Quantos pagamentos de hipoteca posso perder antes da execução hipotecária?
Em circunstâncias normais, o número de pagamentos que você pode perder na hipoteca é quatro antes do início do processo de execução hipotecária, mas isso também depende de vários fatores, incluindo as políticas específicas do credor e o mercado imobiliário.
No entanto, durante a pandemia do coronavírus, o governo federal protegeu hipotecas seguradas pela Federal Housing Authority ( FHA ) ou respaldadas pela Fannie Mae ou Freddie Mac contra a execução hipotecária por 60 dias.1
Principais vantagens
- Embora o número de pagamentos de hipotecas perdidos que levarão à execução hipotecária possa variar, normalmente, após quatro pagamentos perdidos, a execução hipotecária começará.
- Durante a pandemia de coronavírus, as execuções hipotecárias foram temporariamente suspensas por até 60 dias.
- Se você estiver tendo dificuldades para fazer o pagamento da hipoteca, a coisa mais importante que você pode fazer é manter uma comunicação aberta com o seu credor.
Políticas do seu credor
As práticas e políticas de seu credor específico afetarão quanto tempo você pode ficar sem pagar antes de ser forçado a execução hipotecária. Se o seu credor tem uma grande carteira de empréstimos de baixo risco, ele pode ser mais tolerante com relação a pagamentos perdidos ou pode fazer concessões a tomadores individuais. Freqüentemente, esse credor perdoará um pagamento ocasional em falta e pode não encaminhar sua situação às autoridades habitacionais até que você continue a perder mais pagamentos.
No entanto, se o credor tiver uma carteira de empréstimos de alto risco, a possibilidade de início do processo de execução hipotecária mesmo depois de apenas dois pagamentos perdidos é maior. Mesmo se você for um mutuário de baixo risco, o processo pode ser acionado por padrões devido ao risco geral de inadimplência do pool de hipotecas de propriedade do credor.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
Fatores do mercado imobiliário
O estado geral do mercado imobiliário local é outro fator que influencia o momento dos procedimentos de execução hipotecária. Se o bairro ou região tiver muitas execuções hipotecárias pendentes, é provável que você consiga ficar em sua casa por mais tempo, pois as autoridades locais de habitação e os tribunais podem estar sobrecarregados e não ter recursos para processar tantos casos de uma vez. Em tais situações, houve casos em que as pessoas perderam 10 ou mais pagamentos mensais antes de finalmente perderem suas casas.
Se você estiver inadimplente, o seu gestor de hipoteca deve contatá-lo várias vezes para tentar aliviar a situação. Normalmente, no 36º dia após seu último pagamento, o credor entra em contato com você por telefone. No 45º dia após a omissão de um pagamento, o seu gestor de hipoteca deve contatá-lo por escrito e fornecer informações sobre as opções disponíveis.
Embora a maioria dos credores e serviços não inicie o processo de execução hipotecária após um único pagamento perdido, perder até mesmo um pagamento da hipoteca o coloca em violação do contrato de hipoteca. É por isso que é tão importante comunicar-se com o seu credor se você estiver atrasado ou perdendo um pagamento.
Cronograma típico de execução hipotecária
Embora as circunstâncias e a localização possam ditar variações no cronograma de uma execução hipotecária, há um modelo de como isso geralmente acontece:
- Um período de carência de 15 dias é comum. Se você pagar dentro desse prazo, está tudo certo. Se você deixar de pagar e perder outro pagamento, as coisas ficarão mais complicadas. Taxas atrasadas podem ser adicionadas e seu credor pode denunciá-lo às agências de crédito, o que prejudicará sua pontuação de crédito.
- Se você perder o segundo pagamento, ficará inadimplente. Se você perder o pagamento de uma segunda hipoteca, provavelmente verá uma mudança no serviço de hipoteca. Normalmente, ele se tornará mais assertivo na maneira como lida com você. Essa pode ser uma situação assustadora, mas você ainda poderá chegar a um acordo com o credor. Não importa as circunstâncias que levaram à falta de pagamento da hipoteca, você deve se lembrar que as empresas hipotecárias desejam obter seu dinheiro sem um processo de execução hipotecário confuso, se possível; é mais econômico para eles. Isso significa que eles gostariam de fazer um acordo com você para o pagamento, se possível.
- Em 90 dias, se você não chegar a um acordo com o credor hipotecário e perder três pagamentos da hipoteca, é uma situação séria. Você receberá uma carta do credor hipotecário informando que tem mais 30 dias para atualizar sua conta. Se você quiser ficar em sua casa, você precisa falar com o credor para tentar evitar o processo de execução hipotecária. Normalmente, eles esperam o pagamento integral do dinheiro devido, mas você ainda poderá chegar a um acordo de pagamento.
- Uma vez que o prazo de 30 dias tenha terminado, se não houver nenhum pagamento feito e nenhum acordo alcançado, a execução hipotecária começa. Neste ponto, você está com quatro pagamentos mensais da hipoteca perdidos.
As leis que regem a execução hipotecária podem variar de estado para estado. Em alguns estados, os credores hipotecários devem se reunir com os mutuários antes que eles possam entrar com o processo de execução hipotecária.
Provisões COVID-19
De acordo com as novas diretrizes do governo federal, todas as novas execuções hipotecárias serão interrompidas e as execuções hipotecárias em andamento serão suspensas para hipotecas seguradas pelo FHA. Execuções e despejos de hipotecas lastreadas pela Fannie Mae e Freddie Mac (cerca de dois terços de todas as hipotecas nos EUA) estão agora suspensas até pelo menos 31 de março de 2021 devido a uma ordem executiva assinada pelo presidente Biden em seu primeiro dia no escritório.
Os proprietários de casas que são financeiramente afetados pela crise do coronavírus podem solicitar a tolerância da hipoteca, que pode reduzir ou suspender seus pagamentos por até um ano. Além disso, durante esse período, nenhuma penalidade ou multa será aplicada e os credores não reportarão os pagamentos inadimplentes em um plano de tolerância às agências de crédito.6
The Bottom Line
Se você está enfrentando uma execução hipotecária, sua melhor aposta é manter a comunicação com o seu credor e conversar com ele sobre a sua situação. Eles podem ter programas para ajudá-lo a manter sua casa, especialmente se você foi afetado financeiramente pelo COVID-19.