9 coisas a saber sobre associações de proprietários

Muitas comunidades residenciais têm uma estrutura de associação de proprietários (HOA) para ajudar a manter uma atmosfera limpa e coesa no bairro. Além disso, quando você compra um condomínio, uma casa geminada ou uma casa unifamiliar dentro de “um empreendimento planejado”, você também pode encontrar a estrutura HOA.

Embora o HOA às vezes poupe o proprietário de algumas responsabilidades, ele também pode vir com algumas obrigações do proprietário. Antes de comprar uma casa que o torne parte de um HOA, aqui está o que você precisa saber e as perguntas que deve fazer à associação e a você e sua família.

HOAs de desenvolvimento planejado

Mudar para um desenvolvimento planejado geralmente requer que você se junte ao HOA da comunidade e pague suas taxas para ajudar a cobrir a manutenção de áreas comuns, estruturas compartilhadas e exteriores. A associação também obriga você aos convênios, condições e restrições (CC&R) da associação. Essas regras podem frustrar seu sonho de ter uma porta da frente roxa, digamos, ou de deixar seu RV na garagem, uma vez que os CC & Rs geralmente incluem estipulações sobre a aparência de sua casa e os veículos que você pode estacionar fora dela.

Estatisticamente falando, os americanos têm uma chance em cinco de viver em uma casa que faz parte de um HOA, de acordo com uma análise de dados feita pelo microeconomista Wyatt G. Clarke.  Desde que a estimativa de Clarke foi elaborada (em 2017), as propriedades com HOAs aumentaram ainda mais.

A vida em um desenvolvimento planejado é uma boa opção para você? E, em caso afirmativo, quais têm HOAs mais adequados para você? As respostas a essas perguntas dependem não apenas de suas finanças, mas de seu entusiasmo por amenidades compartilhadas, tolerância para regras e regulamentos e conforto com o autogoverno – uma vez que a maioria dos HOAs são supervisionados por voluntários que vivem no desenvolvimento.

1. As taxas variam amplamente

Um estudo da Trulia que usou os registros do American Community Survey, descobriu que as taxas mensais de HOA eram em média $ 331 por mês em 2015. As médias variaram de $ 218 por mês em Warren, Michigan, a $ 571 na cidade de Nova York. Trulia descobriu que as taxas eram geralmente mais altas em edifícios mais antigos e complexos com mais unidades no total. 

O número e o tamanho das amenidades do empreendimento também afetam as taxas, de acordo com Nate Martinez, um corretor imobiliário da  RE / MAX Professionals em Glendale, Arizona. Por exemplo, um empreendimento que é guardado por um portão e tem um clube e campo de golfe é provavelmente cobrará taxas mais altas do que aquele que oferece segurança mínima e apenas uma área comum modesta.

As taxas podem ser diferentes até mesmo dentro de um empreendimento, devido às variações na metragem quadrada, localização e orientação, todos os quais podem afetar a quantidade de manutenção que a propriedade exigirá.

A maioria dos serviços de listagem múltipla (MLSs) inclui taxas HOA na listagem de propriedades. Isso deve garantir que você possa acessar as informações por meio de REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com e outros sites de listagem, de acordo com Martinez.

Você também deve descobrir com que frequência as taxas aumentaram ao longo do tempo e em quanto. Se possível, obtenha um histórico impresso das taxas HOA por ano nos últimos 10 anos. Martinez diz que as taxas para um HOA normalmente não aumentam mais do que anualmente. Na experiência de Martinez, os aumentos de HOA são normalmente mapeados com três a cinco anos de antecedência, usando estimativas dos custos futuros de serviços públicos, mão de obra, manutenção e muito mais.

Examine essas projeções se estiverem disponíveis. Como são apenas estimativas, Martinez sugere que você também verifique o valor pelo qual as taxas podem aumentar a cada ano de acordo com o estatuto do HOA. Em um novo complexo, essa pesquisa pode ajudar a determinar se as taxas iniciais de HOA foram atrativas, mesmo artificialmente, com preços subestimados para atrair proprietários e podem aumentar significativamente ao longo do tempo para cobrir a lacuna entre receita e custos.

Alternativamente, o oposto também pode ser o caso – ou seja, as taxas de HOA para novos empreendimentos podem realmente cair um pouco ao longo do tempo conforme mais casas são adicionadas ao desenvolvimento e mais proprietários estão disponíveis para compartilhar os custos fixos de HOA. 

