Melhoria de arrendamento
O que é uma melhoria do arrendamento?
Melhorias em propriedades arrendadas são quaisquer alterações feitas em uma propriedade alugada para personalizá-la de acordo com as necessidades específicas de um inquilino. Isso pode incluir alterações como pintura, instalação de divisórias, alteração do piso ou instalação de luminárias personalizadas. As melhorias no arrendamento podem ser realizadas pelo proprietário – que pode se oferecer para aumentar a comercialização de sua unidade de aluguel – ou pelos próprios inquilinos.
Embora a vida útil econômica da maioria das benfeitorias em propriedades arrendadas seja de cinco a dez anos, o Código da Receita Federal exige que a depreciação para tais benfeitorias ocorra durante a vida econômica do edifício.
Como funcionam as melhorias em propriedades arrendadas
As benfeitorias em propriedades arrendadas também são conhecidas como benfeitorias ou construções do inquilino e geralmente são feitas por proprietários de propriedades comerciais. Os proprietários podem fornecer essas melhorias para inquilinos existentes ou novos. As modificações são feitas sob medida para atender às necessidades de um inquilino específico e às suas necessidades.
O que são benfeitorias em propriedades arrendadas depende da aplicação de mudanças em uma estrutura de propriedade de um proprietário para acomodar um inquilino. Fazer alterações no espaço de um inquilino, no entanto, não se qualifica como uma melhoria do arrendamento para qualquer um dos vizinhos desse inquilino. As alterações no exterior de um edifício ou na sua paisagem também não se aplicam. Se um locador substituir o telhado do prédio, renovar o elevador ou pavimentar o estacionamento, nenhuma dessas alterações é considerada melhorias no arrendamento, pois não beneficiam um inquilino específico.
Apenas as melhorias feitas no interior do espaço de um inquilino específico são consideradas melhorias em propriedades arrendadas.
Após o término do aluguel, as benfeitorias geralmente pertencem ao locador, a menos que especificado de outra forma no contrato. Se o inquilino puder levá-los, deve retirá-los sem causar danos à propriedade.
Exemplos de melhorias em propriedades arrendadas
Os proprietários podem pagar por melhorias em propriedades arrendadas para encorajar os inquilinos a alugar espaços por períodos mais longos, especialmente no setor de varejo. Por exemplo, o proprietário de uma empresa aluga um prédio para sua loja de golfe de disco. O locador pode optar por adicionar quatro paredes à área alugada para criar monitores integrados e áreas de armazenamento para os discos. Essas alterações são consideradas benfeitorias em propriedades arrendadas.
Vejamos outro exemplo do setor de varejo. O proprietário da Loja A decide alugar o espaço através da Empresa B. A loja possui apenas quatro paredes e nenhuma outra comodidade. Por meio da negociação do aluguel, a Empresa B – o proprietário – concorda em instalar estantes, um balcão de atendimento para caixas registradoras e uma unidade de exibição com iluminação especial antes que a Loja A abra suas portas.
Principais vantagens
- Uma melhoria em um arrendamento é uma alteração feita em uma propriedade alugada para personalizá-la de acordo com as necessidades específicas de um inquilino.
- Os proprietários podem concordar com essas melhorias para inquilinos existentes ou novos.
- As melhorias no arrendamento podem ser feitas pelo proprietário ou inquilino.
- Pintar, instalar divisórias ou luminárias personalizadas e trocar o piso são melhorias em propriedades arrendadas.
- Ampliações para edifícios, elevadores e escadas rolantes, telhados, proteção contra incêndio, sistemas de alarme e segurança e sistemas de HVAC não se qualificam como melhorias em propriedades arrendadas.
Tipos de melhorias em propriedades arrendadas
O locador pode pagar pelas melhorias no arrendamento mercantil por meio de um subsídio para melhoria do inquilino (TIA). Nesse caso, o proprietário permite um orçamento definido para melhorias, normalmente de $ 5 a $ 15 por pé quadrado, e supervisiona o projeto. Enquanto isso, o inquilino controla o processo de reforma, que pode ser demorado. Se os orçamentos do projeto forem excedidos, o inquilino cobre o saldo.
Descontos no aluguel também podem ser oferecidos para melhorias em propriedades arrendadas. O locador oferece ao locatário aluguel gratuito ou reduzido por um determinado número de meses, como um mês grátis por ano no contrato de locação, como forma de o locatário economizar em alterações de espaço. O inquilino normalmente supervisiona o projeto e tem controle sobre as melhorias do aluguel. O inquilino também é responsável se os custos excederem os valores orçados. Além disso, o aluguel pode ser aumentado em uma data posterior, fazendo com que o locatário pague mais pelo espaço a longo prazo.
Outro tipo de melhoria em propriedade arrendada é um subsídio padrão para construção. O inquilino pode decidir entre várias seleções que o proprietário fornece, como uma das quatro cores de tinta. Esses itens podem não atender às necessidades do inquilino e ele pode não estar satisfeito com os resultados. Melhorias adicionais são cobertas pelo inquilino. O proprietário supervisiona o projeto.
Regras de melhorias de arrendamento
Mudanças foram feitas na forma como os proprietários e inquilinos podem reivindicar deduções após a nova Lei de Reduções de Impostos e Emprego em 2017.
Em dezembro de 2015, o Congresso dos Estados Unidos aprovou a Lei de Proteção aos Americanos contra Aumento de Impostos (PATH), que modificou e estendeu muitas disposições fiscais relacionadas à depreciação, incluindo melhorias em propriedades arrendadas. A lei tornou permanente uma provisão de economia de impostos que permite a recuperação de custos em 15 anos em melhorias qualificadas em propriedades arrendadas.
De acordo com essas diretrizes, locadores e inquilinos não podiam se relacionar, melhorias apenas qualificadas se fossem feitas no interior do edifício com apenas aquele inquilino ocupando o espaço, e melhorias no arrendamento eram obrigadas a ser concluídas após três anos da construção primeiro sendo ocupada para o serviço.
A nova lei fiscal em 2017 modificou alguns dos requisitos. Melhorias ainda devem ser feitas no interior do prédio, o que significa ampliações de prédios, elevadores e escadas rolantes, tetos, sistemas de proteção contra incêndio, alarme e segurança, e sistemas de climatização ainda não se qualificam. A propriedade de melhoria qualificada não exige mais que ambas as partes – proprietário e inquilino – sejam independentes. Também livrou-se da exigência de três anos, afirmando que todas as benfeitorias podem ser feitas “após a data de entrada em operação do imóvel”, segundo a Receita Federal.
Reivindicação de melhorias em propriedades arrendadas
O Internal Revenue Service (IRS) não permite deduções para melhorias. Mas, como as melhorias são consideradas parte da construção, elas estão sujeitas à depreciação. O IRS permite deduções de depreciação, desde que as condições mencionadas acima sejam satisfeitas. Quem quer que faça o trabalho pode fazer a dedução da depreciação – seja o proprietário ou o inquilino. A nova lei tributária aumentou o valor máximo permitido de $ 500.000 para $ 1 milhão.