22 Junho 2021 22:32

Locação de Terreno

O que é um arrendamento de terreno?

Um arrendamento de terreno é um contrato em que o inquilino pode desenvolver um terreno durante o período de arrendamento, após o qual o terreno e todas as benfeitorias são entregues ao proprietário do imóvel.

Como funciona um arrendamento de terreno

Um arrendamento de terreno indica que as benfeitorias serão propriedade do proprietário do imóvel, a menos que uma exceção seja criada e estipule que todos os impostos relevantes incorridos durante o período de arrendamento serão pagos pelo inquilino. Como o arrendamento do terreno permite que o proprietário assuma todas as benfeitorias assim que o prazo do arrendamento expira, o proprietário pode vender o imóvel por uma taxa mais alta. Os arrendamentos de terras também são freqüentemente chamados de arrendamentos de terras, já que os proprietários somente alugam as terras.

Embora sejam usados ​​principalmente no espaço comercial, os arrendamentos de terreno diferem muito de outros tipos de arrendamentos comerciais, como aqueles encontrados em complexos comerciais e edifícios de escritórios. Esses outros arrendamentos normalmente não atribuem ao arrendatário a responsabilidade pela unidade. Em vez disso, esses inquilinos pagam aluguel para operar seus negócios. O arrendamento de um terreno envolve o arrendamento de um terreno por um período de longo prazo – normalmente de 50 a 99 anos – a um inquilino que constrói um prédio na propriedade. 

Um arrendamento de 99 anos é geralmente o prazo de arrendamento mais longo possível para um imóvel. Costumava ser o mais longo possível sob a lei comum. No entanto, os arrendamentos de 99 anos continuam sendo comuns, mas não são mais os mais longos possíveis segundo a lei. 

A locação do terreno define quem é o dono do terreno, quem é o dono do prédio e as benfeitorias na propriedade. Muitos proprietários usam o arrendamento de terras como forma de manter a propriedade de suas propriedades por motivos de planejamento, para evitar ganhos de capital e para gerar renda e receita. Os inquilinos geralmente assumem a responsabilidade por todas e quaisquer despesas. Isso inclui construção, reparos, renovações, melhorias, impostos, seguro e quaisquer custos de financiamento associados à propriedade.



Os inquilinos geralmente assumem a responsabilidade por todos os aspectos financeiros em um arrendamento de terreno, incluindo aluguel, impostos, construção, seguro e financiamento.

Exemplo de arrendamento de terreno

Os arrendamentos de terras são freqüentemente usados ​​por franquias e grandes lojas, bem como outras entidades comerciais. A sede corporativa normalmente compra o terreno e permite que o inquilino / desenvolvedor construa e use as instalações. Há uma boa chance de que um McDonald’s, Starbucks ou Dunkin Donuts perto de você esteja vinculado por um contrato de arrendamento.

Em julho de 2016, a empresa de investimento AllianceBernstein com sede em Nova York comprou um arrendamento de terreno de 99 anos da BLDG Management para o George Washington Hotel da cidade de Nova York em um negócio no valor de $ 100,4 milhões. BLDG comprou o hotel originalmente quando ele estava em execução hipotecária em 1994. Embora o prédio fosse usado pela Escola de Artes Visuais de Manhattan como um dormitório estudantil, o BLDG apresentou planos em abril de 2016 para restaurar a propriedade para um hotel com restaurante, bar, e lojas no nível do solo. A propriedade atualmente opera como Freehand Hotel, um hotel boutique, no distrito de Flatiron, em Nova York.

Alguns dos fundamentos de qualquer arrendamento de terreno devem incluir:

  • Termos do aluguel
  • Direitos do proprietário e do inquilino
  • Condições de financiamento
  • Use provisões
  • Honorários
  • Seguro de título
  • Padrão

Locações de terreno subordinadas vs. não subordinadas

Os inquilinos do arrendamento de terras costumam financiar melhorias assumindo dívidas. Em um contrato de arrendamento subordinado, o locador concorda com uma prioridade menor de reivindicações sobre a propriedade no caso de o inquilino inadimplir o empréstimo para benfeitorias. Em outras palavras, um locador subordinado permite essencialmente que a escritura de propriedade atue como garantia no caso de inadimplência do locatário em qualquer empréstimo relacionado à melhoria. Para este tipo de arrendamento de terreno, o senhorio pode negociar pagamentos de aluguel mais elevados em troca do risco assumido em caso de inadimplência do inquilino. Isso também pode beneficiar o locador, porque construir um prédio em seu terreno aumenta o valor de sua propriedade.