2. O que você obtém também varia

Quando você compra uma casa em uma comunidade gerenciada, está na verdade comprando um pacote de obrigações legais e direitos, além de espaço físico para morar, diz John Manning, corretor gerente da RE / MAX on Market em Seattle. Os direitos, serviços e amenidades precisos pelos quais o HOA é responsável podem variar tão amplamente quanto as taxas que estão sendo cobradas. “Um condomínio fechado pode ter a manutenção do portão como o único acordo entre os proprietários, ou pode haver um HOA em vigor com autoridade legal para gerenciar muito mais”, diz ele.

Observe o que está incluído (e não incluído) que afetará as finanças de sua casa. Você vai ter que pagar pela coleta de lixo, por exemplo? Os utilitários estão incluídos? Quais? E quanto ao serviço de cabo e / ou internet?

Lembre-se de que você pagará por benefícios, como instalações recreativas, quer os use ou não. Descubra os horários para amenidades, como piscinas e quadras de tênis, para determinar se eles vão funcionar com sua programação. Se você acha que deseja compartilhar essas instalações com amigos ou familiares, verifique as regras e taxas aplicáveis ​​ao uso dos hóspedes.

Alinhe as taxas – e suas inclusões e exclusões – com as de outros empreendimentos na área, especialmente aqueles que já estão em sua lista. “Se você quiser saber sobre as faixas de HOA para sua região, o melhor recurso seria por meio de um corretor de imóveis profissional com conhecimento sobre associações de proprietários”, diz o corretor Manning.

3. Taxas adicionais podem ser aplicadas

Um HOA pode adotar uma das várias abordagens para a gestão financeira. Essas escolhas afetam especialmente como ele financia despesas inesperadas e investimentos de capital como a substituição de um sistema HVAC.

De acordo com John Manning, corretor gerente da RE / MAX on Market em Seattle, “Algumas associações preferem uma grande reserva de caixa disponível para atender às obrigações de manutenção, legais ou de gerenciamento conforme elas surgem. Outras têm taxas mais baixas e dependem de avaliações especiais – fundos cobrados fora das taxas HOA – para reparos e manutenção. ” Essas taxas são semelhantes às autuações fiscais às vezes cobradas pelos governos locais.

Veja como funciona a rota de avaliação: Quando uma grande despesa, como a substituição de um telhado ou elevador, surge – e as reservas do HOA não têm fundos para pagá-la – a associação pode cobrar de cada proprietário uma avaliação especial. Essas taxas podem chegar a milhares de dólares.

De acordo com Manning, o tamanho do  fundo de reserva  dependerá não apenas da abordagem do HOA, mas também da idade, condição e comodidades do prédio. Os empreendimentos costumam traçar planos plurianuais para reparos e investimentos de capital, incluindo seus custos anuais e o saldo esperado no fundo de reserva no momento em que os desembolsos serão necessários.

Peça para ver esses documentos, prestando atenção especial em como as despesas necessárias se alinham com o saldo do fundo de reserva. A ajuda profissional pode ser valiosa ao se debruçar sobre essas planilhas. Sua empresa, diz Manning, é “fazer com que os clientes discutam as demonstrações financeiras com um contador [que é] um especialista em análise de finanças [desenvolvimentos]”.

O HOA deve ser capaz de fornecer essa lista. Pergunte também se alguma avaliação especial está planejada para o futuro. Observe que as economias de escala podem significar que as avaliações especiais para uma determinada despesa de capital podem ser menores em HOAs que têm muitos membros e maiores em HOAs menores, onde uma despesa semelhante terá menos proprietários para financiá-la. 

4. Taxas e sua aprovação de hipoteca

Ao contemplar a compra de uma propriedade em um desenvolvimento planejado, você naturalmente levará em consideração o impacto de suas taxas HOA em suas finanças gerais. O mesmo acontecerá com os credores hipotecários em potencial.

Como fazem com os impostos sobre a propriedade (que, a propósito, não estão incluídos nas taxas HOA na maioria dos empreendimentos), os bancos considerarão suas taxas HOA mensais ao decidir o valor da hipoteca que você poderá pagar. Como resultado, você pode lutar contra compensações difíceis ao decidir entre propriedades. Taxas de HOA mais altas podem deixá-lo com uma quantia menor aprovada para gastar em sua casa em comparação com a escolha de uma propriedade alternativa com taxas baixas ou nenhuma.

