Por que os negócios imobiliários fracassam
Vender uma casa geralmente não é um processo simples. No entanto, pode se tornar ainda mais complicado e caro se um comprador fizer uma oferta e a venda não for concretizada por causa do recuo do comprador. Portanto, como vendedor, há algumas coisas que você precisa saber sobre saídas de estágio final. Se você está pensando em vender sua casa, descubra o que pode fazer para se proteger caso o negócio fracasse.
Principais vantagens
- Os compradores costumam ter cláusulas de contingência escritas no contrato, que são formas legais de “desistência” na compra de uma casa.
- Se uma oferta de venda de uma casa não for aceita, o vendedor perde tempo, dinheiro e outros compradores que estavam prontos para fechar.
- Uma cláusula de escape ajuda os vendedores, pois permite que eles considerem as ofertas de outros compradores, apesar das contingências na oferta original.
Como a venda de uma casa pode cair
Em uma venda de casa típica, os compradores farão uma oferta pela casa de um vendedor e, quando ela for aceita, um contrato é assinado entre as duas partes. Nesse ponto, o status da propriedade normalmente muda de “à venda” para “sob contrato” ou “em contrato”. A mudança no status informa a outros compradores e corretores imobiliários que o vendedor tem um comprador e está fechando o negócio. No entanto, a venda ou compra de uma casa não é definitiva até que ambas as partes tenham assinado todos os documentos legais necessários para transferir a propriedade da casa no fechamento.
Os compradores geralmente têm cláusulas de contingência escritas em seus contratos, que são formas legais de “revogar” o contrato sem custo ou com um pequeno custo para o comprador. Uma cláusula de contingência é escrita no contrato de venda, por meio da qual tanto o comprador quanto o vendedor concordam com os termos do contrato. Algumas das contingências mais comuns incluem:
Contingência de hipotecas
O comprador deve ser capaz de obter uma hipoteca para o imóvel, geralmente dentro de um determinado período de tempo após a assinatura do contrato. Às vezes, uma condição pode ser escrita no contrato em que se o financiamento não for aprovado, o contrato será anulado. É importante que os vendedores peçam ao comprador uma carta de pré-aprovação da hipoteca.
Contingência de inspeção residencial
A casa à venda deve ser aprovada na inspeção ou o comprador pode solicitar que o vendedor faça os reparos descritos no relatório de inspeção. Se os reparos forem feitos, uma inspeção de acompanhamento é normalmente solicitada para garantir que a casa seja aprovada. Alternativamente, o comprador pode usar as informações do relatório de inspeção como uma alavanca para negociar um preço de venda mais baixo.
Contingência de venda de residências
A compra da casa nova pode depender da venda do imóvel atual pelo comprador. A contingência de venda de casa ajuda os compradores, pois permite que eles desistam do contrato se sua casa não for vendida – deixando que o vendedor comece o processo novamente. Embora normalmente haja um período de tempo definido pelo qual, se a casa não for vendida, o vendedor pode cancelar o contrato; o vendedor pode perder outras ofertas de compradores potenciais que estão prontos para fechar.
Contingência de Avaliação
A contingência de avaliação permite que o comprador tenha a casa avaliada para determinar seu valor. O preço da casa deve ser igual ou inferior ao preço de avaliação oficial. Se a avaliação chegar a um preço mais baixo, o comprador pode prosseguir com a compra ou pedir ao vendedor para abaixar o preço da casa.
Quando a venda de uma casa fracassa, normalmente é porque uma das contingências descritas acima não foi atendida ou porque o comprador ou vendedor mudou de ideia.
Sinais de aviso
O não cumprimento de uma das contingências do contrato é um motivo justificável para não fechar. No entanto, existem alguns outros sinais de aviso de que um comprador pode desistir da compra, e eles incluem:
- Não devolução de papéis assinados, datados e preenchidos conforme as instruções
- Falha em fazer os pagamentos exigidos a terceiros (ou seja, inspetores)
- Não retornando ligações
- Compromissos perdidos
- Numerosos pedidos de mudanças de contrato
Se você se deparar com qualquer um desses, pode significar que o comprador está se sentindo mal. Ligue para o seu comprador (ou seu representante) se estiver preocupado com o risco do fechamento.
