Dicas importantes para investir em REITs

Os fundos de investimento imobiliário (REITs) possuem uma cesta de propriedades, que vão de shoppings a cinemas, prédios de apartamentos a parques de escritórios, hotéis a hospitais. Um REIT pode se especializar em um determinado setor imobiliário ou pode se diversificar em uma variedade de tipos de propriedades. Investir em REITs é atraente por vários motivos, especialmente para investidores orientados para a renda. E embora existam riscos atuais para o mercado REIT como um todo, a longo prazo, os REITs provaram ser vencedores. 

O que procurar em um REIT

Para investidores de varejo, os REITs possuem várias vantagens sobre o investimento em imóveis. Em primeiro lugar, seu investimento é líquido. Você pode comprar e vender ações de REITs, que são negociadas como ações em uma bolsa. As ações de REITs também têm baixos mínimos de investimento; investir diretamente em uma propriedade real geralmente requer um compromisso muito maior.

Os REITs geram receita com os aluguéis e arrendamentos das propriedades que possuem. A maioria (90%) do lucro tributável de um REIT deve ser devolvida aos acionistas na forma de dividendos. Como resultado, os investidores muitas vezes confiam nos REITs como fornecedores de um fluxo de caixa estável, embora as ações também possam valorizar se os ativos imobiliários o fizerem.

Quando você estiver pronto para investir em um REIT, procure crescimento nos ganhos, que decorre de receitas mais altas (taxas de ocupação mais altas e aluguéis crescentes), custos mais baixos e novas oportunidades de negócios. Também é imperativo que você pesquise a equipe de gerenciamento que supervisiona as propriedades do REIT. Uma boa equipe de gestão terá a capacidade de atualizar as instalações e aprimorar os serviços de um edifício subutilizado, aumentando a demanda.

Advertências REIT

É importante que você não pense nos REITs como um ativo de investimento em si. Você precisa observar as tendências do setor antes de determinar que tipo de REIT é melhor para o seu portfólio.

Por exemplo, o tráfego dos shoppings tem diminuído devido ao aumento da popularidade das compras online e ao declínio dos bairros suburbanos (esta é a primeira vez desde a década de 1920 que o crescimento urbano ultrapassou o crescimento suburbano). Portanto, REITs que estão estrita ou fortemente expostos a shoppings apresentam mais risco do que aqueles que investem em outros tipos de imóveis.

Ou pegue hotéis. Investir em um REIT com foco neles é investir na indústria de viagens. Embora o setor possa estar indo bem em um determinado momento, os hotéis têm o potencial de ser afetados pela redução das viagens de negócios, à medida que as empresas procuram maneiras de cortar custos e a conferência pela web se torna mais comum.

Em termos de tendências econômicas gerais, a baixa inflação e a falta de crescimento salarial – como a que ocorreu nos Estados Unidos na década de 2000 – muitas vezes limitam o potencial de crescimento dos REITs, uma vez que reduzem os aumentos de aluguel. Mesmo assim, os REITs têm apresentado um bom desempenho em face desses ventos contrários.

Um REIT que pensa longe

A chave é estar voltado para o futuro. Por exemplo, a geração do milênio  favorece a vida urbana à vida suburbana, uma tendência que levou ao declínio mencionado no tráfego dos shoppings suburbanos e um aumento no varejo de rua (áreas de compras urbanas ancoradas por uma mercearia ou outro grande varejista). Um REIT detectou a tendência no início e se configurou de acordo.

Acadia Realty Trust ( AKR ) concentra-se em áreas urbanas com altas barreiras à entrada, que são restritas pela oferta e altamente populadas. Também adota a abordagem de não se apaixonar por um varejista em particular, porque um varejista popular hoje pode não ser um varejista popular amanhã. Em vez disso, ele investe em uma rua, quarteirão ou prédio, permitindo que sempre faça ajustes para que os varejistas mais procurados estejam disponíveis. Mas o mais importante aqui é que, ao investir pesadamente no varejo de rua, a Acadia Realty Trust olhou para o futuro, literalmente, mais do que seus pares. Com um valor de mercado de $ 2,30 bilhões, o REIT tem 84 propriedades em seu portfólio principal, totalizando 4,2 milhões de pés quadrados; em outubro de 2018, teve um dividend yield de 3,6%.

The Bottom Line

Apesar das vantagens, ninguém deve investir apenas em REITs. Como acontece com qualquer classe de ativos, estes devem sempre fazer parte de uma carteira diversificada.

Dan Moskowitz não possui posições no AKR.