Em contraste, um arrendamento de terreno não subordinado permite que o locador retenha a prioridade das reivindicações sobre a propriedade no caso de o inquilino inadimplir o empréstimo para benfeitorias. Como o credor pode não se apropriar do terreno se o empréstimo não for pago, os profissionais de crédito podem hesitar em conceder uma hipoteca para melhorias. Embora o senhorio mantenha a propriedade da propriedade, ele normalmente tem que cobrar do inquilino um valor menor de aluguel.

Vantagens e desvantagens de um arrendamento de terreno

O arrendamento de um terreno pode beneficiar tanto o inquilino quanto o locador.

Benefícios do inquilino

O arrendamento do terreno permite que o inquilino construa uma propriedade em uma localização privilegiada, que ele próprio não poderia adquirir. Por esse motivo, grandes cadeias de lojas, como Whole Foods e Starbucks, costumam utilizar locações terrestres em seus planos de expansão corporativa.

Um arrendamento de terreno também não exige que o inquilino tenha um pagamento inicial para garantir o terreno, como exigiria a compra do imóvel. Portanto, menos capital está envolvido na aquisição de um arrendamento de terreno, o que libera dinheiro para outros fins e melhora o rendimento da utilização do terreno.

Quaisquer aluguéis pagos em um aluguel de terreno podem ser dedutíveis para impostos de renda estaduais e federais, o que significa uma redução na carga tributária geral do inquilino.

Benefícios do proprietário

O proprietário obtém um fluxo constante de renda do inquilino, ao mesmo tempo que mantém a propriedade da propriedade. Um arrendamento de terreno normalmente contém uma cláusula de escalonamento que garante aumentos nos direitos de aluguel e despejo que fornecem proteção em caso de inadimplência no aluguel ou outras despesas.

Também há economia de impostos para o proprietário que usa o arrendamento de terras. Se eles venderem uma propriedade a um inquilino imediatamente, eles obterão um ganho com a venda. Ao realizar esse tipo de arrendamento, eles evitam ter que reportar ganhos. Mas pode haver algumas implicações fiscais no aluguel que eles recebem.

Dependendo das disposições estabelecidas no arrendamento do terreno, o locador também pode ser capaz de reter algum controle sobre a propriedade, incluindo seu uso e como é desenvolvida. Isso significa que o proprietário pode aprovar ou negar qualquer alteração no terreno.

Desvantagens do inquilino

Como os proprietários podem exigir a aprovação antes que quaisquer alterações sejam feitas, o inquilino pode encontrar obstáculos no uso ou desenvolvimento da propriedade. Como resultado, pode haver mais restrições e menos flexibilidade para o inquilino.

Os custos associados ao processo de arrendamento do terreno podem ser maiores do que se o inquilino fosse comprar um imóvel imediatamente. Rendas, impostos, melhorias, licenças, bem como qualquer tempo de espera para a aprovação do senhorio, podem ser caros.

Desvantagens do senhorio

Os proprietários que não incluírem as disposições e cláusulas adequadas em seus arrendamentos podem perder o controle para os inquilinos cujas propriedades estão em desenvolvimento. É por isso que é sempre importante que ambas as partes tenham seus contratos revisados ​​antes de assinar.

Dependendo de onde a propriedade está localizada, o arrendamento de um terreno pode ter implicações fiscais mais altas para o locador. Embora eles possam não obter um ganho com a venda, o aluguel é considerado receita. Portanto, o aluguel é tributado à taxa normal, o que pode aumentar a carga tributária.

Principais vantagens

  • Um arrendamento de terreno é um contrato em que o inquilino pode desenvolver um imóvel durante o período de arrendamento, após o qual é entregue ao proprietário do imóvel.
  • Os arrendamentos de terras geralmente ocorrem entre proprietários comerciais, que normalmente alugam terras por 50 a 99 anos para inquilinos que constroem prédios na propriedade.
  • Os inquilinos que, de outra forma, não podem comprar um terreno, podem construir um imóvel com o aluguel do terreno, enquanto os proprietários obtêm uma renda estável e mantêm o controle sobre o uso e o desenvolvimento de sua propriedade.