Os custos para os vendedores
Se você tem um contrato de venda de sua casa, tem algumas coisas a perder se o comprador desistir:
Custo de oportunidade
Outros compradores que possam ter se interessado em fazer uma oferta pela sua casa começarão a procurar outras propriedades no mercado quando sua casa ficar “sob contrato”. Você pode perder a oportunidade de vender a esses compradores quando sua casa estiver sob contrato, pois eles podem ter comprado outra propriedade.
Tempo
Um dos aspectos mais frustrantes de uma venda de casa que não dá certo é o tempo perdido. O vendedor é enviado de volta à estaca zero para iniciar o processo novamente para encontrar outro comprador. Além disso, o atraso pode prejudicar seus planos de comprar outra casa ou alterar o cronograma de mudança.
Sua Próxima Casa
Se você está sob contrato para comprar outra casa e essa transação dependeu da venda de sua residência atual – porque você precisava dos rendimentos da venda – você não poderá comprar a casa. Como resultado, você pode ter que desistir da compra ou encontrar outra forma de financiá-la.
Dinheiro
Você pode perder dinheiro como resultado do fracasso do negócio se precisar continuar fazendo os pagamentos da hipoteca de sua casa atual – que você está vendendo – enquanto também paga a hipoteca da casa que acabou de comprar. Além disso, você pode estar pagando o aluguel de um apartamento até fechar a compra da nova casa, especialmente se estiver longe da casa onde você está vendendo. Resumindo, um comprador desistindo pode aumentar seus custos mensais de moradia temporariamente.
Se você está sob contrato para comprar sua nova casa e o comprador em potencial da sua casa atual desistir, você poderá ter que pagar pela quebra do contrato para comprar a nova casa.
Os custos contínuos de manutenção de sua casa atual continuarão incluindo impostos sobre propriedades, serviços públicos e paisagismo. E como é importante manter a aparência da casa apresentável para atrair um novo comprador, os custos podem aumentar com o tempo.
Salvando o negócio
Existem etapas que você pode seguir se o comprador quiser desistir. Em primeiro lugar, certifique-se de que os agentes imobiliários envolvidos, para você e para o comprador, estão se comunicando de forma eficaz. Certifique-se de que você e o potencial comprador recebam cópias de todas as comunicações por escrito. Se você ou o comprador não estiver usando um agente (ou se não estiver confortável com o nível de comunicação), tente falar diretamente com o comprador para entender suas intenções ou preocupações. Além disso, determine se há alguma concessão que você possa fazer para manter o comprador no caminho certo para o fechamento.
Embora você possa não querer reduzir o preço de venda da sua casa ou pagar por atualizações e reparos, pode valer a pena se a perda da venda for mais cara do que os reparos.
Reveja o contrato para determinar qualquer recurso que você possa ter como vendedor se o comprador desistir. Por exemplo, há uma cláusula em seu contrato que lhe daria base legal para processar seu mutuário por quebra de contrato e obter uma porcentagem do preço de venda acordado? Ou existe uma cláusula que declara que o comprador estará inadimplente se não conseguir cancelar o negócio dentro do prazo estipulado após a assinatura do contrato?
Use uma cláusula de escape
Uma cláusula de escape permite ao vendedor entreter e aceitar ofertas de outros compradores, mesmo se houver condições ou contingências escritas no contrato pelo comprador.
Se outra oferta for feita pela casa, o vendedor notificará o comprador original, que terá um determinado número de dias para satisfazer as contingências ou renunciar a elas. Em outras palavras, uma cláusula de escape ajuda a proteger os vendedores para que eles não percam oportunidades de vender enquanto esperam que as contingências do comprador sejam atendidas, como a venda da casa do comprador.
The Bottom Line
Existem vários fatores que podem fazer com que a venda de uma casa fracasse, incluindo o não cumprimento de uma das contingências ou cláusulas do contrato ou o comprador muda de ideia.
No entanto, os vendedores podem se proteger sendo informados e conhecendo os detalhes do contrato. Os vendedores devem certificar-se de que seu agente está trabalhando e se comunicando com eficácia. Além disso, se você for o vendedor, você pode considerar pedir a um advogado do setor imobiliário que analise o contrato, sugira quaisquer cláusulas que possam protegê-lo e sugira opções de recurso se o comprador desistir – incluindo a capacidade de processar o comprador, se necessário.