Locação de Terreno
O que é um arrendamento de terreno?
Um arrendamento de terreno é um contrato em que o inquilino pode desenvolver um terreno durante o período de arrendamento, após o qual o terreno e todas as benfeitorias são entregues ao proprietário do imóvel.
Como funciona um arrendamento de terreno
Um arrendamento de terreno indica que as benfeitorias serão propriedade do proprietário do imóvel, a menos que uma exceção seja criada e estipule que todos os impostos relevantes incorridos durante o período de arrendamento serão pagos pelo inquilino. Como o arrendamento do terreno permite que o proprietário assuma todas as benfeitorias assim que o prazo do arrendamento expira, o proprietário pode vender o imóvel por uma taxa mais alta. Os arrendamentos de terras também são freqüentemente chamados de arrendamentos de terras, já que os proprietários somente alugam as terras.
Embora sejam usados principalmente no espaço comercial, os arrendamentos de terreno diferem muito de outros tipos de arrendamentos comerciais, como aqueles encontrados em complexos comerciais e edifícios de escritórios. Esses outros arrendamentos normalmente não atribuem ao arrendatário a responsabilidade pela unidade. Em vez disso, esses inquilinos pagam aluguel para operar seus negócios. O arrendamento de um terreno envolve o arrendamento de um terreno por um período de longo prazo – normalmente de 50 a 99 anos – a um inquilino que constrói um prédio na propriedade.
Um arrendamento de 99 anos é geralmente o prazo de arrendamento mais longo possível para um imóvel. Costumava ser o mais longo possível sob a lei comum. No entanto, os arrendamentos de 99 anos continuam sendo comuns, mas não são mais os mais longos possíveis segundo a lei.
A locação do terreno define quem é o dono do terreno, quem é o dono do prédio e as benfeitorias na propriedade. Muitos proprietários usam o arrendamento de terras como forma de manter a propriedade de suas propriedades por motivos de planejamento, para evitar ganhos de capital e para gerar renda e receita. Os inquilinos geralmente assumem a responsabilidade por todas e quaisquer despesas. Isso inclui construção, reparos, renovações, melhorias, impostos, seguro e quaisquer custos de financiamento associados à propriedade.
Os inquilinos geralmente assumem a responsabilidade por todos os aspectos financeiros em um arrendamento de terreno, incluindo aluguel, impostos, construção, seguro e financiamento.
Exemplo de arrendamento de terreno
Os arrendamentos de terras são freqüentemente usados por franquias e grandes lojas, bem como outras entidades comerciais. A sede corporativa normalmente compra o terreno e permite que o inquilino / desenvolvedor construa e use as instalações. Há uma boa chance de que um McDonald’s, Starbucks ou Dunkin Donuts perto de você esteja vinculado por um contrato de arrendamento.
Em julho de 2016, a empresa de investimento AllianceBernstein com sede em Nova York comprou um arrendamento de terreno de 99 anos da BLDG Management para o George Washington Hotel da cidade de Nova York em um negócio no valor de $ 100,4 milhões. BLDG comprou o hotel originalmente quando ele estava em execução hipotecária em 1994. Embora o prédio fosse usado pela Escola de Artes Visuais de Manhattan como um dormitório estudantil, o BLDG apresentou planos em abril de 2016 para restaurar a propriedade para um hotel com restaurante, bar, e lojas no nível do solo. A propriedade atualmente opera como Freehand Hotel, um hotel boutique, no distrito de Flatiron, em Nova York.
Alguns dos fundamentos de qualquer arrendamento de terreno devem incluir:
- Termos do aluguel
- Direitos do proprietário e do inquilino
- Condições de financiamento
- Use provisões
- Honorários
- Seguro de título
- Padrão
Locações de terreno subordinadas vs. não subordinadas
Os inquilinos do arrendamento de terras costumam financiar melhorias assumindo dívidas. Em um contrato de arrendamento subordinado, o locador concorda com uma prioridade menor de reivindicações sobre a propriedade no caso de o inquilino inadimplir o empréstimo para benfeitorias. Em outras palavras, um locador subordinado permite essencialmente que a escritura de propriedade atue como garantia no caso de inadimplência do locatário em qualquer empréstimo relacionado à melhoria. Para este tipo de arrendamento de terreno, o senhorio pode negociar pagamentos de aluguel mais elevados em troca do risco assumido em caso de inadimplência do inquilino. Isso também pode beneficiar o locador, porque construir um prédio em seu terreno aumenta o valor de sua propriedade.
