22 Junho 2021 22:57

A venda de sua casa deixará você com um choque fiscal?

Para muitas pessoas, suas casas são seu maior patrimônio; aqueles que eles podem planejar vender algum dia para se mudar para outra parte do país, atualizar para uma casa maior ou ajudar a financiar a aposentadoria.

A menos que você tenha vendido uma casa nos últimos anos, você pode não perceber que as revisões no código tributário podem afetar o quanto você ganha após a venda. Saiba como as novas leis fiscais afetarão você se decidir se mudar.

As Regras Antigas

No passado, os vendedores podiam adiar os impostos sobre ganhos de capital sobre todos os lucros anteriores, não importa o quão grande, desde que atendessem aos dois requisitos a seguir:

  • Adquiriu uma casa substituta que custa mais do que o valor recebido pela casa que foi vendida.
  • Adquiriu a substituição dois anos antes ou dois anos após a data da venda.

Por exemplo, suponha que você imposto sobre ganhos de capital sobre o lucro de $ 100.000. Além disso, você poderia ter continuado esse processo todos os anos, potencialmente acumulando uma quantidade ilimitada de ganhos com impostos diferidos. Então, quando você morreu, o ganho poderia ter sido eliminado por causa do aumento na provisão de base para seus beneficiários.

Além disso, um vendedor que atingiu a idade de 55 anos pode excluir permanentemente até US $ 125.000 dos lucros sem comprar outra casa.

Os Novos Regulamentos

Em 5 de agosto de 1997, a Lei de Auxílio ao Contribuinte de 1997 entrou em vigor. O ato acabou com o diferimento contínuo e ilimitado de lucros e o substituiu por exclusões limitadas.

Os contribuintes solteiros agora podem excluir até US $ 250.000 dos lucros na venda de suas casas. Os casais que entram com o processo em conjunto podem excluir $ 500.000 de sua renda tributável. A idade não é um fator e você não precisa comprar uma casa substituta. Depois de tirar a exclusão, você pode comprar uma casa mais barata ou até mesmo alugar uma. Melhor ainda, o IRS permitirá que você use a exclusão sempre que vender sua residência principal.

Existem duas regras:

  • Você deve ter possuído e usado a casa como sua residência principal por pelo menos dois dos cinco anos anteriores.
  • Você não pode ter usado a exclusão durante os dois anos anteriores.

Por exemplo, suponha que um casal tenha comprado sua casa há oito anos por $ 200.000 e vivido nela naquela época. Agora eles estão prontos para vender por US $ 450.000 e se mudar para uma casa maior que custa US $ 400.000 em uma parte menos cara do país para acomodar sua família em expansão. Por causa da exclusão, eles não terão que pagar imposto sobre ganhos de capital sobre o lucro de $ 250.000.

Vamos olhar para 20 anos no futuro, quando nosso casal quiser se aposentar e se reduzir para um condomínio. Eles vendem sua grande casa por $ 1 milhão e compram um condomínio por $ 750.000. Eles terão um ganho de capital de $ 600.000 ($ 1 milhão – $ 400.000) na venda da casa. No entanto, eles só terão que pagar imposto sobre $ 100.000 de lucro devido à exclusão de $ 500.000.

Considerações Especiais

Os dois anos necessários de propriedade e uso durante o período de cinco anos que termina na data da venda não precisam ser contínuos. Portanto, se você alugou sua casa durante o primeiro, terceiro e quinto ano de propriedade, mas viveu nela durante o segundo e o quarto anos, você ainda pode aceitar a exclusão.

Além disso, há exceções à regra de ocupação de dois anos. Isso inclui deficiência, condenação e divórcio.

Se a exclusão eliminar todos os seus ganhos, você não precisará informar a venda na declaração de imposto de renda. Caso contrário, você deve apresentar a transação na programação D. Em qualquer caso, certifique-se de manter todos os registros por pelo menos três anos.

Não pense que você só pode usar esta exclusão se possuir uma casa tradicional unifamiliar. A lei se aplica a qualquer residência que você considere sua residência principal, como:

  • Barco-casa
  • Condomínio ou moradia
  • Apartamento cooperativo
  • Casa móvel

Como reduzir o imposto

Embora evitar impostos sobre um lucro de $ 250.000 ($ 500.000 para declarantes conjuntos) seja significativo, pode não ser suficiente para compensar totalmente os ganhos de alguns vendedores. Existem algumas coisas que você pode fazer para aumentar sua base de custos e reduzir suas obrigações fiscais.

Volte a seus registros para descobrir se você tinha outras despesas permitidas, incluindo:

  • Taxas de liquidação ou custos de fechamento quando você comprou a casa
  • Impostos imobiliários que o vendedor devia, mas pelos quais você pagou e não foi reembolsado
  • Melhorias na casa, como um novo telhado ou adição de sala

The Bottom Line

Finalmente, olhe para seus outros investimentos. Você possui ações, títulos ou outros bens imóveis que valem menos do que você pagou por eles? Você poderia vendê-los eusar as perdas para compensar o ganho de capital na venda da casa.

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