Estratégias de investimento em execução hipotecária bem-sucedidas
Quando se trata de tráfico de imóveis, as execuções hipotecárias são um bom investimento? Eles podem ser, mas investir no mercado de execução hipotecária é uma estratégia que requer um nível de sofisticação e diligência muito além do que a maioria das pessoas imagina. Tem um grande potencial, mas é preciso muito esforço para lucrar.
Principais vantagens
- Investir no mercado de execução hipotecária pode ser lucrativo, mas exige muito trabalho árduo.
- Os investidores precisam de estratégias bem pensadas sobre por que estão investindo nas propriedades, como as adquirirão e como as usarão e / ou descartarão.
- Os investidores devem pesquisar o mercado imobiliário local e cada propriedade minuciosamente, bem como os padrões do governo estadual e local e a força da comunidade empresarial.
O investimento em execução hipotecária deve ser encarado como qualquer investimento significativo, exigindo foco, diligência e pesquisa cuidadosa sobre propriedades locais, tendências econômicas e demográficas. Também requer a formação de uma estratégia para adquirir propriedades e eventualmente vendê-las.
O investimento em execução hipotecária não é para amadores
Comprar carros usados em leilão é semelhante a investir em propriedades hipotecadas. Os revendedores de carros usados são pessoas que conhecem todas as marcas e modelos, bem como seus defeitos comuns e a maneira de alterá-los para criar valor. Eles correm risco significativamente menor do que a pessoa média que vai ao leilão apenas para comprar um carro com desconto.
Muitos compradores de execuções hipotecárias vão ao leilão na escadaria do tribunal com a esperança de conseguir uma valor intrínseco da propriedade. No entanto, eles podem não ter nenhum conhecimento sério do próprio investimento ou de quaisquer estratégias de mitigação de risco. Investidores bem experientes no mercado de execuções hipotecárias residenciais sabem que confiar no diferencial de preços como a principal fonte de receita de investimento é uma receita para o desastre.
O método correto para obter uma propriedade de execução hipotecária não é a abordagem de espingarda; em vez disso, envolve a seleção de propriedades que estão em um local destinado a redesenvolvimento ou melhoria. Os imóveis precisam ter atributos distintos que os diferenciem dos demais no mercado local ou apresentem alguma oportunidade de criação de valor.
Estratégias de Investimento
Qualquer investidor em imóveis deve ter uma estratégia bem pensada que inclua os objetivos e a maneira de adquirir a propriedade, mantê-la e, eventualmente, aliená-la. Essa estratégia é ainda mais crítica quando se investe especificamente no mercado de execução hipotecária. Você deve determinar se o encerramento ocorreu como resultado de alguma circunstância infeliz relacionada ao antigo proprietário ou devido a uma tendência mais ampla que pode afetar o mercado local.
Os investidores precisam fazer uma quantidade significativa de pesquisas sobre o mercado imobiliário local. A demanda por propriedades é função do crescimento populacional, do emprego, da renda disponível e das mudanças demográficas. Isso afetará muito os preços, bem como a capacidade de vender propriedades no final do período de investimento.
Pesquise os próximos desenvolvimentos de infraestrutura, como estradas, escolas e projetos comunitários. Aprenda também como o governo local e estadual apóia o crescimento dos negócios e planeja consertar quaisquer problemas específicos, como tráfego, qualidade do ar, crime e impostos. Todos esses itens tornarão uma área mais desejável e aumentarão o valor das propriedades dentro dela.
Pode ser uma jogada inteligente entrar em contato com proprietários de propriedades destinadas à execução hipotecária antes de suas casas irem para o leilão.
Estratégias de Aquisição
A maioria dos investidores foi ensinada a vasculhar publicações que listam os ativos que serão leiloados e, em seguida, a se corresponder com os proprietários sobre sua intenção de comprar a propriedade antes que ela vá para o leilão. Embora negócios possam ser obtidos nas etapas do tribunal, encontrar maneiras alternativas de proteger propriedades em dificuldades aumentará muito suas chances de fechamento. Também pode ser uma oportunidade para entender e analisar totalmente a propriedade.
Por exemplo, digamos que um investidor obtenha acesso a propriedades usando seus contatos no mercado e conhecimento de empréstimos residenciais para ajudar proprietários em dificuldades a negociar com seus credores. Se os problemas do empréstimo forem resolvidos, o investidor não apenas aumentará sua reputação tanto com os proprietários quanto com os credores; o investidor também pode obter referências a outras pessoas com empréstimos problemáticos. E se a situação não for resolvida, o investidor é o primeiro da fila a adquirir o imóvel, pois conquistou a confiança dos proprietários. Os investidores também podem tomar uma decisão informada sobre a compra do imóvel porque aprenderam sobre suas desvantagens e benefícios.
Outra estratégia é comprar os empréstimos inadimplentes com desconto dos credores. Os bancos e outras instituições de crédito não gostam de obter execuções hipotecárias. Para evitar a aquisição de propriedades imobiliárias (REO), essas instituições costumam vender vários empréstimos inadimplentes com um desconto significativo ao par. Os investidores podem ser mais flexíveis do que os credores na liquidação de um empréstimo inadimplente, às vezes transformando-o novamente em um empréstimo adimplente que gerará um retorno muito maior, graças à base mais baixa do investidor no investimento. Depois de temperar os empréstimos, os investidores podem mantê-los ou vendê-los com um prêmio, uma vez que os empréstimos estejam em execução há algum tempo.
