Cláusula Mantida por Produção
O que é uma cláusula mantida por produção?
“Detido por produção” é uma cláusula em um arrendamento de propriedade de petróleo ou gás natural que permite ao arrendatário, geralmente uma empresa de energia, continuar as atividades de perfuração na propriedade, desde que esteja produzindo economicamente uma quantidade mínima de petróleo ou gás. A provisão mantida pela produção, portanto, estende o direito do locatário de operar a propriedade além do prazo inicial do arrendamento. Esta disposição também é uma característica dos arrendamentos de propriedades minerais.
Principais vantagens
- As cláusulas mantidas por produção permitem que os mineradores de petróleo, gás e minerais estendam seus arrendamentos de terras após o vencimento, desde que as minas ainda sejam produtivas.
- cláusulas mantidas por produção também são chamadas de cláusulas de “habendum”
- As mineradoras buscam cláusulas mantidas por produção para travar um preço de arrendamento em áreas potencialmente “quentes” de produção.
Como funciona uma cláusula mantida por produção
A provisão mantida pela produção permite que as empresas de energia evitem renegociar arrendamentos ao expirar o prazo inicial (primário) e permite que operem sob um prazo secundário durante todo o ciclo de vida econômica de um campo de petróleo ou gás. Isso resulta em uma economia considerável para eles, particularmente em áreas geográficas que se tornaram “quentes” devido à produção prolífica de poços de petróleo e gás. Com os preços dos imóveis nessas áreas geralmente em tendência de alta, os arrendatários naturalmente exigiriam preços significativamente mais altos para renegociar os arrendamentos.
Cláusula Habendum
De acordo com o escritório de advocacia Holland & Hart, a cláusula de retenção por produção em um arrendamento também pode ser chamada de cláusula de habendum. Uma cláusula de habendum em um arrendamento de petróleo e gás geralmente contém dois termos separados, o termo principal e o termo secundário. O prazo principal é um período de tempo fixo e expira em algum momento no futuro. O período de tempo sob o termo secundário é indefinido. Enquanto o petróleo e o gás forem produzidos, o arrendamento permanecerá em vigor.
Locação de direitos minerais
Detido por produção é um tipo de arrendamento de direitos minerais para a empresa petrolífera, em que a empresa petrolífera que opera as instalações de produção em terras de outro proprietário tem o direito de acessar os minerais ou reservas nessas terras além do prazo de arrendamento originalmente acordado.
Essa questão é particularmente importante na esteira do boom do óleo de xisto nos Estados Unidos e no Canadá. A terra com esses recursos de xisto pode ter um valor considerável. Para alguns proprietários de terras, no entanto, o boom do xisto é uma notícia menos bem-vinda porque eles foram excluídos do arrendamento inesperado por cláusulas retidas pela produção.
De acordo com as cláusulas detidas pela produção, as empresas petrolíferas podem reter o controle de todo o arrendamento mercantil, desde que haja pelo menos um poço produzindo uma “quantidade mínima de pagamento” de petróleo ou gás na propriedade. (Quantidades mínimas pagantes são geralmente definidas como um valor da produção de petróleo que excede os custos operacionais.) Isso pode criar um conflito considerável entre os proprietários de terras e as empresas de petróleo e gás que operam lá.
Exemplos de uma cláusula mantida por produção
De acordo com a Energy Mineral and Law Foundation, o uso de cláusulas mantidas por produção aumentou dramaticamente depois que a Range Resources, uma empresa independente de gás natural, começou a perfurar poços de fraturamento hidráulico horizontais extremamente lucrativos em 2007 no condado de Washington, Pensilvânia.
Quando a indústria ficou sabendo do sucesso da Range com a nova técnica, outras empresas começaram a alugar imóveis para desenvolvimento a preços exorbitantes. A “competição por área fez com que os preços de arrendamento subissem de preços históricos de $ 1 por acre para $ 500 por acre, depois para $ 1.000 por acre, e então para até $ 10.000 e mais por acre”.
Para proteger seus investimentos de aumentos de preços, as empresas buscaram cláusulas retidas por produção em seus novos arrendamentos e, em alguns casos, procuraram comprar arrendamentos antigos para poços de baixo desempenho e usar a nova tecnologia de fracking para aumentar os lucros.