Curiosamente, a presença de taxas não reduz necessariamente o valor de uma propriedade;se houver alguma coisa, há evidências do efeito oposto. A pesquisa do microeconomista Clarke descobriu que, após igualar o tamanho e a localização da casa, as propriedades que faziam parte de um HOA foram vendidas por uma média de cerca de 4% a mais do que aquelas que não estavam em uma associação.  O prêmio é mais alto, ele descobriu, quando a casa e o empreendimento são novos;diminui com a idade.

Seu credor em potencial pode fornecer o valor do pagamento da hipoteca, e você já deve ter os números do imposto sobre a propriedade e da taxa HOA. Se você está apenas começando em sua busca de casa – e ainda não tem relacionamento com nenhum credor – use uma calculadora de hipoteca online para estimar o provável pagamento da hipoteca para o principal que você está procurando e para inserir outras informações relevantes, incluindo seu entrada planejada.

Novamente, qualquer credor com quem você está conversando pode fornecer isso. Como alternativa, muitas calculadoras de hipotecas online, incluindo a que mencionamos acima, também permitem que você solicite orçamentos de credores hipotecários sobre taxas e valores máximos aprovados. 

5. A Contagem dos Convênios

Uma vez que as regras e regulamentos de qualquer HOA em particular podem ser únicos, não confie em informações de segunda mão ou experiência anterior em outros desenvolvimentos para aprender quais são as regras e convênios de um HOA. E pense bem se você conseguirá viver com eles.

Se você não conseguir encontrar os CC & Rs online, no site do HOA, peça ao seu corretor de imóveis para adquiri-los para você ou obtenha-os entrando em contato diretamente com o HOA. Certifique-se de verificar se o documento está atualizado antes de prosseguir com o processo de compra.

Você pode descobrir que está restrito de mais maneiras do que pode supor. Além de controlar a cor da porta e similares, os CC & Rs podem limitar a altura que sua grama pode crescer, se você pode plantar ou remover árvores, quais tipos de veículos você pode estacionar na rua ou na garagem (proibições de estacionar RVs não são incomuns, por exemplo), qual a altura das cercas e quais tipos de cobertura você pode usar nas janelas voltadas para a rua.

Se uma vida ecologicamente correta é uma prioridade pessoal, verifique as disposições verdes do HOA, começando com o que pode ser plantado ao redor de sua casa e como essa vegetação pode ser mantida.

Por exemplo, alguns HOAs não permitem xeriscaping, uma forma de paisagismo ecologicamente correta para climas áridos, e pode limitar o tamanho e a composição de qualquer jardim que você plante. As regras também podem ditar o uso de fertilizantes, pesticidas ou sistemas de irrigação específicos para manter o pátio e proibir pilhas de composto e painéis solares.

Verifique se há linguagem que possa impedi-lo de, ou mesmo apenas complicar, o aluguel de seu imóvel. O que é considerado costumeiro pode depender da jurisdição. “Na área de Seattle, é comum encontrar proibições para aluguéis de curta duração. Os HOAs têm interesse em limitar a porcentagem de unidades não ocupadas pelo proprietário, pois os credores hipotecários podem relutar em emprestar em edifícios com alta ocupação de aluguel ”, diz Manning.

6. Gestão de Conflitos

Como em qualquer comunidade, as divergências surgem dentro de um desenvolvimento planejado, às vezes por causa de alguns residentes violando ou quebrando as regras. Antes de comprar, explore como as regras são definidas e aplicadas e quais penalidades são impostas aos infratores.

As sanções podem ser rígidas. Em alguns HOAs, os resultados podem incluir ser multado ou processado ou fazer o HOA colocar um penhor sobre sua casa. Preste atenção especial se o HOA pode executar a hipoteca em sua propriedade pelo não pagamento das taxas do HOA ou pelo não pagamento de multas resultantes de violações de CC&R.

Pergunte sobre o processo de resolução de quaisquer conflitos, bem como como o HOA gerencia adições ou alterações nas regras. 

Solicite uma lista ou outra prestação de contas de conflitos e violações de regras que a associação teve que resolver. Se essa informação não detalha os processos judiciais, pergunte sobre eles. Certifique-se de verificar se há ações judiciais passadas, presentes ou pendentes em que o HOA esteja envolvido. Além disso, analise o resultado de tais casos.

7. A reputação do HOA

Como a associação atua essencialmente como um governo hiperlocal para a comunidade, vale a pena verificar quem a dirige e como essas pessoas funcionam juntas.

É muito comum que os HOAs sejam supervisionados por residentes da comunidade que ocupam seus cargos como voluntários e são eleitos por membros da associação. No entanto, algumas associações são totalmente geridas profissionalmente. Se uma empresa privada gerencia o HOA, investigue sua reputação antes de comprar. Se o HOA tem alguns funcionários ou empresas para as quais terceiriza tarefas, pergunte sobre essas entidades e o trabalho que realizam. 

