Você deve comprar um imóvel em um terreno alugado?
A forma mais condomínio ou uma casa geminada. Existe outra opção de aquisição da casa própria: comprar apenas a casa e arrendar o terreno que ocupa.
Comprar uma casa em uma comunidade de terras arrendadas permite que você seja proprietário de uma casa que, de outra forma, não seria capaz de pagar. Existem desvantagens, no entanto, e esse tipo de compra carece de alguns dos benefícios da propriedade tradicional.
O básico
Com um olho treinado, geralmente você pode localizar uma propriedade de terreno arrendado, mesmo quando não for declarado explicitamente. As palavras-chave a serem procuradas incluem “casa pré-fabricada” e “participação no arrendamento”. As características externas podem incluir comodidades compartilhadas, como uma “piscina da associação” ou “quadras de tênis da associação”. O preço da propriedade alugada tende a cair abaixo do valor de mercado para uma propriedade semelhante.
Por exemplo, se a tarifa normal para uma casa tradicional de três quartos, dois banheiros e 1.600 pés quadrados é de cerca de US $ 500.000, uma casa comparável em terreno alugado pode custar US $ 150.000. Uma casa de propriedade alugada também pode ter recursos de luxo para seu preço.
As taxas de associação de proprietários íngremes (HOA) também indicam que uma listagem pode ser para uma propriedade de terreno arrendado. Uma taxa HOA normal pode ser em torno de US $ 250 por mês, enquanto uma taxa HOA em uma propriedade de terreno arrendado pode ser de US $ 900 por mês. Se você olhar um mapa de satélite do bairro onde a casa está localizada, as casas podem ser próximas umas das outras e muito semelhantes em estilo. Finalmente, em um bairro típico, algumas casas têm suas próprias piscinas, enquanto em uma comunidade de terras arrendadas nenhuma delas terá.
As listagens de imóveis nem sempre listam propriedades de terrenos arrendados. Às vezes, informações importantes são deixadas de fora de uma lista de imóveis por causa da negligência de um corretor ou porque o corretor ou vendedor está tentando esconder algo. Investigue os fatos ocultos e nunca compre um imóvel alugado sem compreender completamente as características incomuns desse tipo de casa própria.
Tipos de propriedades de terrenos arrendados
Existem vários tipos de propriedades residenciais arrendadas, e o tipo mais comum varia conforme a região. No Havaí e Delaware, existemcondomínios arrendados.1 Em áreas com reservas para nativos americanos, como Palm Springs, você pode comprar propriedades em terrenos de reserva alugados. Em Los Angeles, onde até as casas nos subúrbios são altas, há propriedades arrendadas em áreas suburbanas, como Canyon Country.4 A Flórida e o Arizona também têm várias comunidades de aposentados em terrenos arrendados.5
Existem propriedades de terras arrendadas em outras áreas, mas como o arrendamento de terras é uma forma não convencional de compra de imóveis, essa opção não está disponível em todos os estados. Parques de caravanas, talvez a forma mais comum de comunidade de terras arrendadas, podem ser encontrados em quase todos os lugares.
Ao comprar uma casa ou condomínio em um terreno alugado, você fará uma hipoteca da propriedade como de costume. O pagamento mensal da hipoteca será menor porque o preço de compra da casa é menor, mas você também terá que pagar uma taxa mensal significativa de aluguel do terreno. Como as propriedades de arrendamento de terras geralmente estão localizadas em comunidades inteiras de propriedades semelhantes, uma propriedade de terra arrendada também pode vir com taxas de HOA para cobrir a manutenção do paisagismo, piscinas comunitárias, edifícios comunitários, etc.
considerações gerais
Se você acha que comprar uma propriedade em um terreno arrendado pode ser o certo para você, considere o seguinte.
Quanto tempo resta do contrato?
Se a duração do contrato de aluguel restante for menor do que o tempo que você espera para permanecer na casa, você deve perguntar sobre o que acontece com o seu interesse no imóvel ao final do prazo do aluguel. O prazo do arrendamento também afetará sua capacidade de financiar a casa. Pode ser difícil ou impossível obter uma hipoteca se o prazo remanescente do arrendamento do terreno for de 20 anos e você desejar uma hipoteca de 30 anos.
Idealmente, um contrato de aluguel que exceda seu potencial de vida restante protegerá seus interesses financeiros e sua paz de espírito. Embora você possa não morar nesta casa pelo resto de sua vida, é bom ter essa opção. E se você vender a casa, um longo prazo de locação remanescente afetará positivamente seu preço de venda.
Quais são os termos da cláusula de resgate?
Verifique os termos da cláusula de resgate se o aluguel expirar enquanto você ainda for o proprietário da casa. Se o contrato de arrendamento expirar e não for renovado, você terá que desistir do uso do terreno onde sua casa foi construída. Algumas cláusulas de resgate estipulam que você também deve entregar quaisquer benfeitorias no terreno (ou seja, seu condomínio, casa geminada ou casa). Evite surpresas desagradáveis obtendo as informações antes de comprar.
Quanto mensalmente, com que freqüência ajustado e por quanto?
