22 Junho 2021 23:49

Investir em imóveis sem comprar imóveis

Investir em imóveis pode ser muito lucrativo, mas começar a investir em imóveis requer uma grande quantidade de capital.

Dito isso, se você não tem centenas de milhares de dólares em mãos, existem outras opções para investir em imóveis sem comprar um imóvel físico. (Veja também:  Quais são as diferenças entre investir em imóveis e ações? )

Invista em um REIT

Um REIT, ou fundo de investimento imobiliário, é uma empresa que possui e administra bens imóveis e ativos relacionados, como hipotecas ou títulos hipotecários. A maior parte da receita e dos ativos de um REIT deve estar vinculada a imóveis. Para se qualificar como um REIT, as empresas devem atender a esses padrões, além de regras adicionais definidas pela Comissão de Valores Mobiliários :

  • Investir pelo menos 75% dos ativos totais em ativos imobiliários
  • Obtenha pelo menos 75% da receita bruta de aluguel de propriedade ou juros de hipotecas
  • Ter um mínimo de 100 acionistas  após seu primeiro ano como REIT
  • Ter no máximo 50% das ações detidas por cinco ou menos pessoas físicas
  • Pague pelo menos 90% do lucro tributável como dividendos de acionistas

Essa última regra é significativa para investidores individuais. REITs não são simplesmente empresas que possuem imóveis; são empresas que fornecem fluxo de caixa para seus investidores. Se você investir em um REIT com reinvestimento de dividendos, poderá aumentar seu portfólio até chegar a um ponto em que possa comprar propriedades individuais por conta própria ou continuar a investir em carteiras imobiliárias administradas. (Veja também:  5 tipos de REITs e como investir neles. )

Investir em uma empresa com foco em imóveis

Muitas empresas que possuem e administram imóveis não são estruturadas como REIT. As  ações  dessas empresas normalmente pagam um dividendo muito menor do que um REIT, mas as empresas têm mais liberdade para reinvestir os  lucros para se expandir.

Algumas empresas em outros setores se comportam como uma imobiliária, embora esse não seja o serviço principal que oferecem. Os exemplos incluem cadeias de hotéis, operadoras de resorts e gerentes de shopping centers e strip malls.

É claro que também existem empresas imobiliárias tradicionais disponíveis para investimentos. As empresas incluem empresas de serviços imobiliários como RE / MAX Holdings Inc. ( imóveis comerciais como CBRE Group ( CBG ) e empresas de shopping centers como Equity One ( EQY ).

Como acontece com qualquer investimento individual em ações, sempre pesquise bastante antes de tomar uma decisão de investimento. Investir pesadamente em uma ação ou setor em relação ao restante de sua carteira abre o  risco de concentração de carteira.

Investir na construção de casas

O mercado imobiliário não significa apenas comprar e lucrar com as empresas existentes. Existe toda uma indústria de construtoras responsável pelo desenvolvimento de novos bairros em áreas metropolitanas em crescimento. Essas empresas podem estar envolvidas em vários aspectos do processo de construção de casas.

Ao avaliar as construtoras residenciais, observe todos os aspectos do negócio. Pergunte a si mesmo se a empresa está focada em uma região com baixo desempenho imobiliário se ela está focada apenas em residências de alto ou baixo padrão e compare o foco com as tendências imobiliárias.

Grandes construtoras incluem Lennar Corp. ( LEN ), DR Horton Inc. ( DHI ), KB Home ( KBH ), PulteGroup Inc. ( PHM ) e NVR Inc. ( NVR ).

Lembre-se de que o desempenho da construtora residencial pode estar altamente relacionado à economia. Quando o crescimento do emprego é forte, as pessoas querem comprar novas casas. Quando a economia está fraca, as vendas de casas novas tendem a cair.

Investir em um fundo mútuo imobiliário

Um dos obstáculos mais difíceis no investimento imobiliário é a diversificação. Como um investidor de varejo no mercado de ações, não é difícil encontrar uma ampla gama de investimentos. As ações de muitas empresas são negociadas a um preço baixo o suficiente para  que a obtenção de uma carteira diversificada possa ser alcançada a um preço razoável por meio do planejamento. O mercado imobiliário é um pouco diferente. No mercado imobiliário, um único ativo normalmente custa bem na faixa de seis dígitos. Apenas uma empresa, a Berkshire Hathaway Inc. ( BRK. A ), opera nesse nível. Poucas ações atingem níveis altos de quatro dígitos.

Para obter diversificação no setor imobiliário, os investidores podem recorrer a fundos mútuos, fundos de índice e ETFs com foco em imóveis. Alguns fundos imobiliários funcionam como um fundo mútuo tradicional, principalmente investidos em ações imobiliárias. Outros estão focados em REITs ou mesmo em compras diretas de imóveis.

Um exemplo de um REIT ETF popular é o Vanguard REIT ETF ( VNQ ). Este ETF é negociado como uma ação, mas oferece exposição instantânea a um portfólio de REITs. Este fundo possui 145 ações diferentes. As principais participações incluem Simon Property Group Inc. ( SPG ) e Public Storage ( PSA ).

Se você preferir um fundo mútuo imobiliário, o Prudential Global Real Estate Fund (PURAX ) é um fundo imobiliário global. O fundo está 97,5% investido em bens imóveis: 52% das participações estão na América do Norte, com o restante investido na Europa (13%) e na Ásia (19%). Este fundo está focado principalmente em mercados desenvolvidos, com menos de 2% dos fundos investidos em mercados emergentes.

The Bottom Line

Investir em propriedades individuais requer muito capital e apresenta um alto risco. Investir em outras opções disponíveis no mercado de ações – REITs, fundos mútuos e ETFs – pode dar ao seu portfólio uma exposição imobiliária sem ter que gastar centenas de milhares de dólares. Como acontece com qualquer investimento, investir em imóveis e empresas relacionadas apresenta alguns riscos. Avalie qualquer opção de investimento antes de comprar para garantir que ela esteja de acordo com seus objetivos de investimento.

O mercado imobiliário americano e global teve um bom desempenho nos últimos anos, mas nem todos os mercados são iguais. Alguma exposição imobiliária oferece um excelente hedge contra outras flutuações do mercado, mas muita concentração imobiliária deixa você aberto a perdas quando o mercado imobiliário vacila, como aconteceu nos últimos anos com a  bolha imobiliária  e a crise das hipotecas.

No entanto, depois de ter um bom entendimento de seus objetivos de investimento e como os imóveis podem desempenhar um papel, você pode investir com segurança e tornar os imóveis uma parte de seu portfólio para objetivos de investimento de curto e longo prazo.