escolas, shopping centers, playgrounds e muito mais, essas mudanças aumentam o valor da casa. É claro que essa tendência também pode funcionar ao contrário, com os valores das casas caindo à medida que o bairro se deteriora.
As melhorias na casa também podem estimular a apreciação. Instalar um banheiro extra, aquecer uma garagem e remodelar uma cozinha com eletrodomésticos de última geração são apenas algumas das maneiras que um proprietário pode tentar aumentar o valor de uma casa.
A propriedade comercial ganha valor pelas mesmas razões que os terrenos brutos e os imóveis residenciais: localização, desenvolvimento e melhorias. As melhores propriedades comerciais estão sempre em demanda.
O papel da inflação nos valores das propriedades
Ao considerar a valorização, você deve levar em consideração o impacto econômico da inflação. Uma taxa de inflação anual de 10% significa que seu dólar só pode comprar cerca de 90% dos mesmos bens no ano seguinte, e isso inclui propriedades. Se um pedaço de terra valia $ 100.000 em 1970 e permaneceu adormecido e subdesenvolvido por décadas, ainda valeria muito mais hoje. Por causa da inflação galopante ao longo da década de 1970 e um ritmo constante desde então, provavelmente seria necessário mais de $ 500.000 para comprar aquele terreno agora, assumindo que $ 100.000 fosse o valor justo de mercado na época.
Assim, a inflação por si só pode levar à valorização do mercado imobiliário, mas é um pouco uma vitória de Pirro. Embora você possa receber cinco vezes o seu dinheiro devido à inflação quando vende, muitos outros bens custam cinco vezes mais para comprar também, então o poder de compra em seu ambiente atual ainda é um fator.
Lucros imobiliários de renda
A segunda grande forma pela qual os imóveis geram riqueza é fornecendo pagamentos regulares de renda. Geralmente chamada de aluguel, a receita de imóveis pode vir de várias formas.
Renda de terra bruta
Dependendo de seus direitos sobre a terra, as empresas podem pagar royalties por quaisquer descobertas ou pagamentos regulares por quaisquer estruturas que adicionem. Isso inclui, por exemplo, macacos de bomba, oleodutos, poços de cascalho, estradas de acesso e torres de células. A terra bruta também pode ser alugada para produção, geralmente produção agrícola, e extensões de terra com árvores podem ser valiosas para a madeira que pode ser colhida periodicamente.
Renda de propriedade residencial
A grande maioria da renda de propriedades residenciais vem na forma de aluguel básico. Seus inquilinos pagam uma quantia fixa por mês – que aumentará com a inflação e a demanda – e você retira os custos dela, reivindicando o restante como receita de aluguel. Um local desejável é extremamente importante para garantir que você possa proteger os inquilinos com facilidade.
Renda de propriedade comercial
Os imóveis comerciais podem gerar renda com as fontes mencionadas, sendo a renda básica novamente a mais comum, mas também podem agregar mais uma na forma de renda opcional. Muitos inquilinos comerciais pagarão taxas por opções contratuais, como o direito de preferência no escritório ao lado. Os inquilinos pagam um prêmio para manter essas opções, quer as exerçam ou não. As opções de renda às vezes existem para terras brutas e até mesmo propriedades residenciais, mas não são comuns.
Imóveis residenciais: caminhos para os lucros
Aqui está uma análise mais detalhada de algumas das muitas maneiras pelas quais você pode obter renda com propriedades residenciais.
Comprar e segurar
Esta é uma das formas mais tradicionais de se obter renda com imóveis. Existem várias maneiras de fazer isso: você pode comprar uma casa para uma única família e alugá-la; comprar uma casa multifamiliar e morar em uma das unidades enquanto aluga as outras – de preferência para cobrir a hipoteca e suas próprias despesas com moradia; ou compre uma casa multifamiliar e alugue todas as unidades – seja administrando a propriedade você mesmo ou contratando uma empresa de gerenciamento para lidar com o aluguel das unidades, cobrando o aluguel, tratando dos reparos necessários e assim por diante.