Em contraste, um arrendamento de terreno não subordinado permite que o locador retenha a prioridade das reivindicações sobre a propriedade no caso de o inquilino inadimplir o empréstimo para benfeitorias. Como o credor pode não se apropriar do terreno se o empréstimo não for pago, os profissionais de crédito podem hesitar em conceder uma hipoteca para melhorias. Embora o senhorio mantenha a propriedade da propriedade, ele normalmente tem que cobrar do inquilino um valor menor de aluguel.
Vantagens e desvantagens de um arrendamento de terreno
O arrendamento de um terreno pode beneficiar tanto o inquilino quanto o locador.
Benefícios do inquilino
O arrendamento do terreno permite que o inquilino construa uma propriedade em uma localização privilegiada, que ele próprio não poderia adquirir. Por esse motivo, grandes cadeias de lojas, como Whole Foods e Starbucks, costumam utilizar locações terrestres em seus planos de expansão corporativa.
Um arrendamento de terreno também não exige que o inquilino tenha um pagamento inicial para garantir o terreno, como exigiria a compra do imóvel. Portanto, menos capital está envolvido na aquisição de um arrendamento de terreno, o que libera dinheiro para outros fins e melhora o rendimento da utilização do terreno.
Quaisquer aluguéis pagos em um aluguel de terreno podem ser dedutíveis para impostos de renda estaduais e federais, o que significa uma redução na carga tributária geral do inquilino.
Benefícios do proprietário
O proprietário obtém um fluxo constante de renda do inquilino, ao mesmo tempo que mantém a propriedade da propriedade. Um arrendamento de terreno normalmente contém uma cláusula de escalonamento que garante aumentos nos direitos de aluguel e despejo que fornecem proteção em caso de inadimplência no aluguel ou outras despesas.
Também há economia de impostos para o proprietário que usa o arrendamento de terras. Se eles venderem uma propriedade a um inquilino imediatamente, eles obterão um ganho com a venda. Ao realizar esse tipo de arrendamento, eles evitam ter que reportar ganhos. Mas pode haver algumas implicações fiscais no aluguel que eles recebem.
Dependendo das disposições estabelecidas no arrendamento do terreno, o locador também pode ser capaz de reter algum controle sobre a propriedade, incluindo seu uso e como é desenvolvida. Isso significa que o proprietário pode aprovar ou negar qualquer alteração no terreno.
Desvantagens do inquilino
Como os proprietários podem exigir a aprovação antes que quaisquer alterações sejam feitas, o inquilino pode encontrar obstáculos no uso ou desenvolvimento da propriedade. Como resultado, pode haver mais restrições e menos flexibilidade para o inquilino.
Os custos associados ao processo de arrendamento do terreno podem ser maiores do que se o inquilino fosse comprar um imóvel imediatamente. Rendas, impostos, melhorias, licenças, bem como qualquer tempo de espera para a aprovação do senhorio, podem ser caros.
Desvantagens do senhorio
Os proprietários que não incluírem as disposições e cláusulas adequadas em seus arrendamentos podem perder o controle para os inquilinos cujas propriedades estão em desenvolvimento. É por isso que é sempre importante que ambas as partes tenham seus contratos revisados antes de assinar.
Dependendo de onde a propriedade está localizada, o arrendamento de um terreno pode ter implicações fiscais mais altas para o locador. Embora eles possam não obter um ganho com a venda, o aluguel é considerado receita. Portanto, o aluguel é tributado à taxa normal, o que pode aumentar a carga tributária.
Principais vantagens
- Um arrendamento de terreno é um contrato em que o inquilino pode desenvolver um imóvel durante o período de arrendamento, após o qual é entregue ao proprietário do imóvel.
- Os arrendamentos de terras geralmente ocorrem entre proprietários comerciais, que normalmente alugam terras por 50 a 99 anos para inquilinos que constroem prédios na propriedade.
- Os inquilinos que, de outra forma, não podem comprar um terreno, podem construir um imóvel com o aluguel do terreno, enquanto os proprietários obtêm uma renda estável e mantêm o controle sobre o uso e o desenvolvimento de sua propriedade.