Como funcionam as hipotecas somente com juros?

Se você deseja um pagamento mensal da hipoteca inferior ao que pode obter em um empréstimo de taxa fixa, pode ser seduzido por uma hipoteca com juros apenas. Ao não pagar o principal por vários anos no início do prazo do empréstimo, você terá um fluxo de caixa mensal melhor.

Mas o que acontece quando o período de apenas juros termina? Quem oferece esses empréstimos? E quando faz sentido conseguir um? Aqui está um breve guia para esse tipo de hipoteca.

Como hipotecas somente com juros são estruturadas

Basicamente, uma hipoteca com juros é aquela em que você só paga os juros durante os primeiros anos – normalmente cinco ou dez – e, quando esse período termina, você começa a pagar o principal e os juros. Se quiser fazer os pagamentos do principal durante o período de apenas juros, você pode, mas isso não é uma exigência do empréstimo.

Normalmente, você verá empréstimos apenas com juros estruturados como 3/1, 5/1, 7/1 ou 10/1 hipotecas de taxa ajustável (ARMs). Os credores dizem que as opções de 1/7 e 1/10 são as mais populares entre os mutuários. Geralmente, o período de apenas juros é igual ao período de taxa fixa para empréstimos de taxa ajustável. Isso significa que se você tiver um ARM 10/1, por exemplo, pagará juros apenas pelos primeiros dez anos.

Em um  ARM somente de juros, após o término do período introdutório, a taxa de juros será ajustada uma vez por ano (é daí que vem o “1”) com base em uma taxa de juros de referência como a LIBOR mais uma margem determinada pelo credor. A taxa de referência muda à medida que o mercado muda, mas a margem é predeterminada no momento em que você contrai o empréstimo.

Os limites de taxa limitam as alterações nas taxas de juros. Isso é verdade para todos os ARMs, não apenas para os ARMs de interesse. O The Loan Guide: How to Get the Best possible Mortgage “. Isso significa que, se sua taxa de juros inicial for de três por cento, como o período somente de juros termina no ano quatro ou seis, sua nova taxa de juros não será superior a cinco por cento. Em ARMs 7/1 e ARMs 10/1, o limite de taxa inicial é geralmente cinco.

Depois disso, os aumentos das taxas são geralmente limitados a 2% ao ano, independentemente de qual foi o período introdutório do ARM. Os limites ao longo da vida são quase sempre cinco por cento acima da taxa de juros inicial do empréstimo, diz Fleming. Portanto, se sua taxa inicial for de três por cento, ela pode aumentar para cinco por cento no oitavo ano, sete por cento no nono ano e no máximo oito por cento no décimo ano.

Assim que o período de apenas juros terminar, você terá que começar a pagar o principal durante o restante do prazo do empréstimo – em uma base totalmente amortizada, para falar o credor. Os empréstimos atuais apenas com juros não têm pagamentos iniciais; eles normalmente nem são permitidos por lei, diz Fleming. Portanto, se o prazo total de um ARM de 7/1 for de 30 anos e o período somente de juros for de sete anos, no ano oito, seu pagamento mensal será recalculado com base em duas coisas: primeiro, a nova taxa de juros e, segundo, a reembolso do principal durante os 23 anos restantes.

Empréstimos de taxa fixa somente

As hipotecas de taxa fixa apenas de juros não são tão comuns. Com um empréstimo de 30 anos com taxa fixa de juros, você pode pagar juros apenas por dez anos e, em seguida, pagar juros mais o principal pelos 20 anos restantes. Supondo que você não coloque nada no valor do principal durante os primeiros dez anos, seu pagamento mensal aumentará substancialmente no ano 11, não apenas porque você começará a reembolsar o principal, mas porque estará pagando o principal em apenas 20 anos em vez de 30 anos. Como você não está pagando o principal durante o período de apenas juros, quando a taxa é redefinida, seu novo pagamento de juros é baseado no valor total do empréstimo. Um empréstimo de $ 100.000 com uma taxa de juros de 3,5% custaria apenas $ 291,67 por mês durante os primeiros dez anos, mas $ 579,96 por mês durante os 20 anos restantes (quase o dobro).

Em 30 anos, o empréstimo de $ 100.000 custaria $ 174.190,80 – calculado como ($ 291,67 x 120 pagamentos) + ($ 579,96 x 240 pagamentos). Se você tivesse feito um empréstimo com taxa fixa de 30 anos com a mesma taxa de juros de 3,5% (conforme mencionado acima), seu custo total em 30 anos seria de $ 161.656,09. Isso representa $ 12.534,71 a mais em juros sobre o empréstimo apenas com juros, e esse custo de juros adicional é o motivo pelo qual você não deseja manter um empréstimo apenas com juros por todo o seu prazo. Sua despesa real de juros será menor, entretanto, se você fizer a dedução do imposto de juros da hipoteca.

Esses tipos de empréstimos estão amplamente disponíveis?

Como tantos tomadores de empréstimos tiveram problemas com empréstimos somente a juros durante os anos de The Complete Guide to Purchasing uma casa. ”   

Fleming diz que a maioria são empréstimos gigantescos de taxa variável com um período fixo de cinco, sete ou dez anos. Um empréstimo jumbo é um tipo de empréstimo não conforme. Ao contrário dos empréstimos conformados, os empréstimos inadimplentes geralmente não são elegíveis para venda a empresas patrocinadas pelo governo,  Freddie Mac  – os maiores compradores de hipotecas conformadas e uma razão pela qual os empréstimos conformados estão tão amplamente disponíveis.  

Quando a Fannie e o Freddie compram empréstimos de credores hipotecários, eles disponibilizam mais dinheiro para que os credores emitam empréstimos adicionais. Os empréstimos não conformes, como os empréstimos apenas com juros, têm um mercado hipotecário secundário limitado, por isso é mais difícil encontrar um investidor que queira comprá-los. Mais credores mantêm esses empréstimos e os atendem internamente, o que significa que têm menos dinheiro para fazer empréstimos adicionais. Os empréstimos apenas com juros, portanto, não estão tão amplamente disponíveis. Mesmo que um empréstimo somente com juros não seja um empréstimo jumbo, ele ainda é considerado não conforme. 

Como os empréstimos apenas a juros não estão tão amplamente disponíveis como, digamos, os empréstimos a taxas fixas de 30 anos, “a melhor maneira de encontrar um bom credor apenas a juros é por meio de um corretor respeitável com uma boa rede, porque levará alguns compras sérias para encontrar e comparar ofertas ”, diz Fleming.

Comparando os custos

“O aumento da taxa para o recurso apenas de juros varia de acordo com o credor e por dia, mas calcule que você pagará pelo menos um prêmio de 0,25% na taxa de juros”, diz Fleming.    

Da mesma forma, Whitney Fite, presidente da Angel Oak Home Loans em Atlanta, diz que a taxa de uma hipoteca apenas com juros é cerca de 0,125 a 0,375 por cento mais alta do que a taxa de um empréstimo de taxa fixa com amortização ou ARM, dependendo dos detalhes.

Veja como seriam seus pagamentos mensais com um empréstimo de $ 100.000 apenas com juros em comparação com um empréstimo de taxa fixa ou um ARM totalmente amortizável, cada um a uma taxa típica para esse tipo de empréstimo:

• ARM de 7 anos, somente juros, 3,125 por cento: pagamento mensal de $ 260,42
• Empréstimo convencional de taxa fixa de 30 anos (não apenas de juros), 3,625 por cento: $ 456,05 de pagamento mensal     
• ARM de 7 anos com amortização total (amortização de 30 anos), 2,875 por cento: $ 414,89 de pagamento mensal