22 Junho 2021 22:55

Avaliações residenciais: sua chave para um refinanciamento de sucesso

Quando você considera o refinanciamento de sua hipoteca, muito dependerá da avaliação. Se o valor da sua casa é tão baixo que você está debaixo d’água, você não pode refinanciar. Se o valor de avaliação colocar o valor da sua casa em menos de 20%, você terá que pagar pelo seguro hipotecário privado (PMI) ou ter que trazer algum dinheiro para fazer um refinanciamento em dinheiro. Além do mais, você pode não obter a menor taxa de juros disponível, pois os credores consideram os tomadores de empréstimos com menos patrimônio como mais arriscados.

Se você está pensando em refinanciar, deve compreender o papel essencial da avaliação no processo e como você pode preparar sua casa, que é a chave para um refinanciamento bem-sucedido.

Principais vantagens

  • O proprietário de uma casa que planeja refinanciar uma hipoteca deve primeiro obter uma avaliação, que normalmente custa US $ 300 a US $ 500 para uma casa unifamiliar.
  • O avaliador, um profissional independente, avalia completamente uma casa – pessoalmente – e examina propriedades semelhantes antes de chegar a uma avaliação para a casa.
  • Refazer a pintura de uma casa, limpar a desordem e apontar características ocultas pode ajudar a aumentar as chances de uma alta avaliação.
  • Um proprietário que acredita que uma avaliação é muito baixa pode apelar, mas a chance de um avaliador alterá-la é muito pequena, a menos que haja evidências substanciais de que o valor está errado.

O que é uma avaliação residencial?

Uma avaliação é conduzida por um profissional licenciado ou certificado, cuja opinião sobre o valor de uma casa é fornecida como um terceiro desinteressado e imparcial. O avaliador é pago por fornecer o serviço de avaliar a sua casa, mas não tem nada a ver com o fato de você ser capaz de refinanciar como resultado do valor que eles chegam.

Em uma transação de refinanciamento, a avaliação protege o banco, garantindo que ele não empreste ao mutuário mais dinheiro do que o valor do imóvel. Se a propriedade for executada posteriormente por qualquer motivo, o credor deseja poder revendê-la e receber seu dinheiro de volta.

Um avaliador visita sua casa por entre 30 e 60 minutos para medir suas dimensões, examinar amenidades e avaliar as condições gerais, tanto por dentro quanto por fora, tirando fotos do exterior, da garagem e de todos os cômodos internos.

Em seguida, examinam os registros de transações de propriedades semelhantes às suas – de preferência, propriedades no seu bairro que foram vendidas recentemente. Com base na visita domiciliar e nesses registros, o avaliador chega a uma opinião profissional de quanto seu imóvel seria vendido se você o colocasse no mercado. O banco usa esse valor – junto com sua receita, ativos e histórico de crédito – para determinar quanto ele lhe emprestará e em que termos.

Como funcionam as avaliações de residências

Dois tipos de transações de refinanciamento não exigem uma avaliação – o refinanciamento simplificado da Federal Housing Administration (FHA) e o empréstimo de refinanciamento de redução da taxa de juros da Veterans Administration (VA). Todos os outros tipos de transações de refinanciamento exigem uma avaliação.

Os regulamentos federais ditam como os credores e avaliadores devem se comportar durante o processo de avaliação.  Após a crise imobiliária, o governo queria aumentar a independência do avaliador para evitar a possibilidade de empréstimos com base nos valores inflacionados das casas. O Dodd-Frank Act e o  Truth in Lending Act  estão entre os regulamentos que exigem que as avaliações e avaliações sejam conduzidas de forma independente, usando critérios estabelecidos e livres de influência externa. ”2

Como os requisitos de independência do avaliador federal definem um escopo estreito de interações aceitáveis ​​entre um avaliador e oficiais de crédito, os credores temem que qualquer contato com os avaliadores possa ser interpretado como uma violação da lei ao tentar influenciar a opinião do avaliador antes que a avaliação seja concluída.

Os credores preferem cautela para evitar a possibilidade de ação disciplinar severa. Os agentes de crédito e corretores não podem selecionar o avaliador, nem o mutuário.

O credor geralmente pedirá a avaliação por meio de um terceiro, chamado de empresa de gerenciamento de avaliação (AMC). “Usar um AMC não é um requisito, mas essa é a abordagem comum para a independência do avaliador”, diz Joe Parsons, consultor sênior de empréstimos da Pinnacle Capital Mortgage de Dublin, Califórnia, um banqueiro regional e corretor de hipotecas.