Converse se puder com alguns dos atuais proprietários do prédio – preferíveis que não façam parte do conselho do HOA e que morem no prédio por vários anos. Quão colegialmente o conselho funciona? As diferenças de opinião costumam ser tratadas civil e construtivamente? Esteja alerta para indicações de drama frequente, mesmo perpétuo. Como acontece com alguns outros órgãos governamentais, os HOAs podem ser prejudicados por egoísmo, jogos de poder e políticas mesquinhas. 

Agende um tempo para falar com o presidente do HOA, para ter uma ideia se você deseja que essa pessoa tome decisões em seu nome sobre o desenvolvimento. Pergunte ao presidente também sobre o interesse dos residentes em servir no conselho: há alta motivação para fazê-lo ou relativa indiferença? Essa conversa também pode motivá-lo (ou não) a servir no conselho um dia, uma mudança que exigiria ser eleito e abrir mão de algum tempo livre para suas novas responsabilidades.

8. Conformidade com o HOA

Não confie em ser devidamente alertado sobre quaisquer questões persistentes entre a associação e o atual proprietário de uma casa que lhe interessa. Deixar de perguntar sobre esses problemas em tempo hábil pode resultar na sua herança ao tomar posse da propriedade.

Alguns problemas potenciais podem ser óbvios, como paisagismo morto ou coberto de vegetação ou pintura descascada. Por outro lado, o proprietário fez melhorias externas ou outras alterações na propriedade sem obter a aprovação do HOA? Se essas mudanças não estiverem de acordo com as regras, o que poderia acontecer com você se fosse o dono do imóvel? Você pode forçar o proprietário a consertar os problemas como parte do contrato de venda ou fornecer dinheiro no fechamento.

9. Responsabilidades de seguro

Tal como acontece com a propriedade de uma propriedade, as provisões de seguro dentro de um desenvolvimento planejado também podem ser divididas, com o HOA cobrindo alguns perigos ou áreas e o proprietário responsável por outros.

Freqüentemente, são exigidos por lei estadual. Na Flórida, por exemplo, um condomínio HOA deve segurar todas as propriedades comuns, o que inclui todas as partes do edifício até a parede de gesso inacabada de uma unidade. Enquanto isso, o proprietário é responsável por segurar todos os bens pessoais dentro de sua unidade, incluindo eletrodomésticos, piso, armários, cortinas e similares.

Verifique a lei do estado em que você vai morar para a divisão precisa dos requisitos. Confirme se o HOA da propriedade que você está considerando está em conformidade com esses requisitos.

O seguro contra catástrofes  é particularmente importante se você estiver considerando a compra de um condomínio ou casa em uma área sujeita a grandes desastres naturais, como inundações, terremotos, nevascas, incêndios florestais, tornados ou furacões. “No noroeste do Pacífico, o seguro contra terremotos é muito comum [em empreendimentos planejados], embora não seja obrigatório”, diz Manning.

Verifique se o HOA oferece cobertura adicional como um privilégio de propriedade dentro do empreendimento. “[A] HOA com visão de futuro pode tornar a construção de um condomínio mais atraente” dessa forma, diz Manning. Eles podem adicionar “terremoto e outros tipos de seguro contra riscos, [que] serão refletidos nas taxas de HOA do proprietário”. Você deve, é claro, confirmar se essa cobertura adicional também se estende às áreas de responsabilidade legal do proprietário ou apenas àquelas sob a alçada do HOA.

The Bottom Line

Viver em um desenvolvimento planejado – e ser governado em parte pelas regras de um HOA – pode ser uma bênção mista. Ele oferece a perspectiva de trocar algum controle sobre sua casa pelas responsabilidades reduzidas de mantê-la e pelo benefício de desfrutar de comodidades e segurança compartilhadas. No entanto, ele também pode trocar a aparência diversa de um bairro típico por uma aparência mais uniforme, embora com menos chance de o gosto de decoração do vizinho ou hábitos de manutenção desleixados se tornarem um problema para você.

O quão bem você abraçar essas compensações contribuirá para o quão feliz você será em um condomínio ou outra “casa planejada”. Se você decidir prosseguir com uma compra, certifique-se de envolver profissionais, incluindo um corretor de imóveis, que esteja familiarizado com empreendimentos planejados e HOAs, pois há uma série de aspectos incomuns em comparação com a compra de uma casa unifamiliar.