Lançando
Os proprietários de imóveis se especializam em adicionar soluções de alto retorno às casas em um curto espaço de tempo e depois vendê-las. Inverter pode ser lucrativo se você souber como encontrar propriedades para consertar, tiver as habilidades necessárias para fazer as reformas você mesmo ou supervisionar uma equipe para executá-las e tiver uma noção dos custos subjacentes e do valor potencial de uma propriedade.
Airbnb e aluguel por temporada
Embora a pandemia de COVID-19 tenha colocado uma pausa nisso agora, a demanda por aluguel de casa fora de casa aumentou nos últimos anos, pois muitos viajantes preferiram esta opção a ficar em um hotel. Os proprietários poderiam ganhar renda alugando uma casa ou mesmo apenas um quarto por um período curto, especialmente se a propriedade estiver em uma área que seja um destino turístico conhecido. Não está claro quando esse mercado vai voltar. Mas, caso reapareça, lembre-se de que os aluguéis de curto prazo são regulamentados e às vezes até proibidos em algumas cidades. Verifique o estatuto da sua cidade antes de anunciar um imóvel em um site como o Airbnb, VRBO ou HomeAway. E também calcule que limpeza profunda adicional e higienização entre os hóspedes irão aumentar os custos.
Fontes alternativas de renda imobiliária
Os fundos de investimento imobiliário (REITs), os títulos garantidos por hipotecas (MBSs), as sociedades de investimento hipotecário (MICs) e os grupos de investimento imobiliário (REIGs) são alternativas de investimento no setor imobiliário. Geralmente são considerados veículos para obter receita imobiliária, mas têm processos variados para fazê-lo e processos variados de entrada.
REITs
Com um REIT, o proprietário de vários imóveis comerciais vende ações (geralmente com ações negociadas em bolsa) aos investidores (geralmente para financiar a compra de mais propriedades) e, em seguida, repassa a receita do aluguel na forma de uma distribuição. O REIT é o proprietário dos inquilinos (que pagam o aluguel), mas os proprietários do REIT registram as receitas assim que as despesas de operação dos edifícios e do REIT são retiradas. Existe um método especial para avaliar um REIT.
MBSs, MICs e REIGs
Esses são ainda mais um passo removido, já que eles investem em hipotecas privadas em vez de nas propriedades subjacentes. Os MICs são diferentes dos MBSs porque detêm hipotecas inteiras e repassam os juros dos pagamentos aos investidores, em vez de securitizar partes do principal e / ou juros. Ainda assim, ambos não são tanto investimentos imobiliários quanto investimentos em dívidas . Os REIGs são geralmente investimentos privados com sua própria estruturação exclusiva, oferecendo aos investidores investimentos de capital ou serviços de parceria.
Diversas alternativas imobiliárias confiáveis estão disponíveis para ganhar dinheiro no setor, mas elas vêm com várias advertências e pontos de entrada.
Outras maneiras de investir em imóveis
Uma opção é uma taxa de corretagem para combinar uma pessoa que procura um investimento com outra que quer vender – nada diferente da comissão de um corretor de imóveis , na verdade. Embora seja receita, não vem da posse (ou seja, de posse da escritura) de um imóvel.
Outras opções incluem:
- Vendas a descoberto – envolve a compra de uma casa de um credor quando o credor hipotecário está atrasado nos pagamentos. As vendas a descoberto podem ser uma proposta demorada e complicada.
- Opções de aluguel – essas são as implicações do nome. Quando você faz um leasing com opção de compra em um mercado imobiliário em alta, onde os preços estão subindo, você pode concluir a compra mais tarde a um preço predefinido mais baixo ou obter lucro com a venda de seus direitos de compra.
- Lançamento de contrato – em vez de lançamento de casas, este tipo de lançamento envolve a transferência dos direitos de um contrato de compra para outro comprador. Se você conseguir localizar vendedores em dificuldades e compradores motivados e reuni-los, poderá obter lucro dessa forma.
The Bottom Line
Existem várias estratégias comprovadas para ganhar dinheiro no mercado imobiliário. Valorização, inflação e renda estão no topo da lista, mas também existem vários investimentos imobiliários alternativos. Entender seus investimentos, riscos e se o processo geral vale a pena ou não depende de você.