Muitos credores – especialmente os pequenos e locais – têm relacionamentos diretos de referência com um pequeno grupo de avaliadores individuais e podem não usar um AMC. Ou o credor pode ter um departamento de avaliação independente interno. O avaliador deve ter conhecimento local da área (denominado competência de mercado). Espera-se que os avaliadores sigam os Padrões Uniformes de Prática de Avaliação Profissional emitida pela Appraisal Foundation, uma organização profissional, embora esses padrões não sejam lei.

Quem paga pela avaliação?

As taxas de avaliação variam de acordo com o estado, mas os avaliadores devem cobrar taxas normais e razoáveis ​​para a área. Espere pagar ao credor $ 300 a $ 500 pela avaliação de uma casa comum para uma única família. “Propriedades mais complexas são mais caras porque a inspeção leva mais tempo”, diz Erin Benton, vice-presidente da Decorum Valuation Services, uma empresa de gerenciamento de avaliações em Ellicott City, Maryland.

Você deve pagar pela avaliação independentemente de o seu empréstimo ser encerrado porque o avaliador ainda fez o trabalho. Embora a taxa possa valer a pena se permitir que você obtenha os termos de refinanciamento que deseja, pode parecer um desperdício de dinheiro se uma avaliação baixa significar que você não pode refinanciar.

Uma vez que os credores não podem discutir o valor de uma casa ou “valor-alvo” antecipado com um avaliador no momento da atribuição, os proprietários não são capazes de obter uma estimativa aproximada do avaliador para saber se sua casa tem probabilidade de ser avaliada como alta o suficiente para refinanciar antes de pagar serviço, como podiam antes dos novos regulamentos. Na melhor das hipóteses, você pode pesquisar vendas recentes comparáveis ​​em sites como Zillow e Redfin, mas esses registros podem estar imprecisos ou incompletos.

Outra opção é pedir a um corretor de imóveis para fazer uma análise comparativa de mercado e fornecer impressões de vendas comparáveis ​​recentes do Multiple Listing Service, diz Bruce Ailion, um corretor da RE / MAX Greater Atlanta. Peça gentilmente, pois o corretor estará lhe fazendo um favor – ao contrário da venda de uma casa, ele não receberá nenhuma comissão pelo seu refinanciamento.

O que os avaliadores procuram?

O valor que o avaliador atribui à sua casa depende em grande parte dos preços de venda recentes de propriedades comparáveis. Ao mesmo tempo, você está enganado se pensa que não pode fazer nada para ajudar sua casa a chegar ao topo de seu valor potencial de avaliação.

Ter sua casa avaliada é semelhante a um primeiro encontro, diz Ailion. Embora você não tenha ideia de como seu parceiro vai gostar ou avaliar você, estar bem preparado aumenta substancialmente suas chances de ser considerado atraente. “Assim é com a avaliação”, diz ele. “Sua propriedade deve ser organizada e limpa, organizada e fácil de inspecionar. Qualquer animal de estimação deve ser contido e o cheiro mascarado. Você não quer que o avaliador se precipite para sair. ”

Veja como o avaliador residencial certificado Ralph J. Vaccari, presidente da Vaccari & Associates em Marblehead, Massachusetts, descreve sua abordagem para o trabalho: “Geralmente, não importa se seu gramado não está aparado ou se sua casa está uma bagunça. É importante perceber, porém, que uma casa suja ou mal cuidada pode aumentar sua aparência de desgaste além do normal, e que essa condição pode, de fato, afetar o valor. ”

Segundo Vaccari, o avaliador se preocupa com o seguinte:

  • Condição exterior e interior
  • Contagem total de quartos, com valor agregado aos quartos e banheiros
  • Funcionalidade, incluindo design e layout da sala interior e obsolescência funcional
  • Melhorias em cozinhas e banheiros, janelas, telhado e sistemas residenciais (aquecimento, eletricidade e encanamento) ao longo dos últimos 15 anos que tornaram a casa mais atualizada, funcional e habitável para os padrões atuais
  • Condições e idade dos sistemas de encanamento, elétrico e HVAC da casa
  • Amenidades externas, como garagens isoladas, decks e varandas. Piscinas e banheiras de hidromassagem também agregam valor ao lar
  • Localização
  • Características desagradáveis, como uma aparência exterior inconsistente com o resto da vizinhança, prejudicam o valor

É uma boa ideia apontar recursos que podem não ser imediatamente aparentes e que podem agregar valor à opinião do avaliador, diz Parsons.


A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos. 