Se houver taxas de HOA, faça as mesmas perguntas sobre elas. Você quer ter certeza de que realmente economizará dinheiro comprando um terreno arrendado e que um dia não será forçado a se mudar devido ao aumento dos custos.
É melhor alugar?
Considere se possuir uma casa em um terreno arrendado é preferível a alugar. Os dois são semelhantes em muitos aspectos, incluindo o pagamento de taxas mensais que são determinadas por outra parte. Possuir uma casa tradicional pode lhe dar um maior grau de liberdade; se isso for importante para você, pode valer a pena esperar para economizar para um pagamento inicial ou aumentar sua renda o suficiente para se qualificar para uma boa hipoteca de uma casa tradicional.
Vantagens
Uma grande vantagem disso é que você pode comprar sua casa por muito menos do que uma casa tradicional, porque você não precisa comprar o terreno. Ao mesmo tempo, as propriedades em terrenos arrendados podem oferecer um ambiente melhor do que morar em apartamentos para crianças e animais de estimação, e você pode investir o dinheiro que o arrendamento economiza.
Os compradores podem morar em um local caro que de outra forma não poderiam pagar. Por exemplo, em Huntington Beach, Califórnia, existem várias comunidades de casas móveis perto do Oceano Pacífico. Para comprar até mesmo uma casa de nível básico em Huntington Beach, você pode precisar de cerca de US $ 400.000. Comprar uma casa básica em um estacionamento de trailers, em comparação, pode custar apenas US $ 40.000.
Comunidades de terras arrendadas geralmente incluem amenidades nem sempre encontradas em bairros tradicionais, como clubes, piscinas, quadras de tênis, playgrounds e campos de golfe. Por causa do aspecto da associação comunitária, quaisquer taxas de HOA podem incluir cortar a grama regularmente.
Além disso, como você não é o proprietário da terra, provavelmente terá baixos ou nenhum imposto sobre a propriedade, o que pode tirar um pouco do peso do pagamento de terras arrendadas e taxas HOA. Em algumas áreas, as leis locais restringem o valor pelo qual as taxas de terras arrendadas podem aumentar anualmente.
Desvantagens
A desvantagem mais significativa de possuir uma casa em um terreno alugado está relacionada ao patrimônio líquido da construção. Para muitas pessoas, a patrimônio no vencimento do arrendamento, dependendo dos termos da cláusula de resgate. É provável que a revenda da casa seja mais difícil do que a revenda de uma casa tradicional, principalmente porque a cada ano que passa, o prazo remanescente do aluguel diminui.
Por esse motivo, se você quiser deixar algo para seus herdeiros, uma casa em terreno arrendado não será tão valiosa para eles quanto uma casa tradicional.
As propriedades de terras arrendadas geralmente fazem parte de um HOA, o que significa taxas mensais extras que são um tanto imprevisíveis. Embora as taxas de HOA sejam normalmente um valor definido a cada mês, elas podem aumentar anualmente. O HOA também pode cobrar uma avaliação especial para grandes reparos ou atualizações de propriedades da comunidade, criando uma conta grande e inesperada.
As taxas de HOA podem ser particularmente problemáticas para aqueles que não fazem uso de comodidades comuns, como piscinas, ou que preferem fazer seu próprio paisagismo para economizar dinheiro.
Enquanto a casa própria tradicional pode ser uma boa proteção contra a inflação, possuir um terreno arrendado não é. Quando você compra uma casa com uma hipoteca de taxa fixa, seu pagamento permanece o mesmo a cada ano, à medida que a inflação sobe .
Eventualmente, o pagamento mensal da própria casa pode ser menor do que o aluguel na sua vizinhança. E embora os valores das residências flutuem, no longo prazo os aumentos de preços geralmente correspondem ou superam a taxa de inflação. Em uma comunidade de terras arrendadas, seus pagamentos mensais de arrendamento e taxas HOA provavelmente aumentarão pelo menos tanto quanto a taxa de inflação. Enquanto isso, sua casa se tornará menos valiosa à medida que o prazo de locação se aproxima.
Se você tem uma casa pré-fabricada em um terreno arrendado e o arrendamento expira (e a cláusula de resgate não exige que você renuncie à propriedade), teoricamente pode levá-la para casa com você para outra comunidade de terreno arrendado ou para um lote de terreno que você possui comprado.
No entanto, isso não é muito realista, a menos que você esteja comprando um trailer para casa. Caso contrário, você terá que ter a casa desmontada e transportada para um novo lote de terreno. Isso pode ser muito impraticável e provavelmente proibitivamente caro.
The Bottom Line
Comprar uma casa em um terreno alugado pode ser tentador quando você vê o preço de tabela competitivo, mas a compra envolve considerações que a compra de uma casa tradicional não envolve. A propriedade tradicional de uma casa facilita a segurança financeira para a maioria das pessoas, mas comprar uma casa em um terreno alugado pode ser uma alternativa viável para aqueles cuja principal prioridade é comprar em uma determinada comunidade a um preço mais baixo do que uma casa ou condomínio tradicional, em vez de construir patrimônio.