Caso os empréstimos não possam ser resolvidos, o investidor pode executar a hipoteca sobre o imóvel e obter o título, sem ter que competir com outras partes. A única desvantagem dessa abordagem é que a compra de um pool de empréstimos exige um dispêndio de capital maior do que a compra de propriedades individuais em leilão. A questão é que existem maneiras criativas de reduzir a concorrência na aquisição de um ativo com mau desempenho.
Estratégias de propriedade
Os investidores também devem ter certeza do que fazer quando o ativo for adquirido. A propriedade será “ lançada ” de volta ao mercado ou será mantida e preparada aguardando uma mudança no mercado antes da venda?
Propriedades de inversão
Os investidores que consideram a compra de execuções hipotecárias e a remarketing logo após a compra devem encontrar maneiras de melhorar a propriedade. Aqueles que fornecem o melhor retorno para o investimento incluem a adição de quartos e banheiros, remodelação de cozinhas e acabamento de porões ou outros espaços não utilizados.
Como as informações sobre transações imobiliárias são de conhecimento público, alguns compradores em potencial terão receio de pagar um prêmio por uma propriedade imediatamente após a venda de uma hipoteca, mesmo que seu preço esteja de acordo com outras propriedades na área. Criar valor por meio do redesenvolvimento ajuda a fornecer uma justificativa para o preço de revenda mais alto e pode reduzir o risco de longos períodos de marketing. No entanto, os investidores devem ser cautelosos em melhorar tanto a propriedade que seu preço seja consideravelmente mais alto do que as propriedades vizinhas.
É uma má ideia melhorar tanto uma casa hipotecada a ponto de colocar o preço fora do mercado.
Propriedades de retenção
Outra estratégia é manter os ativos como propriedades de aluguel até que algo aconteça no mercado para aumentar o valor da propriedade. Os investidores devem estar suficientemente cientes do mercado de aluguel para ter certeza de que há uma quantidade adequada de demanda por espaço para aluguel e que o imóvel irá gerar aluguel suficiente para cobrir os custos de manutenção.
Para aqueles que podem lidar com o tempo e esforço adicionais necessários para ser um proprietário, comprar propriedades em dificuldades com um desconto e convertê-las em propriedades para aluguel pode criar uma riqueza significativa. A capacidade de obter financiamento atraente, como empréstimos apenas com juros, em conjunto com a dedutibilidade dos juros hipotecários do imposto de renda, pode fornecer uma maneira de criar fluxo de caixa enquanto se espera o momento certo para vender.
Embora os imóveis residenciais não sejam tão voláteis quanto outras classes de ativos, são caracterizados por longos períodos de baixos retornos e, em seguida, um pico no valor correspondente a alguma mudança importante na demanda que explica uma parte significativa do retorno. Novamente, este é o ímpeto para pesquisas contínuas e uma estratégia de período de retenção que ajudará a estimar o momento do salto de valor e criar um plano para o ativo em preparação para a venda.
Estratégias de saída
Não ter pensado em uma estratégia de saída é um grande erro que os novos investidores geralmente cometem. Muitos têm a falsa impressão de que o melhor momento para investir em propriedades de encerramento é quando há uma abundância deles disponível. Na verdade, um aumento significativo nas casas à venda e nas propriedades executadas ressalta algum problema que está impedindo as pessoas de pagarem seus empréstimos ou tornando-as relutantes em manter suas casas. Isso pode ser devido à perda de empregos na área ou a algum problema de infraestrutura que torne a área indesejável.
Essas tendências terão um impacto positivo na oferta de casas disponíveis para venda ou execução hipotecária e um impacto negativo na demanda. Isso significa que será mais difícil vender o imóvel até que os fundamentos do mercado melhorem.
Um erro comum cometido por investidores que contam apenas com o diferencial de preços para obter lucro é não perceberem o impacto negativo dos custos de manutenção. As despesas podem incluir pagamentos de hipotecas, impostos, seguro e manutenção durante um período prolongado de marketing e vendas.
Definir um prazo para vender um imóvel e depois descontar o preço até que o imóvel seja vendido é uma forma de evitar custos de manutenção excessivos. É muito melhor vender com um lucro pequeno a zero do que continuar a oferecer um imóvel a um preço que garanta um longo período de comercialização, que acumulará custos de manutenção que podem levar a prejuízos.
The Bottom Line
Investir em ativos imobiliários de baixo desempenho para construir riqueza é uma estratégia viável, mas não é uma maneira de enriquecer rapidamente. Para cada história da miséria à riqueza, há mais 10 pessoas que perderam seu capital porque não acompanharam as mudanças nas tendências do mercado.
Aqueles que tiveram sucesso no mercado de execução hipotecária estudaram as estratégias e táticas de outros investidores de sucesso. Eles investiram tempo e recursos para fazer os contatos de mercado adequados, necessários para criar uma vantagem competitiva sobre os outros. Ainda assim, dedicar tempo e energia para conhecer o mercado imobiliário local é apenas uma das várias estratégias que os investidores podem usar para obter uma vantagem sobre a concorrência. O sucesso vem de estratégias de aquisição e saída inteligentes, cuidadosamente elaboradas e executadas.