Preparação para uma avaliação

Preparar sua casa para a visita de um avaliador, entretanto, é diferente de prepará-la para um comprador em potencial. “Quando você está abrindo sua casa para um comprador em potencial, você deseja desencadear reações emocionais”, diz Parsons. “Como vendedor, você quer que o comprador possa imaginar o quão feliz e confortável ele estará lá. Nenhuma dessas considerações subjetivas se aplica a uma avaliação. ”

Vaccari acrescenta que o proprietário não faria uma mudança, como rasgar um carpete velho para revelar pisos de madeira, para uma avaliação, como faria para um vendedor. Mas renovar a pintura da casa, tanto por dentro quanto por fora, pode ajudar, assim como limpar a desordem para permitir acesso total e visualização de todas as áreas da casa, incluindo o porão. Por fim, diz Ailion, “Se os registros fiscais estiverem incorretos, indique isso”.

Caso contrário, diz Vaccari, é responsabilidade do avaliador descobrir os problemas e fazer perguntas quando necessário.

Se você obtiver uma boa avaliação 

Parabéns! Você concluiu uma etapa importante para refinanciar sua hipoteca e economizar dinheiro. Agora é hora de passar para a próxima série de etapas com seu oficial de crédito. Se você obteve uma avaliação favorável, use uma ferramenta como a calculadora de hipotecas do Consumer Financial Protection Bureau para pesquisar as taxas de juros de uma hipoteca refinanciada para uma casa de seu valor. Estar armado com esses números pode lhe dar algum poder de barganha quando você se encontrar com seu credor.


Se quiser apelar de uma avaliação baixa, você terá uma chance melhor de ser bem-sucedido se oferecer dados sólidos para apoiar seu caso.

Obtendo uma segunda opinião

Às vezes, o valor do avaliador não é apenas menor do que você gostaria, mas também menor do que você acha que vale a pena sua casa. “Uma avaliação é a opinião de apenas uma pessoa”, diz Ailion. “Embora esta seja uma opinião treinada e educada, como acontece com todas as profissões, existem bons e maus praticantes.”

Dadas as rígidas regulamentações federais que regem o processo, há algo que você possa fazer a respeito de uma avaliação baixa? “Se o proprietário não gostar do valor da avaliação, ele pode escrever uma carta de apelação para o credor ou AMC, mas a chance de um avaliador mudar de opinião é muito pequena, a menos que o proprietário tenha provas contundentes de que o valor está errado, ”Diz Benton.

Sua apelação só será bem-sucedida se você puder mostrar que o avaliador cometeu um erro significativo, como listar a metragem quadrada ou a contagem de quartos incorretamente; que eles desconsideraram uma comodidade importante, como uma piscina ou spa; ou desconsiderou uma venda comparável que poderia suportar um valor mais alto enquanto selecionava um produto comparável menos adequado que indicaria um valor menor, diz Parsons.

Você também pode argumentar, diz Ailion, apontando que os comparáveis ​​usados ​​estavam em um distrito escolar inferior ou uma subdivisão inferior que não tinha uma associação do proprietário com piscinas e quadras de tênis, que todos os comparáveis ​​estavam em dificuldades ou imóveis vendas próprias ou que tenham outras externalidades negativas influenciando o valor, como estar em uma rua movimentada.

“Explique por que eles são diferentes e não iguais aos seus”, diz Ailion. “Você deve provar que há algum erro com os comparáveis ​​selecionados.”

Suas opções quando a avaliação é baixa

Se você não conseguir contestar uma avaliação baixa, como garantir que o refinanciamento seja aprovado? Se a avaliação indica que você tem um patrimônio líquido inferior a 80%, você não atingirá a relação empréstimo-valor necessária de 80%e precisará pagar o PMI, a menos que opte por fazer um refinanciamento em dinheiro.


Se a avaliação o colocar com menos de 80% do patrimônio líquido, você pode fazer um refinanciamento em dinheiro, adicionando dinheiro suficiente no fechamento para chegar à proporção mágica de 80% entre o valor do empréstimo e evitar o PMI.

Você pode optar por pagar o PMI por enquanto. Se os valores das casas continuarem a subir, você pode fornecer mais tarde vendas comparáveis ​​ao seu gestor de hipotecas e solicitar a remoção do PMI, mesmo que ainda não tenha pago grande parte do principal.

Se a avaliação revelar que você está debaixo d’água, no entanto, tudo que você pode fazer é esperar que o mercado melhore, a menos que você se qualifique para um programa como a opção High LTV Refinance da Fannie Mae ou Freddie Mac Enhanced Relief Refinance. O Home Affordable Refinance Program (HARP), que oferecia assistência governamental aos proprietários que estavam debaixo d’água, expirou no final de 2018.

The Bottom Line

Entender como funciona o processo de avaliação lhe dará a melhor chance de fazer um avaliador atribuir o maior valor possível à sua propriedade. As avaliações nem sempre chegam aos valores que os mutuários esperam e são um processo humano com espaço para subjetividade e erros. Você pode apelar de uma avaliação baixa, mas só terá sucesso com dados fortes o suficiente para respaldar sua reclamação.

 

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